전세사기 사건에서

공인중개사 ‘확인·설명 의무’ 위반, 손해배상 인정된 이유

전세사기 피해자 상담을 하다 보면,
 

가장 많이 나오는 말이 있습니다.
 

“중개사가 괜찮다 그랬어요.”

“공동근저당은 있다고 들었는데, 위험한지는 몰랐어요.”

과거에는 이런 경우에도

공인중개사 책임을 묻기 쉽지 않았던 것이 사실입니다.
 

하지만 최근 1심 판결들에서는,
 

전세사기 유형 사건에서 공인중개사의 확인·설명 의무 위반을 이유로 손해배상 책임을 인정하는 사례가 반복적으로 나오고 있습니다.

📌 핵심 정리
 

최근 판결들의 공통된 취지는 이렇습니다.
 

공동근저당·공동담보 구조에서 “권리가 있다”는 형식적 고지만으로는 확인·설명 의무를 다했다고 보기 어렵다

그리고,

임차인이 ‘보증금 회수 가능성’을 실질적으로 판단할 수 있을 정도의 설명이 필요하다

는 점을 분명히 하고 있습니다.

⚖️ 법원이 문제 삼은 포인트는?
 

① “공동근저당 있음”이라는 설명만으로는 부족
 

집합건물(다세대·빌라)에서 여러 세대가 공동담보로 묶여 있는 경우,

• 경매가 진행되면
• 선순위 담보권자가 먼저 배당을 받고
• 임차인은 남는 범위에서만 배당을 받게 됩니다.
   

이 구조에서는,

• 공동근저당이 몇 세대에 걸쳐 설정돼 있는지
• 다른 호실에 선순위 권리가 있는지
• 일부 세대 매각만으로 채권 전액 변제가 가능한 구조인지
• 그 결과 내 보증금이 실제로 안전한지
   

이런 내용이 핵심입니다.
 

그런데 최근 판결들에서는 공인중개사가 단순히
 

“공동근저당이 설정돼 있다”

는 사실만 고지하고,
 

이 구조가 보증금 회수에 어떤 영향을 미치는지까지는 설명하지 않은 점을 과실로 판단하고 있습니다.

② 확인·설명서 기재가 ‘부분적’이었던 경우
 

판결들에서 공통적으로 지적되는 또 하나는,

• 공동근저당 일부만 기재
• 공동담보 범위, 선순위 구조에 대한 설명 누락

• 피담보채무 규모만 강조돼

  
  상대적으로 안전하다는 인상을 준 경우 입니다.
   

법원은 이런 경우,
 

임차인에게 보증금 회수 가능성에 대해 잘못된 인식을 유발할 수 있다

고 보고, 확인·설명 의무 위반을 인정하는 경향을 보이고 있습니다.

③ 공동근저당만의 문제가 아닌 ‘복합 과실’
 

실제 판결 이유를 보면,

공인중개사의 과실은 한 가지 사정만으로 인정되는 경우는 드뭅니다.
 

예를 들어,

• 시세·매수가에 대한 근거 없는 낙관적 설명
• 공동근저당 설정 범위(세대 수)에 대한 오인 유발
• 소액임차인 최우선변제 요건에 대한 부정확한 설명
• 보증보험 관련 오해 소지 있는 안내
   

이런 요소들이 종합적으로 고려되어 과실이 인정되는 경우가 많습니다.
 

즉,

“공동근저당 설명이 부족했다”는 사유는 여러 과실 중 하나로 작용하는 경우가 많다

는 점도 함께 봐야 합니다.

📉 손해배상 비율은 ‘정해진 공식’이 아니다
 

아주 중요한 부분입니다.
 

최근 판결들에서 공인중개사 책임이 인정되었다고 해서,

“전세사기면 중개사는 무조건 절반 책임”

이렇게 이해하면 안됩니다!
 

법원은 사건마다,

• 임차인의 주의의무
• 등기부 열람 가능성
• 계약 구조에 대한 이해 정도
• 중개사의 설명 내용과 정도
   

등을 종합해 과실상계 또는 책임 제한을 합니다.
 

그래서 실제 책임 비율은 사안에 따라 15%부터 70%까지 매우 다양합니다.
 

👉 따라서 “50% 배상”은
 

특정 사건에서 그렇게 판단된 사례일 뿐,
 

일반적인 기준은 아닙니다.

🧭 이 판결 흐름이 의미하는 것

이번 판결 흐름의 핵심은, 새로운 법리가 생겼다는 데 있지 않습니다.
 

기존의 확인·설명 의무 법리를 전세사기 유형에 더 엄격하게 적용하고 있다는 점이 중요합니다.
 

즉,

• 형식적 고지 → ❌
• 실질적 이해 가능성 중심 판단 → ⭕️
   

으로 기준이 이동하고 있습니다.

✍️ 전세계약을 앞둔 분들께 드리는 현실적인 조언

1️⃣

“근저당 있습니다”라는 말로 끝내지 말고,

보증금 회수 구조를 구체적으로 설명받아야 합니다.
 

2️⃣

확인·설명서는 단순 서명용 종이가 아니라,

분쟁 시 책임 판단의 핵심 자료가 됩니다.
 

3️⃣

이미 전세사기 피해를 입었다면,

임대인뿐 아니라 공인중개사 책임도 사안별로 검토해볼 여지가 점점 넓어지고 있습니다.

마무리

전세사기 사건에서

공인중개사의 책임은 여전히 사안별 판단 영역입니다.

다만 분명한 건,

“이 정도 설명이면 충분하다”는 기준이 법원에서 점점 높아지고 있다는 점

입니다.
 

이미 계약을 했거나, 피해를 입은 상황이라면
 

이 판결 흐름이 내 사건에 적용될 수 있는지를
 

차분히 검토해볼 필요는 충분합니다.