안녕하세요,
오늘의 씨앗🫘 을 심는 햄토햄토🐹입니다.
이번에는 1년만에 두번째 듣는 실전반
급작스럽게 시장상황이 많~이 달라진 만큼,
어떻게 가이드를 주시고 내가 적용해야하는지 집중하여 듣게 되었습니다.
STEP0 원메세지,원액션
원메세지:시장을 기민하게 살펴보고 현재시기에 할수 있는 최선의 행동을 하기
싸다의 정의:전고점을 넘지 않았다. 투자시 전고점을 넘지 않은 단지들 중 가치가 더 좋은것 택하기
원액션:전고 하락율 보지 않고 접근. 더 좋은가치의 아파트를 찾을수 있는 정성적, 투자와 실질적으로 연결시킬수 있는 임보 쓰고 접근해보기!
STEP1 적용할점
1.지난 시장 전전고점 대세상승장에 우위를 차지했던 단지들이 어떤요소를 끼쳤는지 살펴보기2016년
(+교통반영된곳/비교임장지의 교통 확정호재난곳 살피며 임보써보기. 가치반영여부 살피기)->2020년, 그리고 비교임장지현재.
2.랜드마크 아파트의 선호요소->지역선호요소 반영하기:이지역의 핵심가치는 무엇인가
3.단지분석시 정량 아닌 정성적인것 반영해보기(단지임장시 정성적 접근(언덕으로 교통접근어려웠다등).:단임/호갱/전임/매임 적용
[수도권투자의 기준-급지/생활권/직장교통/환경]
#급지와 생활권
그지역내 대장을보고있다면
그지역내 1생활권을 보고있다면
-->더 상위 급지의 더 좋은 물건이 없나 생각해보기
같은가격이면 더좋은생활권, 더좋은 단지
군포(산본>당동), 광명비교(철산>하안)
랜드마크의 선호도 요소보기!->그지역의 선호요소.
#교통
생활권별로 가격이 따라주지 않는 경우 호재or연식등 반영되있는 확률높음
동북선. 확정호재있는데도 가격이 반영 안되어있으면 gg!
수도권은 환경보다 직장교통!우선순위
#환경이란??
수도권신축 2015년 이후~
정량아닌 정성까지 봐야함. 16년신축인데 지주택전환되어 근처 14년보다 별로면 14년이 더 상품성좋은신축.
도보 역까지 10분내라도 언덕 도저히 못걷겠어. 이러면 정성적으로x.
결국 수요성!
역세권단지 동간좁은것은 당연할수밖에...
서울보다 경기도는 용적률200%미만 되도록 투자해라
#커뮤니티파악하는방법:정성적
입지분석후 말도안되는 슈팅된가격.
과거그래프비교. 그래도 이해안가고 다른 지역과 비교했을때 오버된곳.
->커뮤니티가 따로있을수 있다->부사님 내집마련 컨택알아보기
“전문직,ㅇㅇ사람들이 여기 모여살아요~~”
:나와 비슷한 사람들과 모여살고싶은 욕망->가격을 만든다
환경:대단지.신축도 해당
(-환경) 임대주택
철산초중 광명에서 선호. 역세권신축보다 철산래미안자이가 대장.
*지금시기: 서울수도권 비역세권신축,준신축(2010~) 잘봐야함
15년차이내(2009이상) 아파트상태좋아 전세가 가파르게 상승
[경기뉴타운:광명,고양능곡,원당,구리인창수택,남양주덕소,지금도농]
#저환수원리의 디테일
실거주는 전고 넘어 비싼수준도 살 수도 있음.
투자는 x.전고점 못뚫은거 하세요. 안전함.
절대적 저평가:전고점 이하로 형성된 가격이 적절한 가격
무엇이 더 나은 가치인지 식별하는 통찰력
가격 자체가 중요
-->전고 안넘은거 중에(저평가된) 같은 투자금으로 더 좋은 물건을 골라낼수 있는 능력
환금성:주변 비슷한가치의 단지가격이 움직일때 같이 움직이는지?
4~5급지는 300세대 이상. 200세대이상은 보수적.
*세대수 작거나 저층,
급지 물건에 따라 정성적으로 가능할수도 있음. 4~5급지에서는 되도록300이상. 절대적인건 아니긴 함. (단지의 극선호요소가 있으면 가능한 듯 하다.이번 앞마당에서 그런 해당단지 있는지 찾아보기.)전저점 형성시기가 지나치게 늦다.
->알고투자하면 괜찮다. 갈아타기 못함. 잔금치르고 현금화해야할가능성 높음.
환금성 안되는 단지는 전저점 안찍힘. 가격이 문제가 아니라 거래자체가 안된다.
#사이클 주기가 과거에 비해 지나치게 짧아졌다
통화량 많아지고 화폐가치 낮아짐
사이클이 더 빨라질듯
일반사람들이 집을 주거용이 아닌 투자용으로 보기시작.(ex.주식,코인처럼)
#내가 할 일
-시장을 기민하게 보면서 내가할수 있는 최선의 선택을 하는것.
-서울에서 수익률은 전혀 중요하지 않다. 수익금이 중요
-매매가상승보다 전세상승이 빨라서 투자할수 있는건 이제 힘들듯:서울집은 투자재가 되었다.
#과거시장 극도의 몰입으로 투자한 선배들 5~7채/10채이상
과거-매/전차 좁힌 85%투자 : 전세가붙은 물건들 늘려, 시간을 들여 대세상승장까지 기다림.
비규제지역에서 월세낀 물건 잘 보기.(-5000만원앵커링)
#지방투자
저는 소액투자자로 시작한 부린이였습니다.
다행이도? 시장상황 변화에 대해 잘 인지하고 공부해나가고 있지만 내가 돈을들고 놓친 시장상황이 아니라 그런지
2년반동안 겪은 시장상황이 부린이였던 제가 단단해질수 있는 계기가 되었습니다.
현재는 2호기를 지방에 포커싱하여 생각하고 있지만 물건대 물건으로 비교하여
1호기보다 내가 투자하는 시점에 더 나은 선택을 할수 있는 투자자가 되도록 끝까지 노력해보겠습니다.
언제나 정규강의는 1강이 참 제일 재밌는것 같아요. 좋은강의 감사합니다 권유디멘토님,
PS. 좋아요와 댓글로 응원해주시는 분들이 글을 쓰는 사람에게는 정말 큰 힘이 됩니다^^
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