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독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2026/김경민
저자 및 출판사 : 김경민
읽은 날짜 : 2026-02-08
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #물가 #부동산불패 #데이터
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7
1. 저자 및 도서 소개
:서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.
소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪ 2020 부동산 메가트렌드 ≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫ 등이 있다.
≪중앙일보≫ 오피니언 코너에 ‘김경민의 이코노믹스’ 를 연재하고 있다. 미디어 컨트리뷰터로서 SBS <교양이를 부탁해>, MBC <손에 잡히는 경제 플러스>, KBS <머니올라> 등 다양한 채널에 정기적으로 출연 중이다. 유튜브 채널 <김경민의 노트>에서 도시와 부동산에 관한 이야기를 전달 중이다.
“2026년 부동산 시장의 상승은 확정돼 있다고 단언할 만큼 선명하다. 강남에서 시작해 강북으로 번지는 ‘상승 도미노’가 서울 전역의 상승세를 이끌어갈 것이다.” 국내 최고 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수의 진단은 어느 때보다 명료하다.
작년 예측대로 시장에서는 공급 절벽과 금리 인하, 전·월세 폭등 같은 요소가 융합해 강력한 상승세를 일으켰다. 이제 강남발 집값 상승은 한강을 건너 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이다. 부동산 ‘슈퍼사이클’에 이은 ‘상승 도미노’가 본격화되는 시점이다.
국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진은 부동산 매매·전세 시장의 추이와 흐름을 따라가며 향후 몇 년간 ‘꾸준한 상승 도미노’가 이어질 수밖에 없는 이유를 밝히고, 실전 매매를 위한 ‘16개 대장 단지 리포트’를 통해 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다.
2. 내용 및 줄거리
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
이 책은 뭐라할까, 그냥 지금까지 배운 내용들을 조금은 데이터와 함께 가끔은 저자의 생각이 추가적으로 들어간 책으로 느껴져서 중간중간 이 저자가 월부인이 아닐까라는 생각이 들던 그 많은 월부 추천책 느낌이 다분했다. 좋게보면 내가 배운 것이 보편타당한 것이고, 나쁘게 보면 이 저자 또한 나와 비슷하게 편협하게 생각하고 있구나 정도라 생각할 정도이다.
그럼에도 불구하고 책의 중간중간 책갈피를 해놓고 다시 보겠다고 저장한 장표가 많은데 하나하나 보겠다.
일단 목차부터 들어가자.
📚 《부동산 트렌드 2026》 상세 목차
Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기
1. 2025년 부동산 시장에 일어난 일들
슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로
2. 2025년 부동산 트렌드의 변화
강북 아파트 상승 도미노의 시작｜서민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성
Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장
1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
전국 아파트 매매 시장 트렌드: 서울 중심 회복세와 지역별 격차｜매매가격 트렌드: 59m2 이하 소형 평형의 상승｜거래량 트렌드: 서울과 지역 부동산 시장의 확연한 온도 차｜서울 부동산 시장 트렌드: 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산
2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
뚜렷해진 분당·수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세｜분당·일산: 극명한 가격과 거래량 차이｜평촌··수지: 유사한 회복 패턴｜김포·남양주: 여전한 혼조세｜의정부·파주: 정체의 지속｜신도시 부동산 매매 시장 인사이트
3. ‘서울’ 아파트 매매 시장 동향
강남3구와 노도성의 차별적 움직임｜강남3구 거래가격 사상 최고치 경신｜2025년 2분기, 강남3구를 넘어선 노도성 거래량
4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측 - 4개 권역별 매매·전세 시장 심층 분석
확연히 벌어지는 권역별 회복 속도
5. 서울 교육지역 분석 – 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는?
목동: 체계적 교육 시스템의 완성체｜목동 교육 인프라 현황｜여의도: 소수정예 교육의 숨겨진 보석｜여의도 교육환경의 차별성｜목동 VS 여의도, 어떤 기준으로 선택할 것인가｜학군지 선택의 핵심 기준
Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석
1. 서울시 빌라 시장 주요 동향
왜 빌라 시장을 주목해야 하는가｜매매 시장이 급감하는 이유｜폭발적인 반전세 전환의 의미｜서울시 빌라 매매·전세가격 트렌드
Information: 빌라 공급 절벽, 무너지는 주거의 최후 보루
2. 빌라 VS 아파트 시장 비교
아파트 대비 저조한 빌라 매매가격상승률｜아파트와 빌라 전세 시장의 분화
3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교
역삼2동·대치4동 사례 비교｜빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트
Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장
한 치 앞을 모르는 글로벌 정치·경제｜관세 전쟁과 월세 폭등의 상관관계｜금리 인하를 통한 경기 활성화｜인플레이션과 금리 인하의 어색한 공존
Information: 1923년 초인플레이션에도 살아남은 부동산 투자자들
2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현
슈퍼스타 단지 출현의 필연성｜서울 아파트 시장과 슈퍼스타 경제학｜양극화가 심화되는 서울 아파트 시장
Information: 서울 용산 VS 도쿄 아자부다이 힐즈: 단순 비교와 이식이 위험한 이유
3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요
60억 신고가는 허상일 뿐이다
Information: 도쿄 부동산 시장, 과연 ‘잃어버린 30년’인가?
4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다
전국 아파트 입주 물량 절멸｜구조적인 공급 부족에 시달리는 서울시｜권역별 편중으로 더욱 심각해진 서울 아파트 공백｜빌라마저 턱없이 부족한 서울시
5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장
전세의 놀라운 인플레이션 방어력｜현실을 따라잡지 못하는 물가 통계｜전세상승률, 인플레이션을 앞서다｜전세 방어력의 지역별 차이
6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노
서울 아파트 가격 이동평균선이 보여준 흐름｜상승 도미노의 속도: 시차로 본 흐름｜상승 도미노의 강도: 상승 폭과 수익률의 격차
Information: 진보 정권이 들어서면 집값이 오른다?
Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 – 상승 도미노의 포착
서울 일시정지 이론(Seoul Pause Theory)｜인구가 줄어도 서울 집값이 상승하는 이유｜서울시 16개 대장 단지 분석
2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석
① 동대문구 ‘청량리역 더블 랜드마크’｜② 양천구 목동신시가지｜③ 송파구 송파위례24단지꿈에그린｜④ 노원구 한진한화그랑빌(feat. 9억 원 미만 서울 아파트)｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트
Part6. 2026년 부동산 가격 大예측
1. 서울 아파트 가격 시나리오
‘집값 상승 도미노’, 시간의 문제다
Information: 주택 보유 시 적정한 부담을 주는 정책을 제시하라
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
‘강남 집값을 잡아야 한다’라는 착각｜‘정부 개입’과 ‘자유시장경제’라는 아이러니｜반복된 정부 개입이 빚어낸 후폭풍｜왜 우리에겐 제대로 된 주택 정책 목표가 없나｜대한민국이 지향해야 할 3가지 포인트｜장기적 주택 정책 목표 제언
Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스
1. 관광객이 주도하는 서울 상권 트렌드
서울 시내 호텔에서 골목까지｜여행 열기로 되살아나는 서울｜호텔의 재도약과 잠재적 위기｜이들은 어디서 자고 어디서 즐기는가
2. 진격의 K-문화 그리고 서울의 재발견
충무로·신당·약수: 핫플 트라이앵글｜확장하는 서울 미식 지도｜K-세계관의 원천, 크리에이터가 사는 동네｜오래된 거리의 새로운 얼굴, 장충동｜2026년 글로벌 키워드: 한국인
발췌한 부분을 하나하나 별도로 적겠지만, 처음에 빌라의 존재와 위상을 알려준 것이 신선했다. 아파트 전세 레버리지 투자의 세계에서 빌라는 무의미한 존재였고 관심 밖이었는데, 저작 덕분에 빌라와 아파트의 상관관계를 알 수 있어 작금의 아파트 부족 상태가 빌라로 인해 가중되겠구나 생각이 많이 들었다.
자, 이제 진짜 하나하나 들어가보자
다만 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다 - <부동산 트렌드 2026>, 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 - 밀리의서재
★스타생각: 강의에서 배운 내용이긴 한데, 그래도 기억하고 싶어 가져왔다. 결국 비슷한 비율로 상승하는 경향이 있다는 말이다. 약간 전세가격 등 물가에 연동하여 상승한다는 기본적인 믿음 아래, 결국 비슷한 비율로 올라간다는 것은 물가를 반영하기 때문이라고 설명된다. 물론 단지별로 차이는 있으나, 결국은 순서의 차이이고 얼마나 오랫동안 그 가격에 머물고 있는지 차이일 뿐 순간이든 장기간이든 적절한 비율 즉 물가만큼 모든 단지는 상승을 하는 모습을 보여줬다, 단 가치가 있다면 말이다. 즉 강남 1시간 기준일 것이다.
특히 주목할 점은 상위 1% 단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. 이는 단순한 자산가치 상승 패턴을 넘어선 것으로, 해당 단지들이 시장에서 독립적인 가격 구조를 형성해나가는 신호로 해석할 수 있다 - <부동산 트렌드 2026>, 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 - 밀리의서재
★스타생각: 결국 대장들은 단순히 물가를 반영하는 것을 넘어 자신들만의 가치를 드러내기 시작했다는 뜻으로 읽힌다.
다만 지금까지처럼 상대적으로 낮은 상승률이 앞으로도 이어질지는 지켜봐야 한다. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다. - <부동산 트렌드 2026>, 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 - 밀리의서재
★스타생각: 21년 대세 상승장의 경우, 가치가 있는 단지들 경우 대부분 비슷한 상승률을 보여줬다. 심지어 가치가 떨어지는 강남 1시간 밖의 단지들도 적지 않게 상승의 모습을 보여줬다.
현시점에 우리가 눈여겨봐야 할 부분은 빠른 중윗값 상승세다. 아파트 평형대 거래 비율에 따라 중윗값은 변동될 수 있으나 전반적으로는 우상향이다. 서울시 아파트 중윗값은 2024년 2분기(10억 원)부터 2025년 1분기(11억 4,000만 원)까지 누적상승률이 11.4%에 달한다. 2025년 2분기에는 다소 주춤해 10억 3,000만 원으로 하락했지만 향후 지속적인 금리 인하와 입주 물량 부족으로 인해 2025년 1분기 가격대로 회복할 가능성이 있다. 앵커링 효과로 인한 가격 착시 가능성도 문제지만, 실제 가격이 빠르게 상승하는 현실에 대한 정책적 대응 역시 시급하다. - <부동산 트렌드 2026>, 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 - 밀리의서재
★스타생각: 어제 반모임에서 나온 내용이다. 뭐가 됐든 대략적인 위상을 보기 위해서는 평단가나 중윗값을 통해 대략적인 감은 가져가자.
따라서 강력한 우상향 전세 방어력은 서울시 아파트 시장 역학에서 결코 무시할 수 없는 요인이다. 관련하여 정책당국은 전세의 반전세화 혹은 월세화 정책을 꾸준히 시도해야 한다. 지금과 같은 전세 방어력이 유지되는 한 서울시 아파트 가격 조정은 헛된 염원에 불과하다. - <부동산 트렌드 2026>, 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 - 밀리의서재
★스타생각: 정부의 최근 정책 방향을 보면 월세화를 희망하는 것도 확실하고 통계적으로도 지난 5년동안 약 10% 이상이 전세에서 월세 및 반전세로 바뀌었다. 결국 전세는 없어지는 것일까?
강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.
과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다. - <부동산 트렌드 2026>, 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 - 밀리의서재
★스타생각: 그래서 오히려 지금부터는 소액 투자의 기호가 오면서 되려 수익률 측면에서 압도적인 모습도 나올 수 있겠다 싶다.
하남시와 남양주시에 아파트가 대규모로 공급된다면 이는 당연히 강남구 도곡동보다 강동구 고덕동에 더 큰 영향을 준다. 따라서 강동구 고덕동은 강남과 인접함에도 인근 경기도 신도시 아파트 시장의 영향을 받는 점이 가격에 투영됐다고 볼 수 있다.
강북·서남권에 - <부동산 트렌드 2026>, 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 - 밀리의서재
첫째, 보유세 인상이 시급하다. 현재 한국의 실효 보유세율은 0.1% 수준에 머무른다. 이는 OECD 국가 중 가장 낮은 축에 속하며, 심지어 미국 내에서도 보유세율이 최저 수준인 하와이(0.3%)보다도 낮다. 이처럼 보유에 대한 부담이 약한 상황에서는 고가주택을 보유하더라도 실질적인 부담이 없다. - <부동산 트렌드 2026>, 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 - 밀리의서재
★스타생각: 사실 최근 배우자에게 설명을 하면서도 다시 느꼈지만, 지금 구조상 보유가 더 쉽게 되어 있는 것은 사실이다. 아울러 정부의 정책 변화에 따라 보유가 더 힘들게 구조를 짤 수도 있겠다 싶다. 그런 측면에서 다시 한번 기회가 오는 것이 아닐까라는 생각도 든다. 시장이 기회를 계속 주는 이유는 등락을 계속 반복할 수 밖에 없는 구조이기 때문이면서, 기회는 상대적인 것이기에 어제보다 싸다면 기회라고 부르지 않을 이유가 없기에, 결국 기회는 항상 존재한다고 본다.
★스타 전체 생각: 이 책에서 가져가고 싶은 부분은 결국 대부분의 단지가 비슷한 상승률을 보여준다는 팩트이다. 앞서 배운대로 좋은 자산에 투자금이 더 필요하더라도 선진입한 측면이 있고, 지금과 같은 취등록세 체제에서는 아무리 나중에 소액투자가 가능하더라도 좋은 자산이 절대적으로 오르는 금액폭이나, 먼저 오르고 오랫동안 일정 가격을 유지하는 힘을 소액투자 단지들에서는 찾을 수 없기에 전략적으로 적절했다고 본다.
다만 이 책을 읽고 최근 상황을 보면서, 다시 한번 부동산 시장의 싸이클은 누가 원하고 원하지 않고라기보다 필연적으로 보여줄 수 밖에 없는 싸이클이 아닌가 싶다는 생각이 든다. 그래서 단지별로 큰 차이가 없이 유사한 상승률을 보여줄 수 밖에 없고, 과거에도 소액투자가 가능했듯, 결국 가까운 미래에도 소액 투자가 가능할 수 밖에 없는 구조라는 것을 어렴풋이 느낄 수 있었다. 돈은 어디론가 가야하기 때문이다. 사람들은 대부분 스마트하여 본인들에게 가장 유리한 쪽으로 돈을 보내주기 마련이다. 그렇기에 좋은 단지부터 오르고 덜 떨어지며 정부는 어쩔 수 없이 규제를 하고 그래서 필연적으로 다음 단지들이 키맞추기를 하고 결국은 모두가 오르게 되는 구조라는 것을 어렴풋이 느끼고 알고 있었는데, 이책을 읽고 다시 한번 확신을 가졌다는 측면에서 이 책이 참 마음에 든다
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
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