안녕하세요 여러분들의 내집마련을 돕는
월부 튜터 갱지지입니다
뉴스를 보면 어디는 급매가 나온다고 하고
어디는 신고가를 계속 찍고있다고합니다.
정부에서는 다주택자를 막고자 양도세 중과를 부활한다고 하고, 또 잠시 유예를 해준다고도 합니다.
지금 살까? 아니면 조금 더 기다려볼까..
고민이 된다면 오늘 글을 읽어주세요
지금부터 서울 수도권의 현재 분위기를 보여드리고
여러분들이 지금 당장 꼭 하셔야하는 행동을 말씀드리겠습니다.
고가시장 : 강남, 서초
23년부터 무섭게 오르며 전고점 이상으로 가는 고가시장의 아파트들은 22년 전고점 대비 40~70%가 올랐습니다.
하지만 고공행진중인 고가시장인 강남, 서초는 급매가 나오고있습니다.
실제로 지금 현장에서는 이런 종류의 급매가 나오고있습니다.
서초구에 위치한 사람들이 매우 선호하는 [래미안퍼스티지] 아파트는 호가대비 4억싼 급매가격으로 거래되었습니다.
솔마을로 단지 내 선호도가 떨어지는 동이긴하지만, 지금 현재 솔마을의 호가 기준으로만 봐도 급매는 맞았습니다.
그리고 정부에서는 최근 다주택자 양도세 중과 종료를 강하게 말했습니다.
해당 기사가 최고 나온 날 강남 한 아파트에서는 5/9일 잔금 조건의 물건이 실거래 대비 1억 싼 매물이 나왔고 나온날에 바로 거래가 되었습니다.
물론 강남권 고가시장에서는 똘똘한 한채를 갖고계신 분부터, 세금이 많이 나온다고 파는 수요는 많지않습니다. 오히려 작년말부터 이미 증여를 하는 세대들은 정리하는 분위기기이기도했습니다.
하지만 중요한 것은 시장에 이런 세금 이슈로 인해서 급매물이 나오기도하고, 그 물건을 바로 사는 대기 수요가 있다는 것입니다.
실제로, 이런 세금 이슈로 인해 나올 매물이 있으면 알려달라는 대기수요도 있을정도죠.
정리해보면 지금 고가 시장은
급매가 나오는 것은 현실이나, 급매를 당장이라도 살 대기수요는 풍부하다는 것입니다.
이런 고가시장을 보고계신 분이라면
이런 생각을 하시고 매수를 준비해야합니다.
“매수 이후에 가격 변동에 흔들리지않을 수 있을까?”
중위시장 : 10~15억
현재 서울의 중위가격은 15억 전후입니다.
15억 이상으로는 대출 총량 규제가 6억이 되어있지만, 15억 이하 가격이라고 해서 대출에 자유로운 것은 아닙니다. 작년 1015 규제지역 지정으로 인해 주담대 대출이 LTV40%한도가 되었기에 모두가 집을 사기에 유리한 조건은 아닙니다.
중위시장에 대한 분위기는 신고가가 나오고있습니다.
소위말해 서울 3~4급지, 그리고 경기도의 주요 입지들은 이런 대출 규제와는 다르게 지난 22년 전고점 대비 많게는 30%까지, 대부분 10%대까지 올라와있습니다.
더더욱 현장에는 매물이 없다보니 실거래 대비해서 1억 이상 많은 돈을 지불해야하는 1층 매물도 많은 상황입니다.
이미 전고점에 거의 다 다가왔거나 전고점을 뚫고 올라간 시세에
너무 많이 오른건 아닌지 매우 초조해집니다.
거기에 신고가까지 났다는 이야기를 들으면 더욱 마음이 혼란스럽고 조급해집니다.
이런 구간대의 아파트를 보고계신분이라면
이런 생각을 하셔야합니다.
“지금 돈으로 살 수 있는 단지중에 제일 좋은 선택일까?”
저가시장 : 서울 5급지, 경기외곽
서울에서 지금 가장 대출을 받기 용이한 수요층은 바로 ‘생애최초‘분들입니다.
집값의 70%까지 받을 수 있어 규제지역에서도 대출의 한도가 상대적으로 높은 편입니다 (dsr제외)
그래서 저가시장은 고가, 중간 시장과는 다를 수 있습니다.
특히 6억 이하의 가격대 아파트는 분위기가 다릅니다.
보금자리론의 매매가격 6억이하, 생애최초가 많이 진입하고 있고 처음 집 사는 사람들이 진입하다보니 6억 미만의 매물이 씨가 마르고 있는 상황입니다.
노원구의 대장아파트부터, 인근의 구축 택지의 상계주공 21평까지 모두 22년 전고점 대비하여 저렴한 가격입니다.
물론 현장은 다릅니다.
이런 곳에 현장을 가면 실거래 대비 비싼 호가에 매물이 나오고, 한 매물에 줄지어서 보러가고
막상 보러가려고하면 거래되었다고 합니다.
이런 구간대의 아파트를 보고계신분이라면
이런 생각을 하셔야합니다.
“이곳도 고가, 중간 아파트에 비해서 가치가 떨어질 뿐이지, 없는 것은 아니다”
가격이 오르고 물건이 날아가서 마음이 힘들더라도, 내집마련을 하기로 마음먹었다면 다시한번 마음먹고 일어나서 예산에 맞는 가치 좋은 아파트를 산다는 마음을 먹어야합니다.
현재시장에서 내집마련 하고 계신 분들이 어려워하는 것은
가격이 급등했어요. 지금 이 가격 너무 비싼 것 아닌가요?
라는 단기간 가격 변동으로 인한 두려움을 가지고계십니다.
하지만 현재 시장은 이렇게 봐야합니다.
서울의 고가시장부터 중저가 시장까지 함께본다면
전고를 넘은 가격이, 신고가를 새로 쓰고있는 가격이 과연 비싸다고만은 할 수 없는 상황입니다.
압구정 아파트는 전고점 대비 70%가 올랐고 경기도 용인도 10%가 오른 상황속에서
내가 지금 매수하려는 아파트가 강남 접근성이 1시간 내외인데
근데 여전히 가격이 전고점 대비 빠져있다면
가치를 의심하기보다는 기회임을 알게됩니다.
지금과 같은 걱정은 지난 상승장 2018년에도 동일했습니다.
양극화가 가속되던 서울시장에서 노도강은(노원, 도봉, 강북) 안오른다던 사람들의 인식 속에서 2018년 노원, 강북구도 부르는게 값인 시장을 만나게되었습니다.
그리고 사람들이 가치에 대해 의심하는 서울 5급지, 경기도 외곽이더라하더라도
그 집을 발돋움하여, 이번시장에 서울 중심부의 아파트로 갈아타는 사람들이 많았다는 사실을 꼭 기억해주세요.
중요한 것은 발 돋움할, 자산이 반드시 필요합니다.
지금부터 우리가 해야할 일은 마음먹었을 때 하는 것입니다.
1️⃣지금 당장 내 예산으로 살 수 있는 아파트 5개만 추려보세요
2️⃣같은 예산 안에서 입지·연식·단지 비교를 해보세요
3️⃣실제로 부동산까지 가보셔서 꼭 후회없는 내집마련까지 해보시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 💖
