안녕하세요 등어입니다 :)
지난번 1호기 지역을 선택했던 이유와
그를 통해서 배웠던 것을 복기해보았습니다
(링크는 아래 참고해주세요)
https://weolbu.com/s/Kjc2jOoEZi
이번 글에서는 지역 내에서 고민했던 단지와
2년이라는 시간이 지난 지금 어떻게 변화했는지?
만약에 돌아간다면 다른 선택지가 있었는지 ?
한 번 정리해보도록 하겠습니다
🤔 고민했던 선택지들
제가 투자한 지역은
인구수 50만명 이상의 중소도시입니다
이 지역 안에서 고민했던 단지들은
- A단지 : 1등 생활권 구축 84
- B단지 : 3등 생활권 준신축 84
- C단지 : 4등 생활권 신축 59
- D단지 : 4등 생활권 준신축 84
이렇게 4개 단지였습니다
투자를 할 당시에 제가 생각했던
각 단지별 장단점을 정리해본다면
A단지
장점
- 가장 선호도 높은 생활권
- 지역대장과 생활권 공유하는 입지 좋은 구축
- 학군으로 수요가 꾸준
단점
- 약 20년차 단지로 수리가 필요
- 구축 대장 급이 아니라 그 다음 선호 단지
B단지
장점
- 3등 생활권에서 선호도 괜찮은 84
- 균질성이 갖춰져 있고 핵심일자리 옆
단점
- 바로 옆 생활권에 공급 예정
- 약 15년차로 일부 수리 필요
- 타입별 선호도 편차 큼
C단지
장점
- 신축 대단지로 뾰족한 선호도
- 주변에 신축들이 들어오며 생활권 개선
단점
- 전용 59로 평형이 작음
- 생활권 자체 선호도가 높지 않음
D단지
장점
- 10년이 좀 넘어간 대단지 준신축
- 투자금 5000만원 이하 (가장 매력적)
단점
- 생활권 선호도도 낮고 단지 선호도 낮음
- 단지 상품성 사라지는 중
이 선택지 중에서
우선순위로 생각한 것은
A단지와 C단지였습니다
A단지의 경우에는 중소도시이긴 하지만
입지의 힘이 충분히 작용할 수 있다고 생각했고,
C단지의 경우에는 신축이라는 점과
신혼부부 중심의 수요
그리고 신축이라 관리적으로 좋겠다고
판단을 했었습니다
🚩현재 결과는?!
제가 투자한 지역은 공급으로 인해서
아직까지는 매매가가 오르지 못하고 있는 시장입니다
공급으로 인해서 매매가 뿐아니라
그동안 전세가에도 많은 영향을 주었는데요
먼저 A단지를 보면,
입지가 좋은 구축임에도 불구하고
매매가 전세가 모두 가장 큰 폭으로
하락한 모습을 볼 수 있습니다
입지가 좋다고 하더라도 중소도시에서는
연식의 중요성이 크게 작용한다는 점을
느낄 수 있었습니다
반면에 C단지의 경우에는
전용 59라는 작은 평형에
생활권 선호도가 높지 않지만
신혼부부중심의 뾰족한 수요가 있다보니
매매가도 전세가도 모두 비교적으로
방어를 하고 있는 모습을 보이고 있습니다
이번 결과를 보면서 느낀 점은
중소도시에서는 입지보다도
상품성의 힘이 더 크게 작용할 수 있다는 것입니다
평형이 작더라도 생활권 내에서 선호되며
뾰족한 수요가 있는 곳이
공급으로 전반적으로 하락한 시장에서도
상대적으로 잘 버틴다는 점을 확인할 수 있었습니다
물론 아직까지 2년이라는 짧은 시간이라
이것으로 결론을 단정할 수는 없지만
상품성과 생활권 내 선호도의 중요성을
배울 수 있었던 시장이었습니다
📌그러면 이게 최선이었을까?
복기해보니 더 좋은 선택지도 있었습니다
더 좋은 생활권에서 같은 연식의 신축을
충분히 해볼 수 있었던 상황이었습니다
그렇다면 이 단지는 왜 보지 못했던 걸까요?
첫번째 이유는 천장을 닫아뒀기 때문입니다
3등 생활권 준신축이
투자범위에 들어온다고 판단하여
2등 생활권은 자세히 쳐다보지 않았습니다
또 매매가의 천장을 정해두고
단지를 살피다보니, 해당 단지는
아예 후보군에서 걸러졌습니다
두번째 이유는 투자금을 보수적으로 봤습니다
호가기준으로 투자금 범위가 넘어가는
단지들을 다 살펴보지 않았습니다
'중소도시에서는 소액으로만 해야돼'라는
에고도 있었던 것 같네요
지금은 투자금 +α를 감안하여
상단의 단지부터 보고 있지만
첫 투자를 할 때에는
그런 접근 자체를 하지 못했고,
투자금범위의 단지들만
선별해서 매물을 보았습니다
결국 절대적으로 저평가된 시장이었음에도
같은 돈으로 더 좋은 단지를 매물을
찾기 위한 노력이 부족했었습니다
아직까지는 보유를 진행 중이고
투자를 한 단지에서도
충분히 수익을 볼 수 있다고 생각합니다
다만 다음의 선택에서는
더 좋은 선택을 하기 위해서
복기를 남겨봅니다
글 읽어주셔서 감사합니다
