안녕하세요 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.
이번에 수도권 강남 1시간 잔금과 전세세팅을 마무리하며
이번 투자를 통해서 배운 것들을 공유하고자 합니다.
이번 글의 핵심은 리스크는 언제 어떻게 해서든 나올 수 있으며, 대안을 만들수 잇는 환경을 세팅해두는 것이 중요하다 입니다.
그러면 본격적으로 글을 시작해보려고 합니다.
이번 투자를 진행하면서 특약에 매도자의 협조에 대한 문구를 명시하였는데요.
그 내용은 전세를 구하는 것에 있어 도움을 주는 것이었습니다.
그러나 이 특약과 상관없이 매도인이 비협조하며 문제가 발생하엿고 대응하면서
있었던 일들을 공유해보겠습니다.
당시 시장 분위기는 현금 전세입자가 많았지만 입주 가능일이 1주일로 정해진 것과 아직 5개월이라는 남은 기간 때문에 적극적으로 들어오는 세임자는 없었습니다.
또한 물건 상태는 주인 4년 전 올수리+ 방2 확장+샤시 교체로 주변 매물 대비 최상의 컨디션을 지녔습니다.
그렇기에 5개월 넘는 시간동안 현금전세입자를 충분히 맞출 수 있을 것이라 생각했고, 실제로도 현금 세입자가 많이 보러 왔었습니다. 문제는 고정된 입주일 때문이지만요…
그렇게 시간이 1달정도 지나면서 4개월 정도 남은 1월 경 부동산 사장님께 전화가 옵니다.
“OO님, 전세입자 대출 받는 손님은 아예 안될까? 그 날짜에 들어올 손님은 있는데…/그리고 그 집을 너무 맘에 들어하네"
저 또한, 현금 세입자가 아니라도 전세를 맞출 수 만 잇다면 좋은 상황이었고
이미 전세 협조가 되어 있는 것이 생각나서 매도인에게 협조를 해주는 방향으로 말씀해주시면 전세계약을 하겠다고 이야기를 하였습니다.
따라서 원래 계획은 아래와 같았습니다.
1월 계약(현 매도인과 전세입자 계약)→5월 신규 세입자 입주(잔금 100만원 제외 입금)→8월 소유권 이전 및 100만원 입금
근데 여기서 문제가 발생합니다.
매도인이 전세계약 협조를 하지 않겠다고 하는 것입니다.
너무 당황한 나머지 특약에도 적혀있고 협조 해달라고 요청을 하엿는데
매도인은 전세계약을 써주는 것은 오케이 단, 소유권 이전은 만기일에 무조건 하라는 것이었습니다.
이렇게 된다면 대출을 받아 들어오는 세입자 모두 불가능하게 되는 상황이 되어버렸습니다.
여기서 부사님을 통해 “왜” 매도인이 협조를 안하는지 확인해보려고 노력했습니다.
두가지 가설을 세웠는데요.
- 보유세 8월에 소유권이 넘어가게 된다면 매도인이 보유세를 내야하는 것
- 잔금 100만원 남긴 것의 불안함
당시 가을 학기 진행중이어서 김인턴 튜터님과 이야기를 통해 100만원 다 드리는 조건+보유세 대신 지불하는 조건을 협상해봤고 이것 또한 실패하였습니다.
이유는 매도인이 그냥 깔끔하게 돈을 받고 싶어하는 꼬장이었고 더이상 협상을 시도해볼 수도 없었습니다.(심지어 매매가 올라가지도 않았는데…)
이후 부사님과 이야기를 통해 1월에 소유권을 변경하는 방법을 찾았고 겨울학기 시작과 동시에 프메퍼 튜터님께 이야기 한 후 위의 방식으로 하기로 했습니다.
다행히 잔금을 길게 뺏기에 소유권 변경 후 4개월 되는 시점에 정상 입주가 가능하고 상태가 좋은 물건이기에 전세를 높게 세팅할 수 있었던 점 그리고 부사님이 무이자로 돈을 몇달 융통해주겠다고 까지 나서서 계약을 할 수 있었습니다.
1월 전세 계약 및 잔금(매매가-현전세가=신규 임차인 계약금+보유 현금+무이자 부사님의 대출)→5월 신규 세입자 입주 및 부사님 돈 상환 + 2000만원 추가 현금 발생
이번 전세 세팅을 하면서 느낀건
예상하지 못한 것이 진짜 리스크다라는 말이 진짜 뼈에 새겨질 정도로 배운 것 같았습니다.
리스크를 0에 수렴하게 맞췄다고 생각지만 리스크는 언제 어디서든 나도 모르게 티어나올수 있겠다.
리스크가 터져도 대응할 시간을 미리 세팅해두면 어떻게든 대응을 통해서 해결할 수 있겠다는 생각+ 내 물건이 1등이라면 여러 조건을 협상해볼 수 있는 것 + 저승사자 부사님의 일처리 능력이 중요하다는 것을 깨달앗습니다.
최근 수도권 투자를 하면서 동시에 전세가 되지 못하고 많은 조건 협상이 어려우시겠지만 반대로 신규 전세입자를 미리 구해서 계약금으로 잔금을 치고 매수 하는 것도 낮은 전세가 껴있는 집에서 유리한 협상 포인트로 매수할 수 있겠다 생각했습니다.
안녕하세요. 부자로 가는 장거리 여행 중인 목부장입니다.
이번에 수도권(강남 1시간 이내) 투자를 진행하며, 잔금 및 전세 세팅을 드디어 마무리했습니다.
보통 "투자는 심리 싸움이다"라고 하죠. 이번 투자는 정말 끝까지 긴장의 끈을 놓을 수 없었던, 그야말로 ‘예상치 못한 리스크’와의 싸움이었습니다. (물건 찾고 매수까지는 너무 쉽게 해서 정말 이렇게 쉽게 투자해도 되나 생각했엇는데, 말이죠..)
특약까지 넣었음에도 전세 협조를 거부당했던 상황, 그리고 부동산 사장님의 도움으로 극적으로 해결한 과정을 복기하며 배운 점을 공유합니다.
1. 완벽해 보였던 물건, 그리고 안일했던 나
매수한 물건은 소위 말하는 '1등 물건'이었습니다.
- 컨디션: 4년 전 주인 올수리 + 방 2개 확장 + 샷시 교체 (주변 대비 최상)
- 입지: 강남 접근성 1시간 이내 수도권
- 상황: 전세 수요는 있는데, 입주 가능일이 특정일로 고정되어 있어 세입자 맞추기가 까다로운 상황.
"집 상태가 워낙 좋으니 5개월이라는 넉넉한 기간 동안 현금 빵빵한 세입자 하나 못 맞추겠어?"
실제로 현금 세입자분들도 꽤 보러 오셨지만(진짜 현금 부자가 많으시더라고요…), 고정된 날짜 탓에 계약까지 이어지진 않았습니다. 그러던 중 잔금 4개월을 남기고 부동산 사장님께 연락이 왔습니다.
부사님: "목부장님, 전세자금대출 받는 손님은 안 될까요? 날짜 딱 맞는 분이 계신데 집을 너무 마음에 들어 하시네요."
저는 당연히 “OK”였습니다. 계약서 특약사항에 [임대차 계약 시 매도인은 적극 협조한다]라는 문구도 넣어뒀기 때문이죠. 모든 게 순조롭게 풀리는 듯했습니다.
2. 위기 발생: "특약? 난 모르겠고 잔금일에 무조건 등기가져가고 돈 내놓으세요"
매도인에게 전세 협조(신규 세입자와 전세 계약)를 요청했습니다. 그런데 돌아온 답변은 충격적이었습니다.
매도인: "전세 계약서 써주는 건 좋은데, 소유권 이전은 무조건 만기일에 하세요. 나중에 넘겨주는 거 싫습니다."
전세자금대출 문제로 신규 세입자 입주 후 3개월 동안 소유권이 변경되면 안되기에 이후에 소유권을 받으려고 했었는데 말이죠. 만약 매도인이 소유권 이전을 거부하면 대출 실행 자체가 불가능해져 현금 세입자만 찾아야하는 상황이었습니다.
우선 매도인의 속마음을 분석해봤습니다.
- 세금 문제? (5월 이전이라 보유세 회피하려는 건가?)
- 불안감? (잔금 100만 원 남기고 소유권 넘기는 게 찝찝한가?)
김인턴 튜터님들의 조언을 얻어 “잔금 100만 원도 다 드리고, 혹시 나올 보유세도 제가 내겠다”고 제안했습니다. 하지만 매도인은 “그냥 싫다. 깔끔하게 만기일에 돈 다 받고 끝내고 싶다”며 막무가내였습니다. 말 그대로 '꼬장'이었습니다.
3. 해결책: '저승사자' 부사장님의 등판
협상이 결렬되자, 저는 부동산 사장님과 머리를 맞대고 '1월 조기 소유권 이전' 카드를 꺼냈습니다.
[플랜 B 전략]
- 기존 계획: 1월 계약 → 5월 입주(잔금 100만 원 유보) → 8월 등기 이전
- 변경 계획: 1월에 잔금 다 치르고 소유권 가져오기 → 5월에 새 세입자 받기
"그런데 돈이 부족하잖아요?"
여기서 부사장님의 능력이 빛을 발했습니다. 이 물건이 워낙 좋고 확실하다 보니, 부사장님께서 무이자로 몇 달간 자금을 융통해주시겠다고 제안하신 겁니다. (저승사자처럼 일 처리하시던 분이 제게는 천사로 보였습니다.)
결국 아래와 같은 구조로 해결했습니다.
1월 잔금 해결:
[매매가 - 기존 전세가] = 신규 세입자 계약금 + 내 현금 + 부사장님 대출(무이자)
이렇게 1월에 제 명의로 등기를 쳤고, 다가올 5월에 신규 세입자가 들어오면 부사장님 돈을 갚고도 약 2,000만 원의 현금이 더 생기는 구조로 마무리가 되었습니다.
💡 이번 투자로 뼛속 깊이 새긴 3가지
1. 리스크는 예측 불가능한 곳에서 터진다
특약을 넣었다고 안심하지 않기! 사람의 마음은 계약서로 통제되지 않습니다. "내가 모든 리스크를 0으로 만들었다"고 생각할 때가 가장 위험합니다.
2. 1등 물건의 힘 (협상력)
만약 제 물건이 애매한 물건이었다면 부사장님이 돈까지 빌려주며 거래를 성사시키려 했을까요? 물건 자체가 매력적이었기에 사장님도 적극적으로 나서주셨고, 전세가도 높게 세팅할 수 있었습니다.
3. 시간과 사람이 최고의 레버리지
리스크가 터졌을 때 대응할 수 있는 ‘충분한 잔금 기간(시간)’과 내 편이 되어줄 ‘유능한 사장님(사람)’이 있다면 어떻게든 해결책은 나옵니다.
수도권 투자하시면서 전세 세팅 때문에 머리 아프신 분들 많으실 겁니다.
때로는 “신규 세입자 계약금으로 잔금을 먼저 치르고 소유권을 가져오는 방식”도 전세를 세팅하는 방식 중 하나로 들어갈 수 있을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
