2월 10일 마감 임박! 2025년 귀속 주택임대사업자 사업장 현황신고 '10분 만에' 끝내기

1시간 전 (수정됨)

매년 이맘때면 주택임대사업자들의 고민이 깊어집니다.

1년에 딱 한 번 찾아오는 '사업장 현황신고' 시즌이기 때문입니다.

"작년이랑 똑같이 하면 되겠지" 싶다가도,

막상 홈택스 화면을 마주하면 클릭 하나하나가

망설여지는 것이 솔직한 심정일 것입니다.

실제로 저 역시 이번 신고를 준비하며 다시금 복습해 보니,

익숙했던 절차 속에서도 놓치기 쉬운 디테일과

제가 직접 겪으며 정리한

‘주택임대사업자 사업장 현황신고 방법'을 공유해 드리고자 합니다.

주택임대사업자 사업장 현황신고 10분만에 끝내기

매년 이 시기가 되면 우편함에는 종이 안내문이,

스마트폰으로는 '사업장 현황신고 안내' 알림톡이 도착합니다.

하지만 바쁜 일상에 치이다 보면 '내일 해야지' 하며 미루게 되고,

결국 신고 기한 마지막 날에 쫓기듯 서두르다 실수를 하거나

아예 기한을 놓쳐버리는 안타까운 상황이 발생하곤 합니다.

이 글을 읽고 계신 지금이 가장 좋은 타이밍입니다.

화면을 끄지 마시고 저와 함께 차근차근 클릭하며,

올해의 숙제를 지금 바로 끝내보시길 바랍니다!

부가가치세 면세사업자(주택임대사업자) 사업장현황신고 기한과 준비물

이번 2025년 귀속 사업장 현황 신고는

2월 10일(화)까지 마쳐야 합니다.

사업장 소재지 관할 세무서를 방문해도 되지만,

홈택스, 손택스(모바일 앱)를 이용하면

간편하게 끝낼 수 있습니다.

준비물 : 임대차 계약서(보증금, 월세, 임대기간, 임차인 인적 사항 확인용)
참고 : 사업자등록번호가 없더라도 주민등록번호를 통해 신고가 가능합니다.

I 사업자등록 관련 유의사항

● (미등록자) 사업자등록 하지 않았어도 과세 기준에 해당하면 사업장 현황신고 하여야 합니다

● (주택임대사업자 미등록 가산세) 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자등록 신청하지 않은 경우 등록 신청 전일까지의 주택임대 수입금액의 0.2%를 종합소득세 가산세 납부하여야 합니다.

Tip 1. 주택임대사업자 사업 개시일과 등록 신청 기한, 계산 방법

사업자 등록은 '하고 싶을 때' 하는 것이 아니라 정해진 '골든타임'이 있습니다.
바로 사업 개시일로부터 20일 이내입니다.
계산이 헷갈린다면 아래 예시를 참고하세요.

계산 예시 (임차인 1월 1일 입주 시)
- 사업 개시일: 1월 1일 (이날부터 1일차 시작)
- 등록 마감일: 1월 20일 (20일째 되는 날)
- 핵심: 입주 당일부터 카운트를 시작해야 안전합니다.

💡 2주택자가 3주택자가 되었다면?

기존에 전세로만 2주택을 보유해 비과세 대상이었던 분들이
3주택째를 취득하여 '과세 대상'으로 전환될 때가 가장 중요합니다.

이 경우, 새 주택의 임대가 시작된 날(입주일 또는 잔금일)로부터
반드시 20일 이내에 등록 신청을 하셔야 가산세 납부를 피할 수 있습니다.

※ 사업자등록 신청 방법은 다음 글에 작성해볼게요!

참고로!

주택임대업은 의료업, 수의업, 약사업 종사자와 달리

사업장현황신고 불성실 가산세 적용 대상에서 제외됩니다.

다만, 기한 내에 신고를 완료하시면

5월 종합소득세 신고 안내문에 해당 내용이 미리 반영됩니다.

이를 통해 종합소득세 신고 시

누락 없이 간편하게 진행하실 수 있으므로,

가급적 기한 내에 사업장현황신고를 마치시길 권장합니다.

다만, 기한 내에 신고를 완료하시면

5월 종합소득세 신고 안내문에 반영되어 나오며

종합소득세 신고시 참고하여

신고할 수 있으므로 누락이 되지 않게

사업자현황신고를 하시는 것을 권장합니다.

주택임대소득 과세 대상 및 비과세 대상

주택임대소득 과세 여부는 보유 주택 수와 임대 형태(월세/전세)에 따라 결정됩니다.

아래 요건 중 하나라도 해당한다면 소득세 신고 대상입니다.

과세 대상 체크리스트

1주택 보유자: 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 임대하고 월세를 받는 경우

★주의: 1주택자라도 고가 주택에서 월세를 받고 있다면 과세 대상입니다!

2주택 보유자: 월세 수입이 있는 경우 (기준시가 상관없음)
3주택 이상 보유자: 월세 수입이 있는 경우(기준시가 상관 없음), 전세 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 (비소형주택 기준)

Tip 2. 주택임대사업자 기준시가 확인 방법

많은 분이 혼동하시는 ‘기준시가’는 실제 거래되는 매매가가 아닙니다.

의미 : 정부에서 산정한 공시가격을 뜻하며, 보통 실거래가보다 낮게 책정됩니다.
조회 방법 : 부동산공시가격 알리미 접속 후 주소만 입력하면 간편하게 확인할 수 있습니다.

🔍 과세 대상 판단 흐름도

내가 과세 대상인지 여전히 헷갈리신다면, 아래 흐름도를 따라가며 나의 상황을 체크해 보세요.

※ 소형 주택 : 주거 전용 면적이 40m^2 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

사업장현황신고 방법

홈텍스 접속 → 메인 화면에서 [사업장현황신고] 버튼 → 로그인

화면 우측 하단의 [작성하기] 버튼을 눌러주세요

[주민등록번호 확인] 버튼을 눌러주세요

화면 중앙의 [알림 확인] 버튼을 눌러주세요

[사업장주소 도로명, 지번]을 확인 및 [휴대전화번호] 입력 후 [저장하기] 버튼을 눌러주세요

화면 중앙의 [알림 확인] 버튼을 눌러주세요

화면 좌측 상단의 [수입금액 매출명세 작성하기] 버튼을 눌러주세요

화면 우측 상단의 [업종 추가하기] 버튼을 눌러주세요

화면 중앙의 [업종 조회] 버튼을 눌러주세요

Tip 3. 주택임대업 업종코드 정리와 많이 묻는 질문 3가지

매년 신고 할 때마다 헷갈리는 업종코드! 아래와 같이 정리해드립니다.

701101 : 고가주택 임대

→ 기준시가(공시가격)가 12억원을 초과하는 주택을 임대하는 경우입니다.

701102 : 일반주택 임대
701103 : 장기임대공동,단독주택 임대
701104 : 장기임대다가구주택 임대
701301 : 주택의 전대, 전전대

💡 "701102" vs "701103", 무엇을 선택해야 할까?

가장 많이 하시는 고민입니다. 결론부터 말씀드리면 일반적인 아파트 임대차라면 701102를,

장기임대주택에 해당하여 세제 혜택을 받고자 하는 경우 701103을 선택하면 됩니다.

701102 (일반주택 임대): 가장 보편적인 코드입니다. 별도의 장기임대 등록을 하지 않은 일반적인 아파트, 빌라 임대 시 사용합니다.
701103 (장기임대): 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록하고, 일정 기간 이상의 임대 의무를 지키며 세제 혜택(필요경비율 우대 등)을 받고자 할 때 선택합니다.

※ 다만, 세무서에 따라 처리 방식에 차이가 있을 수 있으므로,

정확한 판단을 위해서는 세무 전문가와 상담하는 것이 가장 좋습니다.

💡 이미 등록했는데 틀렸다면 어떻게 하나요?

잘못 등록했다는 사실을 알게 되었다면, 언제든지 ‘사업자등록 정정신고’를 통해 바로잡을 수 있습니다.

수정 가능 시기: 5월 종합소득세 신고 전까지만 수정하시며 세금 신고 시 불이익을 예방할 수 있습니다.
방법: 홈택스에서 사업자등록 정정 메뉴를 통해 업종코드만 수정하면 됩니다

💡기준시가(공시가격)가 12억원에서 변동되는 경우 어떻게 하나요?

등록 시점 기준: 처음 사업자 등록을 할 때는 등록 당시의 공시가격을 기준으로 업종코드를 선택하시면 됩니다.
등록 이후에 가격이 조금 변동되었다고 해서 매번 즉시 변경해야 하는 것은 아닙니다.
12억 초과 시 대응: 다만, 공시가격이 상승하여 12억 원을 초과하게 되었다면, 가급적 사업자 정보 정정을 통해 업종코드를 ‘고가주택 임대 / 701101’로 수정하시는 것이 안전합니다.
신고 기한: 공시가격 변동일로부터 2개월 이내에 정정 신고해야 합니다.

화면 중앙 상단의 [업종코드] 조회 및 입력 후 [선택완료] 버튼을 눌러주세요

화면 중앙 하단의 [선택완료] 버튼을 눌러주시고 [팝업 알림] 확인을 눌러주세요

화면 우측 상단의 [작성하기] 버튼을 눌러주세요

화면 우측의 [임대내역 추가] 버튼을 눌러주세요

임대주택의 정보(보증금, 임대기간, 임차인 인적사항 등)을 확인하여 입력하시고 [입력내용 추가] 버튼을 눌러주세요

전년도에 이미 사업장 현황 신고를 하면서 임대 내역을 입력한 적이 있다면,

하나하나 새로 입력할 필요가 없으며

[전년도 임대명세 불러오기] 버튼을 눌러서 손쉽게 진행할 수 있습니다.

화면에서 하나를 선택하고 [선택완료] 버튼을 눌러주세요

임대 명세에 반영된 것 확인 후 [수정] 버튼을 눌러주세요

임대 명세에 반영된 것 확인 후 [임대기간] 을 입력하시고 [작성완료] 버튼을 눌러주세요

Tip 4. 2025년 임대차 계약 변경 시 작성 가이드

임대 보증금이나 임차인이 변경된 경우, 간주임대료 계산이 달라지므로

해당 주택에 대해 기간별로 구분하여 정확히 입력해야 합니다.

1. 연중 변경 사항이 없는 경우

2025년 한 해 동안 동일한 조건(임차인·보증금 동일)으로
계속 거주했다면 임대 기간을 아래와 같이 입력합니다.
임대기간 : 2025-01-01 ~ 2025-12-31

2. 연중 임대 조건(보증금 등)이 변경된 경우

[작성 예시]

상황: 전세 보증금 3.05억에 거주하던 중,
3월 20일에 4,500만 원을 감액하여 2.6억으로 재계약한 경우

구분	임대 기간	보증금	비고
변경 전	2025-01-01 ~ 2025-03-19	305,000,000원	기존 계약분
변경 후	2025-03-20 ~ 2025-12-31	260,000,000원	재계약(감액)분

방법
- 임대차 정보란에 두 행으로 나누어 각각의 기간과 보증금을 입력하세요.
- 공백기 없이 날짜가 이어지도록 주의해야 합니다. (예: 19일 종료 시 다음 행은 20일 시작)
- 임차인에게 25년 3월 20일에 전세 보증금 4,500만원을 돌려주었음으로,
  3월 19일까지는 기존 보증금이 적용되고 3월 20일부터는 변경된 보증금이
  적용되도록 날짜를 끊어주는 것이 핵심입니다!

[임대기간] 을 입력하시고 [입력내용추가] 버튼을 눌러주세요

임대기간 : 2025-01-01 ~ 2025-03-19
보증금 : 30,500만원

[전년도 임대명세 불러오기] 버튼을 누르고 동일 주택 [선택완료] 을 버튼을 눌러주세요

남은 [임대기간]과 감액된 [보증금]을 입력하시고 [작성완료] 버튼을 눌러주세요

임대기간 : 2025-03-20 ~ 2025-12-31
보증금 : 26,000만원

Tip 5. 2025년 중 임차인이 퇴거 후 매도 시, 임대기간은?

실제 임대차 계약이 종료된 ‘임차인 퇴거일’까지를 임대기간으로 입력하시면 됩니다.

모든 임대 주택을 입력 완료 후 [간주임대료 자동계산] 버튼을 눌러주세요

알림 창이 나타나면 [예] 버튼을 눌러주세요

Tip 6. 주거전용면적 40m^2 이하 소형 주택의 간주임대료 제외

주거 전용면적이 40m^2 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인

소형주택은 간주임대료 과세 대상에서 제외됩니다.

입력 방법
- 기준시가 입력: 부동산공시가격 알리미 사이트에서 조회한 기준시가가 2억원 이하인 경우,
  해당 금액을 입력창에 입력합니다. (기준시가 입력 시 간주임대료는 0원으로 자동 산출됩니다.)
  
  [계산하기] 버튼을 눌러서 간주임대료가 계산되는 것 확인 후 [적용하기] 버튼을 눌러주세요

‘적용하시겠습니까?’ 알림 창이 나타나면 [확인] 버튼을 눌러주세요

'주택 간주임대료 계산이 완료되었습니다.

입력 내용을 확인하신 후 수정 사항이 없을 경우 화면 하단의

작성완료를 클릭하시면 됩니다'

알림 창이 나타나면 [확인] 버튼을 눌러주세요

임대료 수입금액 확인 후 화면 우측 하단의 [작성완료] 버튼을 눌러주세요

알림 창이 나타나면 [확인] 버튼을 눌러주세요

💡 간주임대료란?

임차인으로부터 받은 보증금을 운용했을 때 발생한다고 '간주'되는 이자 수익을 말합니다.
설령 실제로 이자를 받지 않았더라도, 보증금을 보유하고 있는 것 자체가 경제적 이득이라고 보는 것입니다.
따라서 정해진 이자율을 곱해 산출된 금액을 임대 수입으로 포함하여 세금을 계산하게 됩니다.
2025년 적용 이자율: 3.1% (2024년 3.5% 대비 0.4%p 인하)