[서투기 30조 46기 베러덴어졔] 지금 할 수 있는 것, 해야할 것을 해야~지 ! 투자기회 꽉 붙잡어

안녕하세요.

어제의 나보다 나은 하루를 사는 워킹맘 투자자 베러덴어졔입니다.

부동산에 관심을 가지고 제대로 공부한 기간동안 가장 혼란의 카오스인 요즘 서울,수도권 시장. 1강에서 권유디 튜터님은 지금의 시장은 어떤 모습이며 부동산 투자자로써 나는 어떤 행동과 선택을 해야하는 가에 대한 인사이트 그리고 서울수도권 한 판 정리까지 꾹꾹 눌러담은 강의를 해주셨습니다.

강의를 들으면서 꼭 남기고 싶은 내용을 위주로 남겨보겠습니다 :) 

본질

언제나 시장에서 가격-가치가 왜곡된 지점이 있고 현 시점 역시 가격이 왜곡되어있다! 

“ 가치가 있는 아파트는 (= 강남 1시간 이내) 누적 수익률이 비슷하다. 다만 절대가 수준이 다르니 수익금 자체는 다름 ”

이 전제를 가지고 보면 지난 저점인 23년 초 이후 흐름에 따라 유형별로 나누어 생각해볼 수 있습니다. 

지금 오르는 것만 좋아 보이진 않는지 스스로 냉정하게 점검하기. 

가격 변동에 휘둘리지 말고 가격 자체를 보는 시각! (가치는 언제가 제 자리를 찾아가는 법)

2026 서울/수도권 시장은?

10.15 대책 토허제 지역 확대지정 (서울 전체 + 경기 12곳)으로

실거주자만 입장가능한 토허가 지역으로 매물이 급감소 → 거래가 잘 안되는 이 시기가 위기이자 기회!

본인의 포지션과 대출 여력(대출 한도>금리)에 맞는 투자를 고려한다.  

• 가격 : 23-24년의 가격을 머릿속에서 지우고 그 이후의 흐름보다는 가격 그 자체를 보고 판단하기
• 금리 : 금리의 향방에 따라 기조가 바뀔 수 있다. 환율이 오르는지?(원화 가치 절하, 금리도 상승 가능성)
• 거래량 : 상승전에 거래량이 터지는 모습. 지금은?, 매물이 부족한 흐름
• 수급 : 신규 주택 공급부족으로 임대시장 불안 상승 가능성

과거 흐름을 보며 상황 + 투자자로서의 대응 정리해볼 수 있다.

규제는 대출로 시작해서 지역규제 - 세금으로 퍼저나가며 아직은 세제는 없는 상황(상승장 후반부 아님)

전국이 폭등할 때 (**지역까지 흐름 타게 되면) 끝물임을 인지하고 분위기에 휩쓸리지말고 다음 하락장 기회를 잡기 위해 현금 확보!

저평가지수 = 서울아파트 매매가/통화량 

유디님께서 알려주신 저평가 지수라는 개념이 통화량에 심리가 더해져 서울아파트의 매매가의 상대적 가격 수준을 가늠해볼 수 있어 좋았다. 시장에서 확인할 수 있었던 지역별 분위기의 차이를 저평가지수라는 데이터로 대입해보니 더 분명하게 체크가 가능했다. 

수도권 투자 로드맵

할 수 있는 것을 하자!!!!!!!

본질은 규제냐 비규제냐가 아니라 내 상황에서 더 좋은 자산을 사는 것.

실거주 불가능한 상황, 규제지역은 제외하고 비규제 지역안에서 비교평가 후 결정을 해야한다. 비록 같은 투자금으로 할 수 있는 베스트가 아닐지라도 나중에 아예 매수의 기회 자체가 없는 상황이 오면 더 큰 기회비용을 지불하게 될 뿐.

지역별로 핵심 입지요소가 다르므로 각각이 무엇인지 알고, 아닌 요소는 가치 결정시 주된 포인트가 되어서는 안된다.

투자 방향성 : 가치성장 VS 소액

가치 성장 투자는 선호 아파트를 적절한 가격(기준!!!)에 2채 보유하여 안파는 투자

소액 투자는 2억이내의 소액 투자금으로 높은 수익률 경험하는 투자 (매도할 수 있다) 두 투자 방식은 엄연히 벌어질 일들이 다르다는 것을 알기

• 가치 성장 투자를 위한 단계 : 투자 범위 정하기 → 투자금으로 단지 리스트업 → 가치 (입지) → 현재 가격 수준으로 어떤 유형의 아파트인지 (리스크와 리턴의 측면에서) 알고 있기 → 리스크 대비(대출+신용+현금으로 잔금이 가능한가)

•  수도권 소액투자는 최선호를 대상으로 하기는 어렵다. 특정 특징을 가진 단지를 봐야한다! 적은 투자금으로 접근한다면 수익이 나면 매호나는 방향을 최선책으로 생각하되, 장기보유 옵션은 차선책

     특징상, 투자재라는 심리보다는 필수재로 생각되는 지역이 투자대상이 된다. (입지가 좋으면 전세가가 오르지마자 매매가가 날라버림 but 입지가 덜 좋으면 매전이 달라붙어 소액기회를 제공함.

운이 매우 좋게도 오프강의에 초대되어 직접 유디님의 명강의를 들 을 수 있었습니다. 제가 쏟아지는 뉴스와 '받'글을 읽으며 궁금했던 시장 상황 그리고 나의 경우애 어떻게 앞마당을 늘려나가고 제출 하는지에 대해서 많이 찾아보았습니다.