[서울투자기초반 30기 29조_2번에 투자할 곳 9해보조 낭만레오] 권유디 튜터님 1강후기

안녕하세요 낭만레오입니다.

현재 부동산 시장, 특히 수도권 시장을 면밀하게 

분석해주시고 개개인의 상황에 따라 어떤 투자 

전략을 펼쳐야하는지? 어떤 일이 벌어질지?

알려주셔서 투자 방향성을 잡을 수 있었습니다.

과거 시장을 복기해보며 규제 속에서도

어떻게 최선의 선택을 해야하는지 기준이 생겨, 

규제에도 당황하거나 조급하지 않게 대응하며

최선의 선택을 하는 투자자가 되는데 많은 도움이 됐습니다.
 

비록 저는 지금 수도권 투자를 못하는 상황이지만,

동료분들이 행동하고 투자하는데

영향을 많이 끼치실 것 같습니다.

저도 계속해서 긍정적인 자극 받으면서 투자해나가겠습니다.

날카로운 분석과 항상 진심 듬뿍 담긴 강의해주시는

유디튜터님 항상 감사합니다!!

#투자 기준-가치

수도권에서 아직 오르지 않은 단지들은 

남루해보여도 그 가치를 볼 줄 알아야합니다.

가격의 변동보다는 지금 가격과 해당 단지의

가치에 집중하는게 중요한 시기입니다.

지금이나 나중에 규제가 더 생기겨도 다를 것 없이

 ’강남 한시간 이내‘ 라는 확실한 투자 기준두고

물건을 봐야겠습니다.

토허제 지역 전월세 물량 감소 가속화

매물 감소 (세낀물건 거래 불가)

거래량이 줄어드는 상황에서 가격 형성

이런 삼박자가 맞아 떨어지며 

지금부터 거래 안되는 기간이 기회라고 하셨는데, 

우리 29조 부자엘리님 진짜 기회에요..! 

꼭 행동하시길 바랍니다 ^^!!!

#투자기준-가격

서울은 이미 전고점을 뚫으며 

가격이 많이 상승한 단지들이 많아 

가격에 대해 어떤 기준을 둬야할지 막막했습니다.
 

전고점 대비 상승률/하락률을 예시로 들어주시며

‘전고점 미치지 못한 것은 저렴하다.’

‘더 좋은 단지는 전저점 대비 2배 이내로 

상승한 단지를 검토한다’

이렇게 가격 기준을 제시해준 것이 현 시장에서

투자 판단하는데 도움이 될 것 같습니다.

#거래량

과거 시장을 복기해보면,

강남3구 거래량이 먼저 터지고 가격 상승,

이후 노도강의 거래량이 터지고 

가격이 상승하는 흐름을 보입니다.

저평가 물건 해소되며 거래량이 상승하게 되는데

이를 상승 전환의 시그널로 보고

기회를 잘 잡아야겠습니다.

#세금

내가 세금을 낸다는건 수익이 났다는 것!

보유세보다 시세차익이 더 기대되니 

보유세를 내게 된다..(보유세 내고싶다..)

현재 이재명 정부는 양도세중과 유예를 없애고

보유세를 올릴 준비,예고를 하는 듯 합니다.

무리하게 여러채 투자하기보다

기회비용과 편익을 꼼꼼히 따져보면서도

세금은 함께하는 것을 반드시 인지해야겠습니다.

#상승 흐름

과거 연도별 매매가 흐름을 보며 

상승장 끝무렵에는 먼저 상승하는 강남보다

노원이 더 오를 수 있겠지만,

장기적으로 보면 결국 강남이 더 오르게 됩니다.

상황에따라 우선 투자 지역이 달라질 수 있지만

결국 수도권은 가치있는 자산에 투자하는게

더 탁월한 선택이 될 수 있습니다.
 

급지가 낮은 곳까지 상승흐름이 퍼지게되면

하락장을 대비하기위해 자산 중

현금 비중을 늘리는 것을 검토해봐야겠습니다.
 

현재 상승장이 과거 상승장과 비슷한 흐름을

보이고 있어서 나중에는 지방까지도 

규제 지역이 될 수 있음을 인지하고

매수/매도 전략을 잘 짜야겠습니다.

#저평가 지수

이번에 저평가지수는 처음 알게됐습니다

평균회귀개념처럼 통계 기반으로

이런 데이터 분석을 잘 하시고

설명도 쉽게 해주셔서 시장을 이해하고

판단하는데 도움이 많이됩니다.

현재 서울에도 충분히 저평가된 지역들이 다수 있어

아직도 서울은 기회가 열려있다고 느껴지고,

지방은 아직도 너무나 저평가된 시장이라

용기있게 행동해야될 시기라고 생각됩니다.

#마인드

지금은 1호기를 매수하고 투자금도 소액이라

수도권 투자는 어렵지만, 제 상황에 맞는 투자를

이어나가야겠습니다.

그리고 나중에라도 수도권 투자를 할 수 있을 때

규제지역을 못하거나 투자금이 부족하다고

낙담하는건 지양하고 역시나 마찬가지로

할 수 있는 최선의 선택을 해야겠습니다.

#입지분석

1급지는 입지도 좋지만 브랜드,커뮤니티

파워가 있습니다.

2급지는 입지요소가 하나씩 빠지게되면서

지역별 중요한 입지 요소가 달라집니다.

임장,임보쓸 때, 투자까지 연결시킬 때

선호 입지요소를 중점적으로 파악하는게

중요하다고 생각하는데, 

단지 선호도까지 연결되기 때문이라 생각됩니다.

오늘 관악구 분임을 했는데,

관악구의 선호 입지요소가 무엇인지

생각해보고 느낄 수 있었습니다.

단임하고 단지분석하면 선호 입지요소를

더 뾰족하게 찾아낼 수 있을 것 같아 기대가됩니다!
 
 

#역세권

역세권이 중요한 동네 역세권은 얼마나 중요할까?

새로운 노선이 들어 온다면 역세권 단지의 가격은

어떻게 흘러 갈까?

이렇게 역세권의 영향력을 유추하고 복기해보고

투자까지 연결시키면, 좋은 수익을 얻을 수 있습니다.

마침 관악구에도 난곡선이 32년도쯤 개통 예정이라 

일대 단지가 어떤 흐름을 가지게될지

유추해볼 수 있는 좋은 기회같네요.

역세권 보다 환경의 선호도가 더 높은 곳은

연식이 빠질수록 그 힘 땅에 가치가 빠지고(미사),

땅의 가치는 교통이라는 입지 가치로 남게됩니다.

마치 지방에서 연식이 빠지면

선호도가 빠지는 모습과 비슷하다고 느껴졌습니다.

#투자 방향성

내가 어떤 투자를 하는지에 따라 일어날 일,

장단점이 다르다는걸 인지해야합니다.

가치성장투자의 경우 선호도가 높은 단지에 투자하고

이런 단지는 이미 전고점을 거의 넘어갔습니다.

이렇게 먼저 상승하고 상승폭이 큰 단지는

하락장이 오면 큰폭으로 하락하고

가격 회복까지 시간이 오래 걸릴 수 있는 반면

장기적으로는 상승폭이 훨씬 클 수 있습니다.

반면, 소액투자의 경우 선호도가 비교적 빠지는 

단지는 아직 전고점에 미치지 못해 싸게 살 수 있고 

하락장이 오면 비교적 그 여파가 적습니다.

하지만 선호도 높은 단지보다 가치가 높지 않아

장기적으로는 절대적인 상승폭이 적습니다.

이처럼 내가 어떤 단지에 투자하는지에 따라

앞으로 일어날 일들을 미리 알아두고

투자에 적용해야겠습니다.