안녕하세요.
대기만성 흙수저 대흙입니다.
갈아타기를 하면서 가장 고민 되는 것은 무엇일까요?
그리고 갈아타기에 대한 명확한 계획이 없으면 어떤 일이 생길까요?
1. 수익 여부에만 집중한다. 내 손실이 더 커보인다.
2. 500만원 못 깎아쥐서 5억 이득이 될 자산을 놓친다.
3. 수익이 났음에도 대안이 없어 기회를 지나보낸다.
사람들의 대부분은 ‘손실회피성향’이란 것을 가지고 있습니다.
이는 사람들이 같은 크기의 이득에서 얻는 기쁨보다 ‘손실’에서 느끼는 ‘고통(약 2배 이상)을 훨씬 더 크게 체감’하여, 이익을 얻기보다는 손실을 피하려는 경향이 있다는 것인데요.
그렇다면 어떻게 해야 내 보유 물건에 대한 애착을 떨치고, 상황을 객관적이고 냉정하게 바라 볼 수 있을까요?
또한 수익이 난 물건에 대해서 실질적인 비용을 계산해 볼 수 있을까요?
1. 수익 여부만 중요한 게 아닙니다.
편익>비용. 매도를 해서라도 내가 얻는 것이 더 크다면 갈아탈 수 있습니다.
우선, 현재 보유한 물건의 가치가 어느 정도인지 스스로 파악해보아야 합니다.
만약 수도권에 보유한 물건이라면 입지독점성 여부가 중요합니다. 이는 강남역을 기준으로 1시간 이내로 들어오는지 확인해보세요.
지방 물건이라면 대부분 입지독점성이 약합니다. 오히려, 해당 지역의 시장은 어떠한지, 공급물량은 얼마나 남았는지 확인해보세요.
만약 아직 공급이 많이 남았고, 회복세가 더디다면, 수익여부와 투자금 회수 크기에 따라 매도 여부가 결정할 수 있습니다.
또한 만약 가치가 없는 저가치 물건이라면 되도록 매수자가 나타났을 때 빨리 매도 하는 것을 권해드립니다.
앞서 말씀드린 것처럼 보유한 물건의 매도 결정 여부는 수익만이 결정 짓는 것이 아닙니다.
해당 물건을 팔고 향후 주택 취득 시 취득세 절감, 투자금 회수, 갈아탈 단지의 가치가 더 좋다면, 수익을 보지 못하거나 아직 전고점 대비 회복률이 낮은 수준이라 하더라도 매도하고 갈아타기를 할 수 있습니다.
2. 예를 한 번 들어볼까요?
1) 수익은 없으나, 실익(편익>비용)이 있다.
먼저 김과장입니다.
김과장은 현재 2주택자이며, 과거 1호기를 천안에 투자했으나, 수익이 거의 없는 수준입니다.
다만, 매도 시 다음 주택을 취득할 때 취득세가 8%에서 1%로 줄어들며, 종잣돈과 회수한 투자금을 합쳐 1억으로 앞마당에서 갈아타기할 대안까지 갖고 있습니다.
따라서, 김과장은 천안의 물건을 매도하기로 결정하고 군포 자산으로 갈아타기를 했습니다.
실익 관점에선 1) 수도권의 우량 자산으로 변경 2) 역전세 리스크 감소 3) 취득세 감소라는 3가지 편익을 취할 수 있었습니다.
2) 수익이 있으나, 실익(편익>비용)이 없다.
다음은 박대리입니다.
박대리는 1주택자로 23년 수원에 1억으로 투자를 했습니다.
박대리는 현재 앞마당이 충분하지 않기도 하며, 1주택자라 수원 물건을 매도한다고 해도 특별히 큰 실익이 없습니다. 취득세도 그대로이며, 오히려 지금처럼 현금의 가치가 하락하는 시장에서 자산의 현금화는 인플레이션 햇지 불가라는 리스크(비용)만 커지게 됩니다.
정리
김과장과 박대리는 각각 위와 같은 수익과 실익을 통해 매도여부를 결정하게 되었습니다.
결국 중요한 것은 보유 물건 자체의 수익여부 뿐만이 아니라, 각자의 포트폴리오(보유 자산)와 대안 여부, 세금 등의 복합적인 상황을 고려한 실익(편익>비용) 여부입니다.
3. 실익은 어떻게 정할까요?
그렇다면 이 실익이란 것은 어떻게 계산하고 또 준비해 나갈 수 있을까요? 아래의 3가지만 기억하세요.
- 포트폴리오 시나리오 (내 상황에 대한 객관적 계획)
보유한 물건을 어떤 방법(무엇을? N호기를 어떻게? 매도 혹은 보유으로 어느 시기(세입자 만기 시점? 2년 보유 직후?)에 얼마의 금액을 손에 쥘 수 있는지?
목표 매도 시기와 매도가를 가늠해보고 그에 따른 실제 양도세, 복비 등을 가늠해보는 것입니다. 그래서 언제 얼마로 투자할 수 있는지 계획까지 ‘러프하게라도’ 작성해보세요.
- 앞마당 계획표 (대안을 마련하기 위한 전략)
그렇다면 시나리오 상 언제 얼마를 쥐게 됐을 때, 내가 투자할 수 있는 앞마당을 혹은 지역을 알고 있는지 생각해보세요.
그리고 그 시기까지 최소 비슷한 급지 3군데는 아는 지역으로 만들겠다는 계획과 행동이 필요합니다.
- 투자 후보 단지 (실질적인 대안)
끝으로 아는 지역으로 만든 것에서 끝나는 것이 아니라, 지금 당장 투자를 하겠다는 마음으로 후보 단지와 매물까지 도출해보세요.
당장 사지도 못하는데 이렇게까지 해야되냐구요?
처음 도입부에 말씀드린 것처럼 사람들은 손실회피 성향이 있습니다. 내가 갈아탈 후보가 명확하지 않으면 눈 앞의 손실에 행동하기가 망설여지게 됩니다.
또한 갈아탈 단지가 명확해진다면 매도를 하기 위한 더 적극적인 동기부여가 되실 겁니다.
오늘은 이렇게 갈아타기에 필요한 것이 무엇인지 사례를 통해 살펴보고 어떻게 준비를 해야할지 말씀드려보았는데요.
단순히 내가 투자한 물건의 수익이 나서 그냥 파는 것은 아닌지, 혹은 손실이 되서 쳐다보기 싫어서 팔아버리고 싶은 것이 아닌지, 스스로 한 번 되돌아보고 객관적이고 현명한 판단하시길 바라겠습니다.
항상 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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