고요하고 무난한 과정은 결코 과거의 자신을 변화시킬 수 없습니다.
목표가 클수록, 그에 걸맞은 육체적, 정신적 고통이 따릅니다. 그 고통을 견디세요 - 강의 교안 중 -
안녕하세요. 실전반34기 17조 별바람햇살나무입니다.
지난 한여름 뙤약볕에서 고갯길 임장하던 실전반이 엊그제 같은데, 이번에는 한겨울
찬바람을 맞으며, 새로운 실전과정을 걷고 있습니다.
힘들지 않으면 성장도 없고, 몰입하지 못하고 있는거라고들 하시던데 정말로 실전반은 겪을때마다
몸이든 마음이든 결코 수월하지 않습니다.
그래도, 묵묵히 하루하루 실전과정을 채워가면 분명 조금은 더 성장하는 투자자가 되어 있으리라
희망을 가져봅니다.
실전반 1강은 권유디 강사님이 ‘실전투자를 위한 투자기준 정립과 현재시장 대응법’이라는 주제로
강의를 해주셨습니다.
권유디 튜터님은 서투기나 실전에서 자주 강의를 들어왔었는데 익숙하시지만 또 한편으로는
강의때마다 새로운 내용들을 소개해주시려는 노력을 많이 하신다는 생각을 해왔습니다.
대표적인 것이 주식시장에서의 평균회귀로 서울, 수도권 공급을 해석해주신다던지
워렌버핏의 초창기 담배꽁초 투자를 소액투자로, 찰리멍거의 적정가에 좋은 기업을 사라는
말씀을 가치성장투자에 빗대어 주시곤 하셨습니다.
이번 강의에서도 또 어떤 말씀을 해주시려나 궁금했었는데요.
이번에는 전반적으로 더 중요한 바로 본질에 집중하라는 말씀이 와 닿았습니다.
너무 형식에 치우치다 보니 월부에서의 활동이 투자보다는 공부를 위한 공부가
되는 것을 염려하시는 것으로 이해했습니다.
덕분에 임보를 하나의 허들이자 하기 싫어하는(?) 개인적인 성향상 아주 기분좋게 색다른 기분으로
이번 실전반을 맞이하게 되어 기쁘게 생각합니다.
수도권 투자 기준
퉁쳐서 평가하지 말고, 지역 - 생활권 - 단지까지 내려가면서 가치판단을 해야 한다는
말씀을 주셨는데 몇가지 사례를 들어 수도권에서의 비교평가를 해주셨습니다.
흔히, 단지 vs 단지로 봐야한다는 말씀을 많이들 하시는데,
그 윗단계인 지역과 생활권을 먼저 보고, 내려오면서 봐야
사람들의 선호도가 모이는 곳이 어디인지 더 좁혀가면서 볼수 있겠다는
생각을 해봤습니다. 이런 방식을 주우이 멘토님이 직관적으로 하시는 것을
봤는데 선호도만 잘 파악한다면 빠르게 비교평가가 가능하다는 점에서
매우 유용한 방식이라고 생각합니다.
아직은 경험이 일천하기에 더 많은 단지와 생활권을 봐가면서
잘 가늠해 보겠습니다.
또한, 전고점만 보면 안된다는 말씀을 여러차례 강조해 주셨는데
결국, 지나고나면 가치에 따라 가격이 수렴한다는 논리를 증명하는
많은 사례들을 보면서 잘 이해할 수 있었습니다. 비역세권에 대해서도
편견이 없는지 다시 한번 짚어볼 수 있어 좋았습니다.
한편으로 좀 애매하게 생각했던 생활권의 선호도에 대해서도 손품, 발품이이
왜 중요한지를 생각해보는 기회가 되었습니다.
저환수원리의 디테일
현재시장에서의 저환수원리에 대해 단순한 수학공식 같은 개념이 아니라
현실적인 원리를 설명해 주셨는데요.
저평가도 이제는 절대적 저평가를 벗어나는 단지들이 계속 늘어나고 있는만큼
가치와 가격에 따른 상대적 저평가가 더 중요한 시장으로 변모해 가고 있고.
환금성도 가격이 못오른다는 개념이 아니라 하락장에서의 거래절벽으로
더 좋은 자산으로 치환가치가 낮다는 개념으로 이해되었습니다.
또한, 수익률이나 원금보존은 현재의 시장에서는 적용이 어렵다는 말씀도
명확하게 해주셨습니다. 수익률과 원금보존이 의미없다는 것이 아니라
현재 부동산시장에서의 사이클에서는 수익률과 전세가율보다는 수익금을
높이는 투자를 지향하는 것도 맞다는 뜻으로 이해했는데, 시장이 바뀌면
적용방식도 가변적이어야 한다는 점에서 뜻깊게 생각했습니다.
그럼에도 현재 전세가는 높은 수준이 아니며, 공급절벽이 도래하는 만큼
적어도 서울, 수도권에서는 리스크가 크다고 보기 어렵다는 점에서
정말 지금이 투자하기 좋은 시장이구나라는 생각을 해보았습니다.
기준을 적용한 투자사례
튜터님의 개인적인 투자사례로 지방매도과정에서의 어려움과 그를 통해 배운점,
서울 투자에서 왜 매임을 열심히 해야하는지, 급매는 무엇인지 설명해주셨는데
한 단지에 꽂혀서 미련을 가질게 아니라 차순위 단지로 빠르게, 그리고 많은 매물을
보면서 부사님에게 살 사람이라는 확실한 어필을 해야겠다라는 생각을
해볼 수 있었습니다.
아울러, 매도할때 저승사자 부사님을 찾아야 한다는 표현이 재미있었습니다.
2026년 1월 현재 수도권 시장
현재 수도권 시장을 정리해 주셨는데, 눈으로 보기에 형편없어도
강남 1시간 이내라면 우량자산이므로 지금 같은 규제가 강화되는 시장에서
용기를 내야한다는 점을 강조하셨습니다.
지금이야말로 경쟁자가 줄어들어 정말로 투자금만 충분하다면
비록 매물이 현저히 적어 어렵긴하겠지만 저환수원리에 맞게
투자만 해놓으면 적어도 잃을 일은 거의 없고, 천장이 열리는
순간(대세상승장)을 맞이할 수도 있겠구나라는 생각을 해보았습니다.
10억달성 로드맵
추가 투자든 실거주 갈아타기이든 본질은 더 가치있는 좋은 자산을 갖는것이지만
방식에서는 실거주는 언제든 준비만 된다면 가능하지만,
투자는 싸게 사는 것(적어도 비싸지 않게)이 중요하므로
비교평가를 더 뽀죡하게 할 수 있어야 겠다라는 생각을 해보았습니다.
마지막으로 투자금이 적다면 지방도 투자할 수 있고,
전세가율에 집착하면 안되는 시장이라는 점도 이해할 수 있어서 좋았습니다.
BM
- 지역-생활권-단지로 이어지는 선호도를 조금 더 선명하게 파악하기 위해 전임-매임 늘리기
- 전고점만 보지 말고, 입지가치(땅의 가치)에 더 집중하기 위해 매물별로 가치와 저환수원리따져보기
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