안녕하세요

인생이란 위대한 항로에서 

원피스를 찾아 항해 중인 해적왕 입니다😁

아파트 투자 공부를 시작하면서

저에게 임장과 임장 보고서는 아주 재밌고 신선한 영역이었습니다.

하지만 공부를 시작하고 6개월이 지난 이후에도

전임과 매임을 하지 못하는 벽같은게 있었습니다!

“어차피 사지도 않을 건데 굳이 전화는 왜?”

“근데 사지도 않을 집을 보기까지?? 

그건 아닌거 같아!”

라는 벽같은게 있었습니다!

그러던 저에게 첫 번째 도전이 찾아 왔습니다!

바로 실전반 수강이라는…

실전반 첫 ot에서 과제 중 전임 10회 이상임 알고

그때부터 어떻게 하면 할 수 있을지 고민 하였습니다.

매일 칼럼 루틴을 이어 갔기에

저의 해결 방안은 역시 거인들의 지혜 “나눔글”이었습니다!

전임과 관련된 나눔글들을 읽으며

연습도 하고 

매일 루틴으로 이어오다 보니

이제는 당시의 저는 기억이 잘 안날 정도로

극복을 한 듯합니다.

그래서 

처음 실전반을 수강하시거나

혹은 기초반에서도 전임벽을 넘고자 하시는 분들에게

당시에 제가 그랬던것처럼

조금이나마 도움이 되고자 

전임 관련 작은 경험과 노하우를 나누고자 합니다.

(좋은 방향으로 이끌어 주시는 포도링🍇 튜터님 감사합니다🫶🏻)
 

전화 임장은 단순한 매물 확인이 아닙니다.

글의 목차는 아래와 같습니다^^

1️⃣ 전임을 해야 하는 이유

2️⃣ 전임을 잘 하는 방법

3️⃣ 초보티 안나게 전임하는 법  

(Why) 전화 임장을 해야 하는 이유

1️⃣ 좋은 매물을 ‘예약’하는 시작 (+ 좋은 부사님 고르기)

좋은 매물은 현장에서 갑자기 나타나지 않습니다.

당연히 매물을 예약하기 위해서 저희는 전임을 합니다.

그런데 차가운 시장에서 매달 2-3주차 수요일부터 

보고 싶은 매물을 잡을려고 하면,

뭔가 싸한 느낌과 투자자에게 

철벽을 치시는 차가운 부사님들의 반응에

저희는 더더욱 전임과 매임에 장벽이 생기게 됩니다!

하지만, 임장지 배정과 동시에

전화 임장을 하다 보면 확실히 느껴집니다.

• 설명을 성의 있게 해주는 부사님
• 투자자 관점으로 가격을 이야기해주는 부사님
• “이건 왜 싸고, 이건 왜 안 빠지는지” 설명해주는 부사님

그리고, 1~2주뒤 다시 매임 예약을 위해 전화를 하게되면

차가운 시장이라도 매물보기 1~2일전 전화하는 것보다

아주 높은 성공률을 보입니다!!

 

📌 전화 임장은 매물을 고르는 동시에,

앞으로 함께 갈 ‘부사님’을 고르는 과정입니다.

2️⃣ 단지와 생활권 선호도 파악이 쉽다

전임을 이어나가다 보면 자연스럽게 

단지와 생활권의 선호도가 파악이 됩니다.

• “여긴 역이랑 가까워서 신혼부부들이 많이 찾아요”
• “생활은 사실 마트랑 가까운 옆 단지 쪽이 더 편해요”
• “학군 때문에 이 단지로 넘어오는 분들이 많아요”

지도나 네이버로는 알 수 없는

👉 실제 수요가 움직이는 방향을 전화에서 바로 들을 수 있습니다.

3️⃣ 단지 내 선호도 파악 (로얄동·로얄층·구조)

 같은 단지, 같은 평형인데

왜 어떤 매물은 빨리 빠지고, 어떤 매물은 쌓일까요?

전화 임장을 하면 답이 나옵니다.

• 로얄동 / 비선호동
• 선호 층수
• 구조 차이

여기서 “팁”은  

내가 문의한 매물의 가격을 중심으로 질문하는 것입니다!!

해적왕

“사장님 제가 문의 드린 물건보다 000호가

같은 동인데도 1천만원 비싼데

왜 그런거예요?” 

부사님

“같은 동이라도 그 쪽라인은 막힘 없이 공원이 보여서

좀더 좋아해!”

📌 단지마다 기준은 다르고,

이 기준은 부사님 입에서 가장 정확하게 나옵니다.

4️⃣ 지역 부동산 시장 파악

전화 몇 통만 해도 지역 분위기가 느껴집니다.

• “요즘 갑자기 문의는 좀 있어요🌤️”
• “급매 아니면 잘 안 움직여요🥶”
• “전세는 바로바로 빠져요🔥”
• “투자자 안받아요🥶”

👉 뉴스보다 빠르고,

👉 지표보다 현실적인 정보입니다.

5️⃣ 호재는 전화에서 먼저 체감된다

호재는 ‘있다/없다’보다

얼마나 시장이 반응하느냐가 중요합니다.

 전화하다 보면 이런 말이 나옵니다.

• “그 선도지구 얘기 때문에 요즘 전화가 좀 늘었어요”
• “아직 기사 안 났는데, 다들 그거 보고 있어요”

📌 전화 임장은 호재의 체감 강도를 확인하는 과정입니다.

 지금까지 전화 임장을 왜!! 해야하는지에 대해 알아 봤다면

다음은 어떻게(How)하면 잘 할 수 있는지에 대해 알아 보겠습니다!

 

(How) 전화 임장을 잘하는 방법

1️⃣ 나만의 시간과 장소를 정한다

전화 임장을 위한

나만의 시간과 장소를 정합니다!

특정 시간만 되면 파블로프의 개처럼

전화 임장이 생각나면 좋습니다 ㅎㅎ

아래는 저의 예시입니다!

• 점심시간 15분(빈 회의실)
• 쉬는 시간 15분(전 약속의 3시입니다, 옥상)
• 퇴근 길 30분(차안에서)

📌 짧아도 좋습니다.

중요한 건 꾸준히 반복 가능한 시간입니다.

2️⃣ 전화 임장할 단지 선정을 잘한다

아무 단지나 전화하면 금방 지칩니다.

• 시세따기전에는 주로 랜드마크 & Top10
• 분임 후 인상 깊었던 단지
• 시세분석 이후부터는 투자 범위에 들어오는 단지 중 가치 있는 단지부터
• 비교 대상 단지
• 결론 파트에서는 투자 검토 매물단지와 앞마당에 저평가 단지들!!
   

👉 “왜 이 단지를 전화하는지” 목적이 있어야 합니다.

3️⃣ 효율적으로 정리한다 (시간 절약 팁)

우선 저는 상기 전임 대상 단지들을

수시로 메모장에 입력해 놓습니다

글로 치기 바쁘니 

네이버 매물들을 캡쳐 캡쳐

그리고 미리 내용들도 복붙으로 틀을 만들어서

전임 내용만 기재하면 되게 준비를 해놓고 있습니다.

그리고 틈날때 전임 하면 끝!!!

아래는 샘플 양식입니다

전임왕 #00

• 단지명 : 00단지(00y 000^)
• 부동산 : 00공인 👉🏻 투자자 친화적 외지인에겐 약간 경계분위기
• 매물 : 00동 118A㎡ (전용84A) 저/26층 남향
• 가격 : 00억
• 전세 : 0건 최근 실거래 00억
• 전임내용

📌 기록에 너무 부담을 가지면 진행이 되지 않습니다.

전임내용은 물건의 가격과 전세가격, 그리고 상태와 점유 상황 정도만 간단하게 기재하면 됩니다!

어차피 상세한 내용은 저희가 직접 현장에서 확인하면 되니

기록에 부담을 안가지셨으면 합니다!!

4️⃣ 동료들과 내용을 공유한다

혼자 하면 정보가 흩어지고,

같이 하면 연결됩니다.

• 같은 단지, 다른 관점
• 같은 지역, 다른 느낌

👉 공유하는 순간 이해도가 급상승합니다.

그리고 전임에 대한 약간의 강제성?도 도움이 됩니다 😁

5️⃣ 도전적인 목표를 정한다 (한 달 50통 이상)

전화 임장은 양이 곧 실력입니다.

“이번 달 전임 목표는 50회입니다.

부담이 되시죠?

꼭 달성하고자 하는 목표는 

생각만 해도 가슴이 답답해 질 정도로 높게 설정하는 것이

달성하는데 도움이 됩니다.

50회라는 숫자를 달성하지 못할 수있습니다.

그래도 처음 가졌던 전임에 대한 부담은

사라져 있을 것입니다”

-험블 튜터님-

지난해 10월 지방투자 실전반에서 

험블 튜터님이 조ot에서 말씀하신게

너무 생생하게 남아 있습니다.

당초 한달에 10~20회만 하고 있던 저에게

50회는 정말 숨막히는 목표 였습니다!

그때 매일 눈뜨면 50회 언제하지?

로 생각하면서

50회를 하기 위해 화장실 갈때,

업무중 휴식차 옥상에 갈때

퇴근 길에,

퇴근 후 집에서도

목표 달성을 위해 양적으로 늘릴려고 노력했었습니다.

결국 40여회로 50회는 넘진 못했지만

이후에 전임에 대한 두려움은 사라지고

오히려 전임이 재밌게 느껴졌습니다!

인터넷 정보로는 확인 할 수 없는 생생한 정보를 알아가는 것이

은근히 재미가 있었습니다 ㅎㅎ
 

📌 한 달 50통, 충분히 도전 가능한 목표입니다.

 (What) 초보 티 안 나게 전화 임장 하는 방법

1️⃣ 투자자는 ‘매물과 가격’에만 집중한다

초보일수록 선호도부터 묻고 싶어집니다.

하지만 투자자는 가격부터 봅니다.

• 이 매물 가격은 왜 이 가격인지?
• 더 싼 매물은 없는지?
• 전세 시세는 얼마인지?
• 최근 거래가 쌓이지 않고 잘 나가는지?

👉 가격 질문에 집중하면

자연스럽게 선호도 설명이 따라옵니다.

2️⃣ 선호도는 ‘다음’이다

간혹 임보쓰다가 

단지간 선호도 비교를 위해 대뜸 전화해서

“A단지와 B단지 중 어디를 선호해요?”

라고 여쭈는 경우가 있습니다

제가 그랬습니다 ㅎㅎ

그럼 당연히 반응은 차갑습니다.

역시 투자자는 “가격”에 집중합니다.

• (A 광고 매물 가격 문의 이후) 사장님 근데 사실 제가 같은 투자금으로 B단지도 보고 있어서,,,,
• 라고 흘리면, 가격에만 집중해서 문의했다면 부사님께서 두 단지간 선호도 브리핑은 줄줄 나옵니다.
• B 단지가 더 좋긴 하지…. 라고 솔직하신 분들도 계시고
• A단지가 좋다고 열띠게 설명해주시는 분들도 계셨습니다

📌 결국 전임에서 선호도는 중요하지만,

내가 살 물건의 가격과 전세가가 먼저입니다.

3️⃣ 마지막 질문은 호재

여기까지 잘 왔다면, 마지막 한 방입니다.

“근데 혹시 이 근처에 뭐 들어오는 거 있어요?”

 이 질문을 던지는 순간

👉 부사님들이 가장 신나게 이야기합니다.

4️⃣ 전화 임장 멘트 예시 (초보자용)

① 시작 멘트

“안녕하세요, 네이버에 광고 중인 ○○단지 00동 00억 매물 보고  전화드렸어요.”

② 가격 확인

“거래가 많이 되는데 혹시 아직 올라 오지 않은 실거래 있나요??”

“혹시 현재 최저가 보다 더 괜찮은 

③ 전세 시세

“전세는 요즘 얼마 정도에 맞춰지나요?”

“최근 전세 최고가의 상태는 어땠나요?(올수리, 에어컨 여부 체크)”

“전세 매물이 없는데 0억이면 나갈까요?”

④ 거래 분위기

“최근 거래는 잘 되는 편인가요, 좀 쌓이는 분위기인가요?”

“전세 올리면 몇달이면 나갈까요?”

⑤ 호재 질문

“근데 혹시 이 근처에 개발이나 호재 이야기 나오는 게 있을까요?”

“지금 추진 중인 선도지구 진행 상황은 어때요?”

“리모델링 이슈로 사람들이 찾나요?”

⑥ 마무리

“사장님 너무 감사합니다.

매물보기전에 미리 연락드릴게요

명함 부탁드려요“

마무리하며

전화 임장은

👉 매물임장을 가기 위한 준비가 아니라

👉 이미 매물 임장의 시작입니다.

전화 임장이 쌓일수록

• 매물 보는 눈이 생기고
• 현장 임장이 빨라지고
• 한달간 열심히 만든 임장지가 선명해 집니다.

우리가 힘들지만 투자자라면

반드시 해야만 하는 전화임장!!

막연히 하기보다

왜(Why)하는지

어떻게(How) 하는지

초보티가 안나게 할려면 무엇을(What) 물어야하는지

부족하지만 남겨보았습니다^^

그럼 오늘도 파이팅 입니다 😁