투자 방향 설정을 위한 필수 강의

그 동안 애매했던 투자 방향을 명확하게 해준 강의였다.

강의 내용을 기반으로 나의 의사결정 과정을 후기로 담아보자면,

1. 투자 방향설정을 위한 질문

• 나의 투자금은 ? => 지방 소액투자가 현실적인 방향
• 투자 가능한 시간은 ? => 평일 2시간*5 + 주말 12시간*2 = 34시간
• 매달 지역별 지방 앞마당 가능 ? => 해보지모
• 그럼 지방 소액 투자 할 것인가? => 대안이 없다.
• 돈을 모아서 수도권 투자를 할 것인가? => 목표한 투자금을 모았다고 하더라도 수도권의 매매가가 날 기다려줄까?

▶ 결론 : 지방 B급지와 A급지를 타겟으로 투자 실시

(투자금 기준은 지방 B급지 이지만, 현재 A급지의 전세가율 반등의 기회를 노릴 것!)

2. 투자 지역 기준 설정

• 기준1 : 전세가율 70% 이상

[지방에서 전세가율이 높다는 것= 실수요가 높다는 의미로 매매가 방어! + 소액 투자! 가능]

• 기준2 :입주물량 적정 수요 이내

[현재 입주물량이 많거나, 2년 후 많은 곳 모두 전세물량 증가로 인한 전세가 하락 리스크]

*광역시 예외 : 입주물량이 적정 수요 대비 1.5배로 2년정도 지속되어도 매매가에 크게 영향을 주지 않는다.

적성 수요 기준 : 인구수 x 0.5% (ex, 대구광역시 2,300,000명 x 0.5% = 11,500)

현재+2년내 각 년도별 입주물량이 적정 수요 대비 2배 이내인지 확인

3년 내내 인접지역 포함하여 입주물량이 적정 수요 대비 1.5배 이상이면 유의할 것

• 기준3 : 인구수가 큰 지역일수록 높은 입지 가치 + 매매가 상승요인 + 안정적 매도 가능

• 기준4 : 학군/환경이 좋을수록 매매가 상승 + 전세가 상승 + 하락장 방어 가능

 (단, 지방 중소도시의 경우 학군의 영향력이 작다.)

• 기준5 : 더 지방일수록 연식의 영향력이 높다! 

(단, 광역시의 경우 중심지 구축이 외관 신축 보다 좋을 수 있다.)

3. 투자 지역 선정

▶투자 지역 임장 우선 순위 : [울산 중구 우정동 / 북구 화봉동]

선정 사유 :

1) 울산 : 3개월 이내 & 이후 모두 투자하기 좋은 지역에 포함

2) 지역 내 가치 평가 : 거주 만족도 + 높은 학군 +가성비 입지(울산 평당가 대비 높은 평당가 형성)

지방의 경우 평당가 대비 낮은 지역은 저평가 지역이 아닌 저가치 지역일 확률이 높다!

3) 현재 전매갭 7000만원이지만 지역 임장 및 전세추이 확인 통해 3,000~5,000만원으로 투자 가능한 지역 찾기

[최종 결론]

• 투자지역 : 광역시 or 지방중소도시 (A/B급지)
• 첫 임장 지역 : 울산 우정동/화봉 내 단지
• 평당가 940만원 이상 필터(울산 평당가 이상 지역)
• 학군/환경 확인 + 2002년 이후 준신축 단지
• 전고점 대비 하락폭 큰 단지
• 전세가 상승추이가 있는 곳
• 2~4년 내 매도 가능 여부(입주물량 및 상승시기의 가격 전고점으로 판단)