[내집마련기초반 강사와의 만남 분홍밀크티] 나아가야 할 길

안녕하세요

부족하지만 더 나아지려고 노력하는 투자자 분홍밀크티입니다

오늘은 분에 넘치게도 내마기 강사와의 만남 자리에 초대를 받아

귀중한 시간을 보내고 왔습니다.

적지 않으면 절대로 기억할 수 없다는 밥잘튜터님의 말씀처럼

기억이 휘발 되기 전에 기억해야할 점을 적어보려 합니다. 

제가 있던 방에는 정말 다양한 분들이 계셨습니다. 저마다의 어려움과 생활이 있지만 자본주의에서 빨간약을 먹고 이제더 좋은 자산을 모아나가는 일념하에 모인 분들이셨어요. 그런 분들을 보며 무엇을 해야 할까. 내가 지향하는 바는 어디인가에 초점을 맞춰볼 수 있었던 시간이었습니다.

개인적인 사정을 담은 질문들은 최대한 배제하고 공통된 질문일 법한 것들만 추려보았습니다

주의: 최대한 본질을 담아보려 노력하였으나 기억에 의한 재구성이 들어갔기 때문에 실제 튜터님들의 말씀과 약간은 차이가 있을 수 있습니다!

돈이 없는데도 서울을 봐야 하는 이유

Q. 1호기를 해서 당분간 투자를 할 수 없는 상태. 2년 뒤 매도하고 나서 서울을 할 수 있을지 없을지 모르는데도 서울 수도권 앞마당을 만들어 나가야 할까?

A. 깨어 있으라~!

2년 뒤에 매도하고 나서 서울에 집을 살 수 있을지 없을지 미리 알 수는 없다. 그러나 항상 준비가 되어 있어야 한다. 

투자한 집을 매도해 내 돈을 꺼내서 살 수 있는 집을 알고 있느냐 모르고 있느냐가 중요하다.

내 예산이 얼마이고, 내 예산에 맞는 집을 알고 있는가?

예산 짜는 방법, 그리고 그 돈으로 할 수 있는 지역을 미리 알고 있어야 의사결정을 할 수 있다.

물론 종자돈이 부족해(연 1억 미만 수준) 돈을 굴려야 하는 상황이면 지방을 우선하여 볼 수는 있겠으나,

서울도 놓쳐서는 안된다. 부동산 투자의 종착지가 결국에는 서울 부동산이기 때문이다.

지방 2개월 서울 수도권 1개월 이런 식으로 볼 것 같다.

1호기 블루를 극복하는 방법

Q.최근에 1호기 투자를 하고 해이해진 상태이다. 시간이나 루틴 등을 관리를 어떻게 하면 좋겠는가?

A. 원하는 방향이 무엇인가?

내가 투자로 이루고 싶은 게 무엇인지 정의해야 한다.

직장인 투자자: 투자가 본질이고 현금흐름을 위해 직장을 다닌다

투자하는 직장인: 직장이 본질이고 투자는 플러스 알파 개념(남는 시간에 투자를 함)

투자로 30억~100억을 이룩하는 것은 인생의 많은 부분을 포기하는 것이다. 

수영도 처음에는 취미로 시작했다가 선수 생활을 하게 될 수도 아닐 수도 있는 것처럼

내가 원하는 바가 무엇인지를 정의해야 한다.

인생에서 해야 하는 일이 있으면 그걸 먼저 해야할 수도 있다. 시기적으로 해야 하는 일 (결혼, 출산 등)이 더 먼저일 수 있다. 

무엇을 할지를 정해야 목표를 세우고 단기목표를 만들고 필요한 일을 할 수 있다.

인생의 중요한 일이 먼저라면 2달에 한번 혹은 3달에 한번 앞마당을 만들어 나가면서 취미처럼 해도 된다. (최소 주 20시간)

직장인 투자자? 투자하는 직장인?

Q. 최근에 투자도 했고, 커리어적으로 진급을 앞두고 있어 이제 직장에 좀 집중해야 하나 싶다가도 투자를 배운 지 이제 1년이 되어가는데, 여기서 더 집중하지 않으면 흐지부지될 것 같아 두렵다. 투자에 더 몰입해서 수준을 끌어 올린 다음에 직장일에 다시 집중하는 게 맞겠는가?

A.투자는 단기간에 확 끌어올려서 그게 유지되는 개념이 아니다. 내 주변에도 나보다 훨씬 열심히 하던 사람들 많았으나 다 떠나고 지금은 후회하고 있다. 오래 꾸준히 하는 게 중요한 거다. 3개월에 한 번 강의를 듣고 매수나 매도를 하게 될 때 코칭을 받으면서 취미처럼 해도 충분하다. 회사 일을 열심히 하되, 남는 시간에 부동산을 오랫동안 공부하며 시장에 남아 있는 게 중요하다. 월부에서 이야기하는 주 20시간 루틴을 가져가면서 취미처럼 하라.

보려는 단지가 전부 다 날아갔어요..

Q.규제로 인해 원래 보려던 단지를 할 수가 없고, 전고를 다 넘어 버려서 마음이 힘들다. 어떻게 하면 좋겠는가?

A. 전고점이 본질이 아니다.

2019년 모든 단지가 전고점을 뚫었다. 이럴 때에는 전고점 대비 하락률이 아닌, 이 가격이 “상대적 저평가” 인지를 확인해야 한다. 샤넬이 100만원이고 팬디도 100만원이면 샤넬이 저평가인 것처럼, 비슷한 가격대의 다른 아파트를 뽑아 봤을때 입지가 더 좋은데 가격이 같으면 저평가인거다. 

가격이 오르기 전에는 좋은건지 확신이 안 선다. 가치와 가격이 섞여 있을 때 가치를 잘 판단할 수 있어야 한다.

전고점 하락률을 신경쓰지 말고 할 수 있는 것중에 제일 좋은 걸 사라.

단, 전고 뚫은 단지는 단기적으로 조정이 있을 수 있다. 그러나 5~7년 가져가면 우상향한다. (4년 동안 천만원도 안 오를 수 있다는 점을 알고 있어라.)

가족들이 반대해요..

Q.자산재배치를 통해 더 좋은 자산을 투자하려 하는데, 실거주 집을 팔아야 한다니 가족들의 반대가 심하다. 어떻게 설득하면 좋겠는가?

A. 설득이 아닌 설명을 하라.

가족들은 자본주의에 대한 빨간약을 먹지 않은 상태이다. 그런 상태에서는 설명을 해 주어야 한다.

이 집을 팔아서 사게 될 아파트 그래프를 보여줘라. 이걸 팔아야 하는 이유를 설명해 주면 설득이 될 것이다.

비슷한 것중에 뭘 골라야 할까요?

Q. A지역에서 세 개 중에 고민이에요. 각각 장단점이 있는데 뭘 골라야 맞는 걸까요?

A. 내가 뭘 중요하게 생각하는지가 중요하다.

고민이 되는 이유는 어떤게 더 많이 오를까 도 있지만, 더 큰 이유는 비교하다가 내가 제일 안좋은 걸 사면 어쩌나 하는 두려움이 커서다. 지금 월부 환경에서 듣는 정보는 상위 10%이다. 이걸 사서 땅을 치고 후회하는 정도의 수준이 아니다. 뭘 고르든 상관 없다. 망하지 않는다. 

뭐가 더 많이 오르느냐가 아닌, 다음 스템은 무엇인가 의 관점으로 나아가야 한다.

인생이 망할 정도의 차이가 아니라면 나의 만족도가 중요하다. 

이후 2~3번 더 갈아타려면 저축구조를 잘 마련해 돈을 잘 모아야 한다.

가치 있는 범위에서는 사면 된다.

약점이 있는 단지라서 불안해요…

A.매수하려는 단지가 매우 심한 언덕이고 환경도 좋지 못하다. 후보단지는 매수하려는 단지보다 입지는 떨어지지만 환경은 좋다. 배운 대로라면 입지가 좋고 환경에 약점이 있는 매수하려는 단지가 좋다는 건 알고 있지만, 그래도 불안하다.

Q. T적으로 얘기하자면, 더 마음에 드는 걸 해라. 그리고 더 좋은 게 훨씬 더 많이 오르는 걸 지켜보면 된다. 그리고 다시는 그런 선택을 하지 말아야지, 하고 후회하면 된다. 

현재의 매매가 전세가는 그런 환경에 대한 요소가 다 반영이 되어서 형성된 가격이다. 

언덕이라고 해서, 주변에 빌라가 있다고 해서 전세가 안나가거나 역전세가 나지는 않는다. 

다시 한 번 좋은 기회를 주신 월급 쟁이 부자들 관계자 분들과,

밥잘사주는 부자마눌 튜터님, 오렌지하늘 튜터님, 용용맘맘맘튜터님, 줴러미 튜터님 모두 모두 감사드립니다!!