[실전임장클래스 아처] 지역의 가치를 알고 투자하는 임장 노하우

안녕하세요?

바른 방향으로 투자하는 아처입니다.

앞마당 만들면서 지역 가치를 알고 투자 우선 순위를 정하는 임장을 하고 있는지 항상 고민했고 특히 어떻게 매임해야 투자 물건을 잘 찾을 수 있을지 고민되어 실전임장 클래스를 신청했는데 너무 유익한 시간이어서 배운 내용 정리해 봅니다.

임장전 OT 

-줴러미 튜터님께서 오늘 임장을 리드해 주셨는데요. 

작년에 투자 코칭 받고 강사와의 만남 이후 1호기 투자하게 되어 너무 영광이었고 반가웠습니다. 약속 시간이 되어 동료분들 다 모이셨는데요. 임장지의 입지 가치와 그에 따른 수요에 대해 설명하시고 시작했습니다.

임장전 Q&A

저는 개인적으로 매임하 때 점유자와 대화해 본 적이 없어서 매임할 때 어떤 걸 물어봐야 하는지 여쭤 봤는데요. 집주인보다는 세입자가 객관적으로 말해 준다면서 살기 좋은지? 하자 등을 자연스럽게 물어보라고 하셨습니다. 

BM 

-말 안 해 주면 그만이고 매임에서 이 단지의 선호도를 알기 위한 정보를 얻는 시간으로 점유자에게 가볍게 질문을 던지고 얻기.

분위기 임장중

-분위기 임장과 매물 임장 루트를 일정과 함께 소개해 주시면서 분임 포인트, 단지 상권 보는 법, 연식 대비 단지 상품성 주변 인프라를 보면서 생활권 우선 순위를 매기라고 하셨습니다. 보도의 폭이나 평탄한 정도, 오감을 동원해 캐치해 내고 어디가 왜 더 좋은지를 정리할 필요가 있다는 생각이 들었습니다. 중요한 포인트는 얼마나 균질한가? 얼마나 유해 상권이 없나?

-연식에 따라 단지 상권이나 주변 상권 입점 브랜드가 어떻게 다른지를 설명해 주셨는데 생활권별로 어떤 상권이 구성되어 있는지 면밀히 파악함으로써 상권 이용층이 어떨지 가늠해 보는 게 중요하다고 생각했습니다.

-큰 도로를 기준으로 생활권이 확 바뀌었고 이때부터 상권의 종류와 규모, 유동 인구와 수를 자세히 파악하도록 알려 주셨는데요. 기존 앞마당 중 비슷한 생활권들을 가져와 비교해 보면서 더 나은지 덜한지도 판단하고 주변 단지들의 가격대 감을 잡으라고 가이드 주셨습니다. 

-이 때 입지 가치가 과연 수요를 끌어 올만한가도 앞마당과의 비교를 통해 더 선명해지 것 같다고 생각했습니다.

-사람 보기 힘든 시간일 땐 자주 보이는 연령대들이 어떤 옷차림을 하고 무엇을 하고 있는지 그 지역에 거주한다고 했을 때 봐야 할 디테일한 부분까지 봐야 선호도 파악이 된다는 걸 알았습니다. 

-투자하기 애매한 곳은 직접 발로 밟아 봐고 하셨는데요. 단지 가치 또한 역시 현장에 답이 있다는 걸 알게 됐습니다.

BM

-분위기 임장이나 단지 임장시에 비슷한 가치라고 생각되는 앞마당 생활권이나 단지를 가져와서 비교 평가하기. 임장부터 비교하는 툴을 가져와야 선호도가 명확해지 것 같다는 생각이 들었습니다. 아파트 투자하려면 뭐든 시작도 끝도 비교 평가!! 명심해야겠습니다. 

 매임 포인트(매임시 수리비 견적 뽑는 관점, 추후 보유와 매도 용이성의 관점으로 보기)

-연식과 평형, 상태가 다른 세 개의 매물을 살펴 봤는데요. 구축, 준구축, 신축 20평대, 30평대 매물을 보면서 연식별로 유념해서 수리해야 할 부분, 추후 매도까지 고려했을 때 수리 범위를 알려 주셔서 투자 조건으로도 살펴 볼 수 있는 기준이 됐습니다. 나라면 어디를 수리할까를 물어 보셨는데요. 중요하게 꼭 봐야 할 부분과 수리비, 가성비 수리로도 충분한 컨디션이 어느 정도인가를 파악하고 나니 앞으로 매임 때 내 투자금을 보다 정확히 계산할 수 있어서 매우 유익했던 파트였습니다. 매임 때 뭘 보고 와야 하는지를 몰랐는데 명확하게 짚어 주셔서 좋았습니다. 특히 투자자라면 전세 나갈 만한 컨디션으로 최대한 투자금을 아끼는 수리가 필요하다는 걸 알았습니다. 인테리어도 턴키가 편하기도 하지만 세이브할 수 있는 부분들도 알려 주셔서 다시 한 번 투자는 싸게 사야 한다, 그리고 매임 때 이런 관점으로 보고 네고한다든가 수리비 견적까지 투자금에 넣어 대응 가능한 투자를 계획할 수 있어서 좋았습니다. 매수만 볼 게 아니라 보유와 추후 매도까지 용이한 매물을 찾는 실효적인 방법이라 도움이 됐습니다.

-인테리어는 업체와 소통 확실하게! 턴키 방식으로 맡긴다고 해도 반드시 요청 사항을 명확하게 그리고 다시 할 일 없게 꼼꼼하게 체크하라고 주문하셨습니다. 인테리어 트렌드와 각 매임 매물별 상태에 따른 수리 방법까지, 그간 모르고 막연하게 걱정했던 하자(크랙, 결로, 곰팡이)체크 방법과 대응법까지 알 수 있어서 좋았습니다. 

-인테리어의 목적을 알게 됐습니다. 결국 내 집 전세를 잘 맞추기 위함이었는데요. 전세가를 싸게 하는 것보다는 인테리어를 통해 투자금 높게 받는 게 더 나은 방법이라는 것도 알게 됐습니다.

BM

-앞으로 매임시엔 매물의 중대 하자 위주로 자세히 파악하고 꼭 수리해야 할 부분들 가격을 대략적으로 파악해서 실투자금을 정확히 계산해야겠습니다. 

단임할 때 봐야 할 것?

-단지 선호도를 파악할 수 있는 단임 포인트를 명확하게 정량적으로 알려 주셔서 다음 단임부터 적용해 보겠습니다.

20평대

-구조가 다르면 가격도 다르게 따고 선호도 차이에 따른 가격 차이 파악. 

입지 떨어지는 신축

-선호 요소 파악 후 약점을 가졌더라도 상쇄할 수 있는 장점 있으면 투자 후보로 넣기. 실제로 입지 가치 떨어지는 신축에서 역까지 걸어보니 선호 요소 파악을 바로 할 수 있었습니다. 

BM

-단지별 비교 통해 선호도 보다 뾰족하게 하기 

함께 한 동료분들 중 투자 게획 중이신 분들이 많았습니다. 저도 계획 중이라 

현 상황에서 투자를 앞두고 오늘 배운 임장 테크닉을 적용해 데드라인 내에 투자하겠습니다. 

긴 시간 동안 투자에 바로 적용할 수 있는 임장법 알려 주셔서 감사합니다. 수강생들의 실전 투자를 돕기 위한 유익한 강의였습니다. 강의 말미엔 어떤 과정 거쳐서 투자하라는 조언과 응원까지 해 주셨습니다. 혹시 저처럼 임장을 통해 보다 명확한 선호도 파악을 하고 싶은신 분들께 강추합니다. 투자 기술 압축한 원데이 실전 임장 클래스 강력 추천 버튼 누르고 갑니다. 

마지막으로 함께 해 주신 동료분들 수고 많으셨고 좋은 질문 덕분에 많이 배우고 성장한 시간이었습니다.