광역시 초신축 5천만원에 투자했습니다.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

2024년 갑진년 새해가 밝았습니다

새해복 많이 받으세요 :)

얼마 전 추가 투자 건을 마무리했습니다

처음 투자를 했을때와 달리 식어버린 시장 속에서

좋은 매수기회를 잡을 수 있었습니다

현재 나와있는 최저가 매물보다 6천만원

당시 나와있던 호가보다 3천만원

네고하여 저렴하게 매수할 수 있었습니다

지금도 현장에서는 기회가 만들어지고 있습니다

오늘 이 글을 통해 제가 어떤식으로

현장에서 기회를 잡았는지,

어떻게 행동하면 되는지를 말씀드리도록 하겠습니다

1. 투자 물건 선정하기

투자를 하기 위해선 당연하게도

먼저 '투자 지역'을 선정해야하고,

'투자 물건'을 선정해야 합니다

내가 잘아는 지역인 앞마당들을 펼쳐놓고

어느 곳이 투자하기 적합한지 알아야하는 것이 우선입니다

여러가지 방법이 있겠지만,

저는 매달 시세트래킹을 통해

가격이 변화하는 곳을 파악하고

그 중 전세가율이 높은 지역을 선정합니다

(이는 부동산지인이나 카페 정보 등을 통해 보실 수 있습니다)

큰 숲에서부터 지역을 파악했다면

열매인 어떤 투자 물건을 고를 것인가의

단계로 넘어가게 되는데

이것은 '좋은 것 중에 싼 것'을 찾는 과정입니다

현재 같이 모든 자산이 저렴해진 시장에선

더더욱 '좋은 것'에 집중할 필요가 있습니다

당연히 펀더멘탈이 큰 곳부터(인구규모, 소득 수준 등)

살펴보아야 하며, 그 지역 안에서도 상위 생활권부터

샅샅이 훑어내려와야 더 좋은 투자를 할 수 있습니다

예를들어 충청권 지방중소도시 청주가

투자가 가능하다고 한다면,

그 위급의 도시인 세종과 대전도 함께 살펴보아야하고,

경북권의 구미나 포항이 투자가 가능하다면,

대구 울산 등을 함께 보아야 한다는 의미입니다

(수도권도 마찬가지입니다)

간혹 이 과정에서 내 투자금에 맞춘 '싼 것'부터

찾게 되는 경우가 있습니다

저 또한 싼 물건만 찾아다녔던 경험이 있습니다

하지만 현재 시장에서 보다 본질적인 것은 사람들이 갖고 싶어하는

'좋은 것' 다음 '싼 것'이라는 걸 잊지 않으셨으면 합니다

그 다음 좋은 것과 싼 물건들을 추렸다면,

이때부터 투자금을 고려할 필요가 있습니다

현실적으로 내가 가진 투자금보다

많이 들어가는 물건은 매수할 수 없기 때문에

배운대로 잔금리스크와 전세 상황들을 고려하여

최종 물건을 선정합니다

이 과정에서 한가지 팁을 드린다면,

전세가를 기준으로 상위의

좋은 물건들을 우선적으로 찾아보면 좋습니다

현재 시장은 전세가 저평가 되어 있는 곳이 많고

전세가 비슷한 가격대로 형성된 곳이 많습니다

(모여라 2,3억대-!)

전세가를 기준으로 본인의 상황과 투자금을 고려하여

+5000만원~8000만원의 매매가를 가진 단지들을

추려보고 좋은 단지부터 네고와 협상을

적극적으로 시도해보시기를 추천드립니다

2. 본격적인 협상

대략적인 투자 물건들을 고르셨다면

이제부터 본격적으로 협상을 들어가야 합니다

현재 대부분의 지역들은 매수 심리가 줄어들었기 때문에,

적극적으로 협상이 가능한 매수우위의 시장입니다

네이버 호가에만 기준을 두고

물건의 가격을 파악할 것이 아니라,

적극적으로 현장을 방문하며

실제 해당 물건이 거래되는 금액들과

네고될 수 있는 금액을 알아야 합니다

실거래가 / 호가 / 시장과 물건상황 / 물건상태 / 매도자상황

기본적으로 위와 같은 것들은 파악이 되어야 합니다

협상은 서로 win-win하는 상황에서

적극적으로 이루어집니다

상대방이 원하는 것을 알아야

내가 원하는 것도 얻을 수 있습니다

물건이 나오기를 기다리기보다

적극적으로 만들어낸다는 생각으로

일 잘하는 부동산 사장님들을 찾고,

내가 원하는 조건을 적극적으로 표현할 때

좋은 물건들도 나타납니다

협상에서 하나의 팁을 드리자면

하나의 물건에만 집착하기보다 Plan B를 만들어 놓고,

시간을 적절히 이용하는 것이 좋습니다

돈은 급한 사람에서 급하지 않은 사람에게로 간다고 합니다

매수 직전까지 여유를 갖고 조급하지 않게

행동 할 때 좋은 결과들이 찾아왔습니다

저의 경우 매도자의 상황을 잘아는

좋은 사장님을 만날 수 있었고

원하는 금액을 먼저 확실하게

말해놓았던 것이 큰 도움이 됐습니다

매수의사를 확실히 밝힌다음

몇주일 간의 조율과정들이 있었기에

최종적으로 원하는 물건을 원하는 금액으로

매수할 수 있었습니다

3. 매수 및 전세 세팅

투자를 해보신 분들은 알겠지만

매수까지는 쉽습니다 돈과 OTP만 있으면 되니까요

그 다음 전세 세팅부터가 진짜입니다

매수를 하고 몇달 뒤 대규모 입주가 예정된 지역이었고,

현재 세입자가 협의는 해준다고 했지만,

입주 이후까지 계약이 남아있는 상태였습니다

여기서부터 적극적으로 CEO마인드를 발휘할 때입니다

주위 단지들의 전세가격을 트래킹하고,

상위 단지부터 하위 단지까지 실제 나갈 금액인지

오늘 거래된 단지는 얼마의 가격으로 나갔는지

매일매일 확인했습니다

이렇게 현재 나갈 수 있는 전세금액을

객관적으로 판단하고 최하의 가격을 미리 예상했습니다

그리고 일잘하는 파트너 부동산 사장님들을 찾으며

전세 빼기에 적극적으로 나섰습니다

과거 투자했던 경험 중에 잔금을 길게 빼놓고

전세야 어떻게든 나가겠지하는

마음을 가졌던적이 있습니다

하지만 매수 이후 귀신같이 전세 손님이 뚝 끊겼고,

전세계적인 금리 인상과 더불어 전세가가 떨어지더니

실제 생각한 투자금에 4~5배가 든 경험이 있었습니다

(이 또한 매우 소중한 경험입니다)

그때와 같은 실수를 반복하지 않기위해

이번엔 전세빼기를 모든 것의 우선순위로 올려놓았고,

여러 생활권에 전세 문자와 더불어 매일 전화임장을 하며

전세 손님을 적극적으로 찾았습니다

한번은 매수한 집에 전세로 들어오고는 싶어하지만,

이사 날짜가 맞지 않은 손님이 있었습니다

제가 직접 날짜를 협의하는 과정에서 현 세입자의

심기를 건드려 고생하기도 하고, 일단 잔금을 치고

현 세입자를 내보낸 후 그 손님을 받을까 하는 도중에

다른 부동산 다른 손님으로 부터 전세가 나갔습니다

예상한 전세금액보다 천만원이 높은 금액이었습니다

그 과정에서도 들어오려던 전세 손님이

눈길 교통사고로 연락이 두절이 되는 등

많은 당황스러운 경험들도 겪었습니다

이러한 다양한 경험들을 거쳐

결과적으로 이글의 제목처럼 광역시에

총 투자금 4500만원으로(끝까지 추가네고 ㅎㅎ)

초신축 단지를 매수할 수 있었습니다

제가 이 것을 처음부터 알고 할 수 있었을까요?

공부만하고 계산만한다면 행동하지 못할 수 있습니다

무엇보다 현장에 나가 물건을 적극적으로 찾고,

하나하나 대응하다보면 좋은 결과들이 찾아옵니다

결국 투자는 적극적인 대응의 영역입니다

어떤 상황에도 멘탈을 붙잡고 차분히 대응하는 것

또한 투자자의 실력입니다

배운대로 내가 할 수 있는 선에서 최선을 다하는 것이 중요합니다

이 또한 투자를 실행하지 않고는 절대 알 수 없는 부분입니다

투자 이후 앞으로 해나갈 보유도 매도도 마찬가지입니다

우리는 1-2채의 경험으로 우리가 목표로 하는

수십억 자산을 가진 부자가 되기 힘들 수 있습니다

결국 목표점에 다다를때까지 여러 경험들을

어떤 태도로 받아들이고 행동하느냐가

현명한 투자자로서 부의 그릇을 키워줄 것이라 생각됩니다

한가지 확실하고 긍정적인 사실은 지금 현재

누구나 노력만 하면 그 기회를 잡을 수 있다는 사실입니다

2024년 모두 행동으로 증명해내는 투자자가 되시길 응원드립니다

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)

도움이 되셨다면 좋아요와 댓글 부탁드려요♥