강사님과 임장에서 들은 이야기, 지금 시장에서 특히 중요했습니다 [꾸오]

안녕하세요.
꾸준히 오래가는 투자자, 꾸오입니다.

오늘은 강사와의 임장을 다녀온 경험을 나누려고 합니다.

사실 이번 시간은 개인적으로 꽤 특별했습니다.
처음으로 강사님과 함께 다녀본 임장이었고,
느낌은 한마디로 ‘심화반 반모임의 압축판’ 같았습니다.

기초반을 수강할 때는 튜터님을 직접 뵐 기회가 없어
아쉬움이 컸던 기억이 있는데,
우수 수강생으로 선발되어 직접 임장을 함께 하며
궁금했던 부분을 질문하고,
제 생각을 튜터님의 시선에서 얼라인할 수 있었던 시간이 정말 값졌습니다.

• 심화반을 듣고 싶지만 여건상 기초반을 다시 듣는 분
• 튜터님을 직접 만나 이야기해보고 싶은 분
  이라면, 기초반 우수 수강생을 목표로 해보는 것도
  생각보다 좋은 기회가 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

이번시간을 통해
저 역시 제 투자 방향성을 다시 정리해볼 수 있었고,
그 과정에서 얻은 인사이트를
동료 투자자분들과 나누고 싶어 글을 씁니다.

1️⃣ 지방 투자 vs 수도권 투자

이제는 ‘수익 실현’, ‘저평가’ 를 넘어 이것까지 봐야 할 시기

지방 투자와 수도권 투자,
다들 한 번쯤은 고민해보셨을 것 같습니다.

일반적으로는 이렇게 정리되죠.

• 지방 투자
  • 현재 가치 대비 저렴한 단지 多
  • 빠른 사이클 → 시세차익 목적
  • 결국 ‘매도’를 통해 수익 실현 필수
• 수도권 투자
  • 가격은 상대적으로 비쌈
  • 안정적인 운용 가능
  • 급격한 하락 가능성은 낮음

여기까지는 대부분 알고 계실 이야기입니다.

그래서 보통

• 연간 종잣돈이 적고, 빠른 자산 증식을 원하면 → 지방
• 연 5천 이상 저축 가능, 공격성보단 안정성 중시 → 수도권
  이런 선택을 하곤 합니다.

그런데 이제는 한 단계 더 내다볼 수 있는 안목이 중요합니다. 

✔ 앞으로 고려해야 할 변수들

• 향후 세금 정책 변화
• 지방 시장 상승 → 투기과열지구 지정 가능성
•  

지방 시장은 사이클이 빠른 만큼
상승도 빠르지만,
그만큼 매도 타이밍을 놓칠 위험도 큽니다.

만약,

• 빠른 상승 이후 투기과열지구로 묶이고
• 양도세 부담이 커지고
• 매도 시기를 놓친다면

👉 지방 특성상 수도권보다 더 큰 하락이 나올 수 있고
👉 최악의 경우 전고점까지 하락하며 한 사이클이 더 묶이는 시나리오도 그려볼 수 있습니다.

반면 수도권은,

• 사이클이 상대적으로 길고
• 하락이 와도 지방만큼 깊지 않은 경우가 많아
• 잘 산 물건이라면 하락장에서도 선택지가 남아 있습니다.
•  

이제는 단순히

“어디가 더 많이 오를까?”
가 아니라,

“정책과 사이클까지 고려했을 때
내가 감당 가능한 리스크는 어디까지인가?”

이 질문을 함께 던져봐야 할 시기라는 생각이 들었습니다.

공격적 투자, 안정적 투자 각자의 방향에 맞는 투자 방향 선택에 신중함이 필요한 시기입니다. 

2️⃣ 아파트 옆 빌라촌

무조건 주거 균질성이 나쁜 걸까?

임장을 하다 보면
아파트 단지 바로 옆에 빌라가 붙어 있는 경우를
특히 서울·수도권에서는 정말 많이 보게 됩니다.

보통은 이렇게 생각하기 쉽습니다.

“빌라 옆이니까 별로겠지”
“주거 균질성이 안 좋아서 선호도 낮겠지”

그런데 실제 시장을 보면
✔ 어떤 단지는 가격이 덜 오르고
✔ 어떤 단지는 거의 영향을 받지 않습니다.

차이는 어디서 날까요?

핵심은 ‘빌라의 존재’가 아니라 ‘거주 만족도’

• 빌라 상권이
  • 학원, 마트, 음식점 등 생활형 상권 위주라면
    → 거주 만족도에 큰 영향 ❌
• 반대로
  • 호프집, 노래방, 유흥 상권
  • 어두운 골목 분위기
    → 거부감 ⬆

결국 주거 균질성이라는 단어의 본질은
‘거주 만족도’ 와 연결되어 있다는 점이 중요했습니다.

그래서 임장을 할 때

• 단지 내부만 볼 게 아니라
• 단지와 주변이 만들어내는 분위기
• 그 안에 사는 사람들의 생활 수준

이런 미세한 차이를 읽어내는 것이
투자자의 실력을 가르는 포인트가 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

3️⃣ 전고점 비교 전략

지방에서도 그대로 통할까?

서울·수도권에서는

• 쌍둥이 단지 비교
• 전고점 비교
  가 꽤 유효하게 작동합니다.

이유는 명확합니다.

• 입지 독점성 높음
• 땅의 가치가 높음
• 생활권 순위가 쉽게 바뀌지 않음

하지만 지방은 다릅니다.

• 입지 독점성 ↓
• 땅의 가치 ↓
• 신규 택지·신축 공급 시 선호도 순위 변동 가능성 ↑

즉,
지방에서는 상품성의 영향이 훨씬 크게 작용합니다.

과거의 랜드마크 단지가
시간이 지나면서

• 신축에 밀리고
• 생활권이 이동하면서
  선호도가 떨어지는 경우도 적지 않습니다.

특히 중소도시일수록
전고점은 더 보수적으로 봐야 할 필요가 있습니다.

그리고 전고점을 볼 때도

• 동별 차이
• 선호 동 vs 비선호 동
• 전고점이 찍힌 시기
  까지 함께 봐야 합니다.

“전고점은 ‘보조 지표’일 뿐이다.”

지방 투자에서는
이 보조 지표를 더욱 조심스럽게 다뤄야 한다는 점을
다시 한번 생각하게 된 임장이었습니다.

마치며

이번 재이리 튜터님과의 임장은
단순히 ‘어디가 좋다, 나쁘다’를 넘어서

• 내가 어떤 투자 성향인지
• 앞으로 어떤 리스크를 감당할 수 있는지
• 무엇을 기준으로 선택해야 하는지

를 다시 정리해보는 시간이었습니다.

혹시 지금

• 지방과 수도권 사이에서 고민하고 계신 분
• 전고점, 주거 균질성 판단이 헷갈리셨던 분
  이라면,

이번 글이
생각을 정리하는 작은 참고 자료가 되었으면 좋겠습니다.

더불어, 함께 많은 이야기도 나누고 

페스츄리 디저트 맛집도 다녀올 수 있어 재밌었고 

많은 것을 알게된 시간이었습니다.  

오늘도 각자의 자리에서
꾸준히, 오래가는 투자자가 되시길 응원합니다.
읽어주셔서 감사합니다.