[서기30기 24조 배당받는도비] 서울/수도권 투자에 대한 방향성을 잡아준 1강 강의 후기(권유디 튜터님)

안녕하세요 배당받는도비입니다.

이번에 1강을 들으면서 막연히 불안했던 마음에서 벗어나서

아 이렇게 하면 되겠구나라는 방향성을 잡게되어 좋았습니다.

#1. 가치와 가격에 집중

시세를 따다가 호가가 급등한 단지를 보면 비싸다고 넘겨 짚었습니다.

그러나 가격 변동에 휘둘리지 말고,

그 가격이 다른 비슷한 가격의 단지와 비교했을 때

더 가치있다면은 저평가된 것이고,

그 단지를 모두 비싸다고 판단해 매수를 꺼려서 생각보다 조정이 될 수 있기 때문에

적극적으로 매수를 검토할 수 있어야 한다는 것을 깨달았습니다.

#2. 거래량 증가는 지역 상승 전환의 시그널

거래량이 터지고 상승이 시작된다

그리고, 수도권의 누적 상승률은 모두 똑같다.(상승폭은 다르다)

강남 등 상급지가 오르고 난 뒤,

최근 노도강의 거래량이 터졌으므로

노도강 등 관심이 덜한 지역의 갭메우기가 시작될 수 있다.

비규제 지역의 가격이 움직일 수 있으니,

적극적으로 투자 후보 물건을 찾아 매수를 검토해야겠다고 생각했습니다.

#3.  전저점 대비 2배 이하 가격에 매수

토허제 지역 내에서 전고점을 넘어가는 아파트의 경우,

전저점 대비 2배 이하 가격에 매수했다면,

고점을 찍고 하락장을 겪더라도 매수가까지 내려가지 않는다.

(단 보유과정에서 금리 상승에 따라 가격이 하락할 수 있다)

따라서 거래량이 적고 실거래보다 높은 호가가 나오는 상황에서도

전저점 대비 2배 이하 가격에 매수 후

하락장에 따라 양도세 중과 유예가 된 후에

매도한다면 여전히 큰 수익을 얻을 수 있다는 것을 배웠습니다.

현재 비규제 지역과 지방을 모두 같이 비교하고 투자를 생각하고 있기 때문에

비규제 지역 투자 시에는 왠만하면 전고점 이하 단지를 우선으로 보고,

양도세가 중과되더라도 더 좋은 자산을 취득한다는 관점으로 매수할 수 있다는 점을 알고,

지금 1호기를 지방 광역시에 투자했는데 어느 정도 수익이 난 시점에서 

광역시가 조정지역으로 묶인다면,

수익이 아쉬워도 매수가격으로 다시 떨어질 수 있으므로 매도하는 판단을 해야겠습니다.

#4. 저평가 지수 최고점 - 현재 수치가 높은 곳을 우선으로

저평가 지수(서울 평균지수/통화량 지수)가 80 이상이면,

심리의 영향으로 등락을 반복하던 

서울 지수가 통화량에 수렴해가고 있다는 뜻이기 때문에

위험하다고 볼 수 있지만,

지역 세부적으로 살펴보면,

15년 저평가 지수 최고점 대비해서

현재 저평가 지수가 여전히 싼 곳이 많다는 것을 배웠습니다

저평가 지수를 참고해서 다음 앞마당을 정해보겠습니다

#5. 지역별로 핵심요소가 다르다.

서울/수도권 비교평가를 할 때,

일률적으로 강남 접근성, 환경, 학군 순으로 비교하다보니

도저히 이해가 안가는 경우가 종종 있었습니다.

그러나 지역별로 핵심입지요소가 다르기 때문에

어떤 입지요소에 주안점을 두어야 하는지 생각해야하고,

논리적으로 이해가 되지 않는다면,

커뮤니티,욕망이 있는 것은 아닌지 살펴봐야 한다는 것을 배웠습니다.

이번 임장지에서도

그 지역에서 선호하는 핵심입지요소가 무엇인지 살펴보겠습니다.

#6. 호재가 반영이 안된 단지를 면밀히 보자.

A단지가 강남 접근성이 70분이었는데 교통호재가 있고, 

지금 착공은 했지만 준공은 안된 상태. 향후 강남까지 40분으로 줄 예정이다.

B단지는 70분인데 7.5억이다. 그러면 A단지가 저평가라고 보고 A단지를 투자할 수 있다. 

이번 임장지에서도 교통호재가 있는지, 단계는 어느정도 왔는지

현재 비슷한 시간이 걸리는 단지들과 비교했을 때 가격수준은 어떠한지 살펴보겠습니다.

#7. 무슨 일이 벌어질지에 대해 꼭 생각해보기.

나의 투자금(나의 예산)으로 할 수 있는 가장 좋은 자산을 고르는게 끝이 아니라,

그 자산을 보유했을 때, 어떤 일이 벌어질지를 생각하고 

그 과정을 내가 감당할 수 있는지를 고민해봐야한다는 것을 배웠습니다.

전고점을 넘은 단지는 가치가 좋은 만큼 장기적으로 수익은 크겠지만,

금리, 정책 등 외부이슈로 다시 하락할 수 있고,

하락장에서 다시 회복하거나 투자금을 회수하는 기간이 오래 걸릴 수 있는 반면,

전고점 이하 단지는 가치는 덜하지만 일단 싸기 때문에 하락폭이 적고

투자금 회수기간이 짧을 수 있다라는 점을 알고 투자하자.

이번에 투자후보물건을 뽑고나서

각 물건들을 매수했을 때 무슨 일이 벌어질지에 대해 생각하고

내가 감당할 수 있을까를 고민해보겠습니다.

#8. 내 상황과 금액을 고려한 가치성장투자.

현재 토허제 지역 안에서

2년 실거주 후 투자를 검토할 때,

가장 가치있는 자산이 무엇일지에 대해서만 생각했는데

2년이라는 시간이 생각보다 길기 때문에

배우자의 직장 등 가족의 상황을 고려하여

투자물건을 생각해보겠습니다.

#9. 소액투자 범위 설정하기

현재의 임장지 안에서

가치와 가격흐름을 살펴본 후

임지 좋은 신축 단지,

입지 좋은 구축 단지,

임지 덜 좋은 신축 단지,

입지 덜 좋은 구축 단지를 나눠서

‘아 이 정도 단지부터는 소액투자로 접근할 수 있겠구나’라는

기준을 세워보면 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다.

그리고 지역 내 뿐만 아니라 전체 수도권 시장에서도 

서울/수도권 내에서 입지좋은 4급지 이상은 전세가가 매매가에 달라붙은 시간이 짧기 때문에 

가치성장의 관점으로 투자금 상관없이 매수 하는게 중요하다.

반면, 5급지 이하는 전세가와 매매가가 달라붙는 시간이 상대적으로 길어 기회를 오래 주기 때문에 

2억 이하 투자금으로 소액투자를 접근할 수 있고,

만약 5급지 이하에서 2억 이상 투자금이 든다면 소액투자 관점에 맞지 않기 때문에 

4급지 비규제지역인 구리나 다산을 보거나, 5급지 이하 랜드마크급을 검토할 수 있다는 기준까지

배울 수 있어서 너무 좋았습니다.

#10. 밸런스

사실 권유디 튜터님이 투자와 가정의 밸런스를 고려하여

임장과 임장보고서 가이드를 주셨을 때,

선뜻 납득이 되지 않았습니다.

저게 될까? 다른 사람들은 저렇게 안할텐데

임장 3~4시간? 보다가 오라는건가라는

생각이 들었던 것이 사실입니다.

하지만 후기를 쓰면서 곰곰히 생각해보니

내가 투자 생활을 하면서부터

머리로는 밸런스를 유지한다고 생각하지만

예비 배우자와의 시간도 적게 보내고

직장 동료와 친구들과의 관계, 가족과의 관계도

소원해진 것은 아닌 지 되돌아보게 되었습니다.

몰입보다 오래 투자하기 위해서는

나 자신은 물론 주변도 돌아볼 줄 아는 여유가 필요한 것 같습니다.

결혼을 준비하고 있는 만큼

투자공부를 조금 덜하더라도 

예비 배우자가 혼자 준비한다는 느낌이 들지 않도록

함께 고민하며 지금 이 순간을 행복하게 보내도록 노력하겠습니다.

정말 배울 점이 많아서

후기로 어떤 것을 쓸 지 망설여질 정도였습니다,

긴 시간 강의해주신 권유디 튜터님 너무 감사합니다.

#이번 한달의 원씽

예비 배우자와 함께 실거주를 하는 경우,

비규제 지역 또는 지방 광역시에 투자하는 경우를 나누어

투자 플랜을 짜보고 이번 달 안에 투자방향성을 정해

그 방향성에 맞게 다음 달 앞마당을 설정하도록 하겠습니다.

그리고 26. 6월전에 반드시 투자하도록 하겠습니다 아자!