20대 싱글 투자자 우당탕탕 부산 1호기 후기_part1

계약서를 쓴지 어느덧 한 달이 다 되어가는 시점에 미루고 미루던 후기를 이제야 씁니다.

제가 일호기를 하겠다고 25년 목표에 호기롭게 쓰면서도

이게 될까? 의심하던 때가 있었는데요…

교통사고처럼 1호기가 찾아 오고야 말았습니다.

                                      약간 이런 느낌이었…에헴…

사실 아직 잔금은 치르기 전이고 법무사 선정 등 마쳐야 할 일이 남았지만

모든 게 다 끝나고 쓰려고 하면 기억이 휘발될 것 같은 마음과 (+사실 후기 안 써버릴 것 같아..)

누군가에게는 아주 약소하게나마 도움이 되지 않을까 하는 마음을 담아 기억을 되살려 복기해보겠습니다.

(part2는 잔금까지 다 치르고 와서 다시 쓰겠습니다)

<PART1_강의 수강부터 매수까지>

1. 월부시작

2. WHY 지방?

3. 무더위 임장

4. 눙물의 매수

<PART2_전세빼기부터 등기까지>

1. 전세빼기

2.등기치기

그럼 시작해보겠습니다. (긴 글 주의..)

1-1. 월부시작

저의 첫 정규 강의 시작은 24년 1월 내집마련 기초반이었습니다.

그전까지는 유튜브로 짧게, 책으로 찔끔 보다가

그래 이직도 했으니 이제 집사는 법은 알아야지! 하는 마음으로 수강을 하였고

아, 내 집을 산다는 게 이런 거였구나 + 나는 돈이 없으니까 내집 마련이 아닌 투자를 해야겠구나 라는 깨달음을 얻고

그대로 1년간…월부 활동을 하지 않습니다 (응?)

이직한지 얼마 되지 않았고(1개월차ㅋㅋ..), 업무 강도가 상당히 높은 직장에 적응할 시간이 필요했기 때문입니다...!

긴 시간 떠나있다가 다시 돌아올 수 있었던 건,

순전히 저의 첫 조장님이시자 영원한 조장님인 생각이음님 덕분입니다 ㅠㅠ 

제가 정말정말 버티기 힘들고 눈물이 뚝뚝 떨어지는 날에 불쑥불쑥 연락을 드렸는데요..

그때마다 바쁘실 텐데도 항상 따듯하게 답장을 주셨습니다.

언제나 한결같은 모습으로 묵묵히 투자활동도, 본업도 잘 해나가시는 생각이음님의 모습을 보고,

아, 나도 이제 저분처럼 투자에 집중해봐야겠다 다짐할 수 있었습니다.

마침 1년간 직장 일에 적응이 어느 정도 되고, 팀도 안정이 된 덕분에

25년 3월 열반스쿨기 초반을 수강하게 됩니다.

3월의 저는… 뭐라고 해야 할까요… 열정이 가득했던 것 같습니다.

이제 아무것도 나를 가로막을 수 없으셈!! 이런 마인드로 강의를 수강했었고

운이 좋게도 마지막 주차 자음과모음 강사님 오프라인 강의에 초청을 받았습니다.

질의응답 시간에 제가 자모님께 뭘 여쭤봤었냐면…무려…

“앞마당이 뭔가요? 어디까지 해야 앞마당이라고 할 수 있는 건가요?” 였습니다.

당시 자모님께서는

“그 지역의 전체 아파트를 다 알아야 앞마당이에요.”

라고 말씀주셨구… 저는 와아 그렇구나 잘 모르겠지만 일단 더 배워봐야겠다!! 라고 생각해서

실전준비반(4월)>서울투자기초반(5월)>열반스쿨중급반(6월)>지방투자기초반(7월)>자실(8월)

>(재)열반스쿨중급반(9월)>(재)지방투자기초반(10월)

이렇게 강의를 계속 수강해 나갔습니다.

실전준비반에서는 임장 루트 그리는 법, 각종 부동산 사이트에서 어떤 데이터를 봐야 하는지 등

임장의 스킬적인 부분을 배울 수 있었고,

서울투자기초반, 지방투자기초반에서는 지역 분석을 이런식으로 해야하고, 각 지역이 이런 특징이 있구나, 를 배울 수 있었으며

열반스쿨중급반(6월)에는 비교평가와 전세빼는 방법, 그리고 독서가 왜 중요한지 투자자의 마인드를 배울 수 있었고..!

이때 중요한 분기점에 섭니다.

1-2. WHY 지방?

열반스쿨중급반에는 선배와의 독서모임 시간이 있는데요..!

이때 당시만 해도 저는 ‘아유 내가 지방을 어떻게 가… 난 그냥 수도권 해볼래…’라는 마인드였고

그래도 혹시나 하는 마음에 당시 참여해주신 쪼꼬파이 선배님께 질문을 했었습니다.

“Q. 제 투자금이 xx정도 되고 연 저축은 x 정도인데요… 제가 지방을 보는 게 좋을까요 아니면 수도권을 계속 보는 게 좋을까요?”

“A. 저라면 지방을 먼저 볼 것 같아요.”

이럴수가…

아니 KTX가 얼만데… 강의료도 비싼데 지금…ㅠㅠㅠ지방이라니?

심란한 마음에 집으로 돌아가는 길에 한숨을 푹푹 쉬고…. 고민하던 와중…

‘어차피 내 고집대로 할 거면 뭐하러 강의를 듣고 뭐하러 질문을 하지? 나보다 앞서 간 사람들의 조언을 듣지 않을 거면 왜 공부를 하나?’ 라는 생각에

두려움을 무릅쓰고 당시 저의 조장님이신 지구a 조장님께 전화를 겁니다..

“조쟝님… 이러이러해서 마음이 힘들어요… 지방…지방 너무 어려운거 같아요…어떡하죠..?”

그때 지구조장님의 답변은..!

“밀크티님~ 그냥 한 번 해보세요~”

예…?

“너무 어렵게 생각하지 마시고, 부산이 너무 멀면 가까운 데라도 한번 가보세요~”

그 말을 듣고… 그래 가보자. 해보지도 않고 내가 너무 쫄아 있다!! 한번 가보고 진짜 못하겠다 싶으면 그때부터 수도권 파면 되지!!는 마음으로

지방투자기초반을 수강 신청하고 KTX 정기권을 끊습니다 ^^

1-3. 무더위 임장

전 몰랐죠… 부산이 얼마나 더운지….

7~9월의 임장다니면서 저의 기분은….

7월, 설레는 첫 임장

저녁에 도착한 저는 오 서울이 더 더운데? 부산 별로 안더운데? 이 난리를 치면서

(지금 생각해도 어이없네요)

반팔 + 긴 청바지를 입고가는 만행을 저지릅니다.

걸으면 걸을수록 느껴지는 무더위 + 통풍 안됨 + 언덕 쓰리 콤보로

결국 중도이탈하고…

숙소에서 씻고 다시 중단했던 곳부터 다시 돌아서 어찌어찌 분임을 끝냅니다.

이때 들었던 생각은.. 아.. 이게 맞나. 이렇게 힘든게 맞나 였지만

당시 저와 같은 나이였던, 임장 팀장님 아자아쟈님을 보면서

아 저 정도는 해야 투자할 수 있는 거구나, 하며 반성을 많이 했습니다.

(너무너무 존경합니다..)

그에비해 저는…

KTX에서 임보 쓸거라면서 2.5kg짜리 노트북은 들고갔는데 충전기를 안 가져 가질 않나..

임장용 가방을 챙겨야 한다는 걸 몰라서 주머니에 짐을 한가득 담아서 걸을 때마다 무겁고 힘들고…등등등

실수투성이었지만 그럴 때마다

‘지금의 나는 임장 Lv.0 이다. 다음 번에 올 때는 레벨 업 해서 온다. 처음이니까 모르는 게 당연하다!’

이런 마인드로 꾸역꾸역 조금씩 조금씩 할 수 있는 만큼 했던 것 같네요..

중도 이탈해도 걱정해주고 응원 격려 아끼지 않은 우리 지투기 동료 여러분 감사합니다..

1-4 눙물의 매수

어느덧 시간은 흘러 흘러 7월, 8월, 9월이 가고 10월이 왔습니다.

한달에 한 지역씩 꾸준히 앞마당을 우당탕탕 만들어 가고 있었지만,

당시 저의 심정은

‘아 나는 투자를 못할 것 같아.’ 였습니다.

왜냐구요? 매임의 벽을 넘지 못하고 있었거든요.

매물 예약을 위해 전화 걸면 

“투자자세요? 안 합니다. (끊어버림)”

“공부 더 하고 오세요.”

“우리도 블랙리스트 있어. 투자자 안 받아.”

등등등…

지금 돌이켜 보면 저의 전임 수준이 너무 낮아서

누가 봐도 매수할 사람 아니고 공부하는 사람으로 보였어서 그런 것도 있습니다만,

당시의 저는 참 답답하고 힘들었던 것 같습니다.

전화를 하는 것 자체가 너무 무섭더라고요.

하지만 다른 대안이 있나요? 매물을 안보고 부동산 투자를 하는 건 있을 수 없는 법!!

간절한 마음에 주변 사람들에게 물어보고

특히 내마기때 만났던 동료인 밥언제먹어요님께 SOS…!

부산을 보고 계셔서 더 잘 알고 계셨구, 본인의 노하우 + 읽어보면 좋은 칼럼까지 친절하게 소개해 주셨습니다!

덕분에 매임특강을 수강할 수 있었고

매임의 높은 벽을 아주 약간 허들을 내려볼 수 있었던 것 같습니다. (하지만 여전히 어렵…)

그러나.. 사실 매임을 잘하려면 매임 전에 전임을 통해 많이 알아봐야 하는데요

이때까지만 하더라도 주저주저…휴대폰 붙들고 괜히 네이버부동산 들락날락…이러고 있었습니다만..!!

10월, 긴 추석연휴에 

내마기 동료모임 겸 식사 자리를 갖습니다.

그때 저 포함 세 명이 모였는데, 그중 저만 1호기 투자를 못하고 있던 상황이었어요…

이때 많은…에너지..를 얻고 갑니다.

“제가 할 수 있을까요?”라는 물음에..

“당연히 할 수 있죠!!”

“매수가 제일 쉬워요!!”

“지금 당장 전임하세요!!”

“어…추석인데요…?”

“추석이어도 집 팔 사람들은 다 보여줘요! 전화해보세요!”

“저 딴 데 가있을게요 지금 전화하세요!!”

어어 하다가 전화를 하고 덜컥 매물 예약을 하고 임장을 나가고 지투기를 재수강하고…

정신을 차려보니 조장을 하고 있고…

‘투자할 생각’으로 지금까지 보았던 앞마당에서 제 투자금에 들어오는 물건을 추리고

그 안에서 우선순위를 정하고

위에서부터 차례로 내려옵니다. 

이때 지투기를 재수강한게 정말 큰 도움이 되었습니다.

거의 뇌를 갈아 끼우는 수준으로 우선순위 책정을 다시 해야 했거든요..

강의에서 계속 강조하시는

‘지방에서는 1기 신도시 느낌을 조심해야 해요.’

‘지방에서는 매도가 정말정말 중요해요’

이 말을 이해를 못하고 있다가 거의 정신 개조 수준으로 (과장 죄송합니다) 

다시 단지 분석부터 우선순위 추리기를 다시 시작합니다.

시세도 계속 다시 따고… 10월 추석연휴를 정말 거짓말안하고 아파트만 보면서 보냈습니다.

이렇게 몰입의 시간을 보내고

나 진짜 사야 된다 이제 진짜 사야 된다 할 수 있다!! 는 마인드로 전임 매임을 반복한 결과

지금 안 사면 날아간다는 부사님의 긴급한 전화가 옵니다? 근데 그때가 조장튜터링입니다? 

이..이렇게 사는건가. 근데 떠밀리듯이 사면 안된다고 그랬는데

근데 이거 좋은 매물인거 같은데 오늘 지나면 없어질 것 같은데 어떡하지…… 

부사님 전화는 계속 오고, 

조장튜터링은 진행중이고,

머리는 아프고 재촉전화에 마음은 불안하고 계좌는 이미 와 있고…

근데 놀랍게도

조장튜터링 질의응답중 제 바로 전 순서에

제가 사려던 단지를 누군가 질문을 합니다. (ㅇㅁㅇ 이거슨 운명?)

그때 반성하게 된 건

아직도 ‘지방의 우선순위’를 헷갈리고 있었다는 점입니다.

당시 김인턴 튜터님께서 이런 말씀을 해주셨어요.

“지방은 반드시 매도해야 해요. 여러분이 지방에 매도를 할 때 이 물건을 받아주는 건 투자자가 아니라 실수요자에요. 항상 실수요자의 관점으로 생각해야 해요. 쉽게 말해 이 단지 내가 주담대 내고 살고 싶을 단지인가? 를 생각해보면 좋을 것 같아요.”

또 배운 대로 안하고 그냥 내가 하고 싶은 거 해버릴 뻔했다는 생각에 아찔해져서, 아차 싶었습니다.

배운 걸 찬찬히 고민해보니, 해당 단지는 제가 할 수 있는 최선은 아니었습니다.

부사님께는 정중하게 거절의 문자를 드렸습니다.

이후 그래 지방은 환경이야! 라는 생각으로 매임을 시작하고, 우선순위로 고른 단지에서 투자금으로 들어오는 매물을 찾아, 첫 매물코칭을 신청합니다.

그러나….

제가 놓친 게 있었습니다.

바로 환금성!!!

아니 층 좋고  연식 환경 다 괜찮은데 뭘 놓친거지!?

그것은 바로 국민평형…!!!

튜터님께서 제게 일깨워준 것은, 거래량을 통한 환금성 체크였습니다.

무슨 말이냐면..

“밀크티님, 부산 전체에서 이 평형이 얼마나 거래되었는지 봐보세요. 중요한 건, 시장이 좋지 않을 때에도 가격을 낮추면 꾸준히 거래가 되는지 여부를 반드시 체크해야 합니다.”

그렇습니다. 국민 평형의 중요성(aka환금성)을 놓치고 있었던 겁니다.

아픈 마음을 뒤로 하고, 다시 우선순위를 생각해 보며 n번째 시세를 땁니다.

그리고 그동안 세웠던 우선순위를 다시 한 번 더 갈아엎습니다.

이런 식으로 투자금으로 들어오는 단지를 분류하고, 그 안에서 좋은 것 부터 차례로 매물 임장을 가기 시작합니다.

그러나… 내 눈에 좋으면 남들 눈에도 좋아보이는 법.

1순위 매물을 보러갔더니

“이미 늦었어.”

“한 두 달만 더 빨리 오지”

“여기 완전 불장이에요. 없어 이제 좋은 거 다 나갔어”

“아유 그 가격엔 안 돼 올리지나 않으면 다행이지.”

라는 부사님들의 말..!

하지만 지투기에서 권유디님이 그러셨어요

늦었다는 말을 많이 듣게 될 거라고. 하지만 저 말 듣는다고 투자 못하는 거 아니라고..!!!

물론 대안은 만들어 두어야 했기에

다른 곳도 임장을 갔습니다만

1순위를 남겨두고 후회하기가 싫어

한번만 더 매달려 봅니다.

“부사님! 저 A단지 a매물 5백만원만 깎이면 바로 할게요!!!”

“아유 안 깎인다니까~?”

“그래도 한 번만 얘기해봐 주세요..!”

처음엔 안된다고 했다가, 갑자기 깎입니다?

근무중이었던 저는 화장실로 가서 다다다다 문자를 합니다

“부사님 저 그 매물 하고 싶어요. 근데 제가 잔금이 되는지만 바로 확인해보고 바로 연락 드려도 될까요?”

“그러세요~”

확인하려는데…

“어떡하지? 그 물건 계좌 나갔대.”

“…네?”

이미 경쟁이 붙은 매물… RR에 공실이었던 해당 매물은 매도인이 오백만원을 낮추자마자

솔드 아웃이 되어버렸습니다..(심지어 5백 안깎구 그냥 사겠다고 하는 사람이 나타나서 잡아갔다구합니다..)

너무너무 아쉬웠지만 이미 놓친 거라 어쩔 수 없었습니다 ㅠㅠ

다음 단지로 넘어가야겠다, 는 생각이 든 찰나.

‘가만…b매물도 있잖아.’

RR에 공실에 풀옵션이었던 a매물과는 달리

임차인이 있고 시스템에어컨이 없지만 RR이고 a매물보다 천만원이 싼 b매물이 있었습니다.

1순위에서 할 수 있는 게 있는데 그냥 넘어가는 게 맞나? 아니지 그렇게 안 배웠어!! 할 수 있는데 까지 해보자!! b 안되면 그때 넘어가도 늦지 않아!

“부사님 저 b매물 하려고 하는데요, 이거 잔금 되는지 알아보고 바로 연락 드릴게요 잠시만 기다려 주세요.”

대출 상담사 n분과 통화 후, 문제 없이 주담대가 나온다는 확답을 받습니다.

등기부등본도 떼어보니 전혀 이상이 없었습니다.

그런데도 주저하게 됩니다. 왜냐? 처음이었으니까요. 

그때 제가 정리한 우선순위를 다시 찬찬히 보며 생각했습니다.

‘내 투자금으로 할 수 있는 것 중에 이거보다 더 좋은 게 있나?’

없었습니다.

‘리스크대비 되나?(=혹시라도 전세가 안 빠졌을 경우 잔금 되나?)’

됩니다.

근데 뭘 망설이지?

부사님, 저 b 매물 할게요!!

그렇게…교통사고처럼…1호기 계약을 하게 됩니다… ^^

생각나는대로 주저리주저리 쓰다보니 너무 길어졌네요

요는

잘한 점)

1. 강의를 계속 들으면서
2. 우선순위, 투자기준을 배우고

3. 배운대로 해보려고 노력했다.

    

아쉬운 점)

1. 중간에 강의를 쉬었다
2. 매임 좀더 적극적으로 해볼걸

 3. 가격 협상, 특약조건 좀더 강경하게 얘기해볼걸

가 있습니다만…(실제로 2,3이 마음에 걸려서 부끄러운 마음에 후기 쓰는 게 오래 걸렸습니다)

그래도 초보가 이만치 한 거면 나쁘지 않다고 생각하기로 했습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. part2는 잔금 치르고 등기까지 완료하면 다시 써보도록 하겠습니다.