안녕하세요.
보다 나은 내일을 위해
노력하는 투자자
보노퐝입니다.
빈쓰 튜터님 강의를 들을 수 있어서 좋았습니다.
매물 코칭에서 3번 만난 튜터님이라 내적 친밀감 100% 상태로 강의를 들었습니다.
거기에 시원한 웃음 소리와 학생들을 챙겨주는 따뜻한 마음이
영상을 뚫고 나와서 강의 집중해서 들을 수 있었습니다.
30억이라는 돈이 정말 필요한지를 먼저 물어보셨습니다.
노후자금을 다시 계산해봐도 저는 30억 이상의 돈이 필요합니다.
30억 이상의 돈을 벌기위해서는 다주택을 해야한다고 하셨습니다.
그 과정이 힘들다고 말씀 주셨지만, 튜터님께서 고생해서 알게된 것들을 이렇게 나눠주시기에
그 길이 아주 힘들지만은 않겠다고 생각했습니다.
어디든 투자 하세요
요즘은 과거에 비해 시장에 유동성이 증가한 시기입니다.
이런 시기에는 실물 자산의 소유권을 가지고 있는 것이 중요합니다.
3호기 투자를 수도권 외곽 or 광역시 고민을 많이 했었습니다.
강의에 나온 기준만큼은 모으지 못하지만, 2년 정도 모으면 수도권 외곽에 한채를 할 수 있습니다.
가족의 성향을 봤을 때 공격적인 투자 보다는 안정적인 투자가 편한 사람입니다.
저는 수도권 외곽에 투자하는 것으로 결정을 내렸지만, 그 때도 부산에 있는 물건들이 눈에 밟혔습니다.
수도권 외곽이냐, 지방이냐 고민하는 것 보다는 지금은 할 수 있는 투자를 하는 것이 중요하다고 말씀 주셨습니다.
국내, 국외 상황을 봤을 때 당분간은 유동성이 넘치는 시기이기 때문에,
나에게 맞는 자산을 취득하는 과정을 미루지 않겠습니다.
지방 시장의 기회
가격이 정말 쌉니다. 오래, 많이 가격이 떨어진 시장입니다.
지방은 가격의 상승과 하락-보합이 짧은 주기로 반복됩니다.
지금은 과거 20년 상승장을 맞이하기 전의 모습과 정말 비슷하다고 말씀해주셨습니다.
매매가격은 도망가지 않고 기다려주면 좋겠다는 말씀도요.
공급이 마무리되며 전세가가 빠르게 올라오고 있는 지역이 있습니다.
이런 지역은 매매가 하락이 마무리가 되고, 바닥을 다지면서 가격이 올라갈 준비를 하고 있습니다.
불이 붙고 가격이 오르기 전에 들어가야 매도의 난이도가 조금 더 낮아집니다.
뜨거운 시장에 들어가면 규제로 인해 매도가 어려워집니다.
가격이 장기간 상승하고, 많이 올랐다면 그 가격을 받아주는 것 자체가 어려울 수 있습니다.
이 부분을 염두에 두고 매수-매도 계획을 짜겠습니다.
공급 상황은 지역마다 차이가 있습니다.
지방의 개별성을 만들어주는 가장 큰 요인이 아닐까 생각합니다.
공급이 적은 지역은 가격이 하락할 때도 잘 버틸 수 있고, 많은 지역은 더 큰 폭으로 하락합니다.
이번에 새롭게 알게된 것중에 하나가 인허가와 착공 물량입니다.
단순히 인허가와 착공 물량이 있으면 숨은 공급이 있겠다고 생각했었는데요.
시장 상황에 따라서 인허가 물량이 착공으로 이어지는 비율이 달라진다는 것을 알게됐습니다.
시장이 차갑게 식을 때는 인허가가 됐더라도 바로 착공으로 이어지지 않는 경우도 많아지지만,
시장이 뜨겁게 달아오르면 인허가 받아 뒀던 물량이 착공으로 이어지면서 3~4년 후 공급으로 나타납니다.
이 공급으로 인해서 해당 시장은 다시 상승의 열기는 식게 되구요.
(BM) 임보에 지역 내 인허가 물량 추이를 확인해보겠습니다. 입주, 후분양, 미분양, 분양예정, 착공, 인허가 물량.
정책적으로도 지방 투자에 도움을 주고 있는 방향입니다.
다만, 정책만 볼 것이 아니라 가치를 먼저 보는 것이 필요합니다.
직장 규모를 키우는 등 호재가 있지만 호재만 보고 들어가서는 안됩니다.
투자물건 고르는 방법
크게도 보고 작게도 보고.
먼저 해당 지역을 한판으로 놓고 볼 줄 알아야 합니다.
해당 구의 매매 가격 변화량을 살펴보고,
랜드마크 단지의 시세의 흐름과 순서를 알아야합니다.
거기에 연식별 대장 단지의 가격 흐름도 함께 봐야합니다.
지역을 작게 볼 때는 전세가를 중심으로 살펴 봐야합니다.
지방의 많은 단지는 전세가가 올라와야 매매가가 따라 오르는 경향이 있습니다.
입주가 정리되며 반등하는 시장에는 전세가 마르면 전세 가격이 올라갑니다.
최근에 부산을 보면 직전 실거래 보다 높은 가격으로 전세가 나가는 것을 봤습니다.
그렇기 때문에 생활권 마다 전세 상황을 유심히 살펴봐야 합니다.
매도를 하고 나오는 것까지 생각해야 하기에 조금이라도 더 좋은 물건을 하려는 노력을 기울여야 합니다.
같은 투자금으로 먼저할 단지, 보유-매도가 유리한 단지, 투자금을 더 줄여볼 수 있는 단지를 생각해야 합니다.
그 지역에 사는 사람들이 좋아하는 곳에 단지 한칸이라도 더 붙어 있는 단지를 선택하는 것이 좋습니다.
입지가 먹는 곳이라면 가장 선호하는 구축도 충분히 투자로 검토할 수 있습니다.
(BM) Macro, Micro 분석 임보에 넣기.
매도
투자의 원칙과 기준을 가지고 잘 보유해서 수익을 내고 판다.
매도를 할 때 수익이 났는지, 팔고 할 것은 있는지, 보유에 리스크가 있는지를 봐야합니다.
여기에 조건을 더해서 매도 여부를 판단할 수 있습니다.
적정 매도가를 설정할 때는 나의 감정을 내려 놓고, 시장과 물건 상황 파악을 해야합니다.
시장상황(상승, 하락), 물건상황(동층향, 임대상황, 인테리어)을 고려해야 합니다.
너무 많은 부동산에 내놓기 보다는 일 잘하는 사장님에게 물건을 내놓는 것이 좋습니다.
가격 협상이 들어왔을 때는 내가 얼마에 팔면 어느 단지를 할 수 있는지 알게 된다면 수월하게 결정할 수 있습니다.
실거주 집 매도를 할 때도 갈아탈 물건이 선명해질 수록 실거주 집을 서둘러 매도해야겠다는 생각이 들었습니다.
내가 힘들게 매수하고, 아꼈던 물건을 싸게 매도한다는 생각이 들더라도,
얻을 수 있는 편익이 더 크다면 욕심을 내려놔야 합니다.
(BM) 비용과 편익에 대한 부분. 복기 때 매도 기간을 다르게 해보기.
기억해야 할 문장들
매도는 욕심을 부리면 안된다. 내 물건이 못난이라고 생각하고 팔아야 한다.
투자금에 맞추기 보다는 선호도가 있는 단지를 선택하는 것이 좋다.
수익을 내서 자산을 쌓아 가자. 어디든 종잣돈이 있다면 하는 것이다.
저평가와 저가치의 차이는 지역 사람들의 마음, 욕망
좋은 강의 준비해주셔서 감사합니다.
