안녕하세요,
영앤리치한 자산가가 될 영리자입니다.
궁금증 시리즈 #3
지방 인구감소하는데 투자해도 될까?
지방은 계속해서 인구수가 감소하고 있고,
서울, 경기도는 인구집중 현상을 보이고 있습니다.
몇 십년 뒤에는 지방이 소멸 될 거 라는데
인구감소하는 지방에 투자해도 될까?
'서울, 경기도만 오르고
지방은 서서히 가격 빠지는 거 아닐까?'
라는 생각에 지방투자가 망설여지고, 불안하신가요?
한번 살펴보겠습니다.
1. 지방 단지는 매매가가 정말 안 오르나?
‘범어SK뷰’는 대구 수성구의 선호하는 단지로
압도적 학군지로 불리는 ‘범4만3’에 있는 단지입니다.
이 단지는 지금은 20년 가까이 오래된 구축이지만
2012년로부터 10년 후인 22년에 9억이나 올랐습니다.
다음은 대전의 학군지인 둔산동의 대장
‘둔산크로바’입니다.
여기는 무려 92년식으로 34년이나 오래된 구축인데
6년동안 무려 9억이나 올랐습니다.
울산 옥동 학원가에 있는 구축 옥동서광도
8년동안 4억이 올랐습니다.
1년동안 2억씩 올랐다는 건데
인구수도 줄고 있는 지방에서,
그것도 구축인데 상승힘이 대단하지 않나요?
더 작은 중소도시로 가볼까요?
전주시의 선호하는 에코시티 아래쪽
구축들이 모여있는 송천동 ‘진흥더블파크’입니다.
예전에 자리잡힌 생활권이라 있을 건 다 있지만
구축생활권이라 신축 선호생활권에 밀리는 동네임에도 불구하고
6년동안 2억이 올랐습니다.
이렇게 지방인구는 감소하더라도
인구감소=집값하락은 아니라는 것입니다.
하지만 여기서 주의해야 할 점은
인구 감소의 의미가
‘앞으로 다 안 오를 거다’가 아니라
‘좋아하는 곳들만 오를 확률이 높아진다’는 것입니다.
2. 모든 단지가 매매가 올랐는가?
대구에서 비슷한 조건의 두 단지를 비교해 볼게요.
파란색 단지는 달서구의 선호도 떨어지는 생활권의
구축 ‘신동아파밀리에’ 입니다.
빨간색 단지는 수성구의 가장 선호하는 생활권인
범4만3 내의 구축 ‘범어SK뷰’ 입니다.
비슷한 연식과 세대수를 가진 두 단지의
가격흐름을 보겠습니다.
과거 상승장 → 전고점 → 현재가격 순으로 보겠습니다.
신동아파밀리에는
2015년 3.4억 → 2021년 4억 → 26년 2.8억
으로 전전고점 대비 -6천만원을 기록하고 있습니다.
반면, 범어SK뷰는
2016년 7.8억 → 21년 14.4억 → 26년 11.8억
으로 전전고점 대비 무려 4억이나 상승했습니다.
이렇게 사람들이 선호하는 곳은
구축이어도 상승장에 쑥쑥 상승하지만
덜 선호하는 곳은 이전 고점까지 밖에 못가거나
못 미칠 수도 있습니다.
수요층이 얇은 지방은
이런 양극화 현상이 뚜렷하게 나타납니다.
그만큼 연식과 입지가 중요하기에
지방 규모가 작을수록
‘여기서 사람들이 더 좋아하는 곳은 어디지?’
‘더 좋아하는 동은? 더 좋아하는 층은?' 등을 따져보며
더욱 뾰족하게 봐야 합니다.
결론은,
지방 인구가 감소해도 사람들이 좋아하는 곳은
가격이 상승한다.
단, 지방은 수요층이 얇기에
지방규모가 작을수록
사람들이 더 좋아하는 곳은 어딘지
더 뾰족하게 보고 투자해야 한다.
오늘의 궁금증 시리즈 어떠셨나요?
다음에 또 흥미로운 궁금증 시리즈로
찾아오겠습니다^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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