안녕하세요 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.
오늘 강의는 4강으로 설날이 껴있어서 먼저 듣게 되었습니다.
4강을 한 문장으로 정리하면 Not A But B(대중과 반대가 되는 청개구리 투자자) 입니다.
최근 수도권과 지방 모두 혼란한 시장에서 1% 투자자는 어떻게 행동해야하고
투자하지 못할때는 어떻게 행동해야할지 배우고 적용할 부분도 넘쳐나는 강의 였습니다.
상위 1% 투자자 정의
어디서든, 언제든, 실행한다!
#규제는 신호다! 본질을 알아야 한다.
최근 수도권의 경우 10.15 규제 이후 투자하기 더욱 힘들어지고
26.05 다주택자 양도세 중과 유예가 사라지는 등 정책적으로 혼란스런 시장이 인데요.
규제를 처음 들었을 때는 규제가 시작하니 투자를 못하는게 아닐까? 생각했지만
오히려 튜터님은 Not a But b로
규제 정책이 나온다는 것은 상승초입에 들어온 것이고
조심스럽게 건너라는 표지판 처럼 서행해서 투자한다라고 생각한다고 하셨습니다.
- Not A: 규제 때문에 투자 못 한다.
- But B: 규제가 나온다는 건 시장이 뜨거워지고 있다는 증거다. '서행' 표지판처럼 조심스럽게 접근하되, 기회를 놓치지 말자.
그러면서 종부세에 대해서 실제 계산을 해보면 20억을 벌었을 때 1억 정도 세금 내게 되는데
그렇다면 1억 세금이 아까워서 20억을 안 벌거냐라는 질문에
실제로 계산해보고 투자를 해봐야겠다 생각했습니다.
→ BM 포인트 : 아직 종부세 계산할 시기는 아니기에 취득세 고려하게 될 텐데 취득세 때문에 가치가 상대적으로 낮아지는 자산을 매수 고려하기 보다 좋은 자산을 취득한다는 마인드를 계속 유지하며 물건 찾기!
# 투자가 쉬웠어요 하락장 투자(+ 과거 경험 의존X)
하락장에서 투자를 시작하게 된다면 반등과 상승을 맞이하면서 돈을 벌게 됩니다. 코소톨로니 강아지
그때 자만하는 것과 과거의 시장 경험만으로 투자에 적용하면 안되다는 말씀을 해주셧습니다.
역전세가 두려워 잔금이 가능한 물건만 매수 대상에 고려한다면 훨씬 자산가치가 높은 자산을 놓칠 수 있다는 예시도 들어주셨습니다. 저 또한, 과거 경험 1호기에서 리스크가 아쉬웠는데 만약 리스크만 고려하고 공급이 없는 시장에 가야한다고 하면 이미 상승한 전주와 울산만 봐야하는 것을 알게되었습니다.
즉, 바뀐 시장에도 대응하는 유연한 투자자가 되야한다고 말씀해주셨습니다.
→ BM 포인트 : 가격과 가치가 어디에 있는 지 체크하고 현재 시장을 진단하고 투자하기!
시기 판단이 중요한 이유
#상승장에서는 비싸도 사야하는 물건이 있고 하락장에서는 싸더라도 사지 않아야하는 물건이 있다.
투자의 본질은 좋은 자산을 사서 오래 보유하는 것인데
매수하고 나서 하락한다면? 그 기간이 오래 지속된다면?
가치를 알아도 원래 가격대로 회복한다면 매도하고 싶을 것 같다는 생각이 들었습니다.
결국 절대적 저평가 시기 인지 상대적 저평가 시기인지 판단을 통해서
어떤 자산 가장 좋은 것(절대적 저평가 시기=하락장) 혹은 좋은 것 중 싼 것(상대적 저평가 시기=상승장)을 투자를 결정해야한다고 하셨습니다.
그렇다면 시기 판단을 할 때 어떤 것을 판단하는지 4가지를 알려주셨는데요.
가격, 정책, 금리, 공급입니다.
가격의 보조 지표는 전세가율과 거래량
거래량이 3000건 미만일때 절대적 저평가 시기 즉, 우리가 겪었던 23년도 시장 등
전세가율도 높았던 16~17년 등 현재 임장지에서도 그러한 시기가 있었고 어떻게 과거에 모습을 보여줬는지 해보고 싶다 생각해봤습니다.
→ BM 포인트: 수익률 분석에서 전세가율과 거래량을 한번 녹여서 보기!
정책은 튜터님께서 BM하라고 하신 만큼 정권에 따라 등락률이 달랐고
규제가 나오면 상승의 시그널 및 상대적 저평가 시기/완화가 되면 절대적 저평가 시기라고 했습니다.
즉, 현재 지방의 경우 다주택자 LTV 등 주담대 가능한 것을 들며,
현재 지방은 절대적 저평가 시기이고 서울 수도권은 규제가 나오기에 상대적 저평가로 넘어가는 시기로 정리해주셨습니다.
그렇다면 지방도 언젠가는 가격이 상승하고 규제에 대한 이야기 나온다면 절대적 저평가에서 상대적 저평가로 물건을 투자로 유연하게 사고를 변환해야겠다 생각했습니다.
- 규제 강화: 상승 시그널 & 상대적 저평가 시기 (서울/수도권시장)
- 규제 완화: 절대적 저평가 시기 (지방 시장)
- 현재 지방은 다주택자 LTV 규제가 풀려있어 절대적 저평가 구간이며, 서울은 규제가 시작되므로 상대적 저평가 구간으로 넘어가고 있음을 이해했습니다.
#금리 미국 금리는 인하 압박
금리는 거시경제와 물려있고 그렇기에 우리가 거시 경제를 배워야하는 포인트로 생각했습니다.
최근 트럼프가 연준의장 후보에게 금리 인하 압박을 넣고 국내는 유지를 하는 뱡향에 있으면서
금리 상승이 전세가에 영향이 있을 것인가 생각을 해봐야한다고 했습니다.
또한, 정책 금리도 영향이 있는데 여기서도 Not A But B로 생각해야한다고 생각했습니다.
즉, 디딤돌 대출로 6억한도라면 5억대 집을 보는게 아니라 상대적으로 저평가된 6~7억대 매물을 봐야한다는 것입니다.
저또한 디딤돌 대출 고민으로 5억대만 찾았는데 5억대 매물 수요는 튜터님이 말씀하신 것처럼 대출한도 때문에 생긴 것이며 만약 정책이 변경되면 수요가 사라지게 된다고 말씀해주셨습니다. 그예로 공시지가 2억 이하 주택수 미포함의 경우 사라지게 된다면 매도가 안될 수 있다는 것도 말씀해주셧습니다.
이부분을 들으며 단편적으로 생각하지 말고 좀 더 넓게 봐야겠다 생각했습니다.
즉, 그 영향이 어떻게 영향을 주는지 생각을 해봐야겠다고 생각했습니다.
→ BM 포인트: 전세대출 및 정책 대출한도 범위 정리하고 한번 임장지에 파급이 어떻게 될지 정리해보기 (결론 파트)
- Not A: 6억 한도니까 5억대 단지만 봐야지!
- But B: 5억대 수요가 몰려서 상승하면 상대적으로 6~7억대가 저렴하니 투자물건으로 보자!
# 상위 도시와의 관계를 생각하세요!
공급의 경우 실준반 부터 많이 들어왔고 임보에서도 꼭 지방에서 특히 분석을 엄청 열심히 하는 부분인데요.
이번에 꼭 적용해보고 싶은 부분은 상위 도시와의 관계입니다.
실제로 김해의 경우 공급이 정리가되는데도 전세가 상승하지 않던 부분, 구미도 이미 공급이 부족한데도 매매와 전세가 상승하지 않는 부분을 보면서 상위 즉, 형님 도시 창원과 대구가 먼저 오르지 못했기에 못하고 있다는 생각을 했습니다.
또한, 보조지표로 미분양을 활용하면서 리스크가 적은지 많은지 판단해보는 것이 중요하다 생각했습니다.
단, 공급이 없다고 무조건 리스크가 적은 것은 아니다!
→ BM 포인트: 미분양 지수와 상위 도시 관계 정리하면서 상승흐름 갈지 아닌지 확인하기
무엇을 살것인가?
과거를 복기하면서 스스로 판단내리는 과정을 복기하는 것을 알려주셨는데요.
21년도부터 25년까지 최고의 투자는 어떤 투자인지 앞서 말씀해주신 시기 판단하는 기준을 기준으로
투자물건을 찾는 과정을 보여주셨습니다.
21년 전주 예시로
가격 상대적 저평가 /공급: 25년 공급 부족 /금리: 0.5%→1% 금리 상승 신호 /정책: 전국적 투기과열지구,조정대상지역 선정을 통해서 전국시장이 흔들려도 그중에서 투자 단지를 투자하여 수익을 내는 사례를 보여주셨습니다.
→BM 포인트: 결론에서 현재 앞마당을 가격 공급 금리 정책 순으로 원페이지 정리할때 정리하여 투자 여부 판단하기!
#마지막으로 실행한다.
위의 내용을 배우고 적용한다해도 실행하지 않는다면 말짱 도루묵인데요.
수도권과 지방 사례를 통해서
현재 절대적 저평가 지역에서 무조건 저평가라고 투자하는게 아니라 비교평가 후 정말 최고인지 아니라면 언제투자해도 될지 보면서 매수/보류를 결정해야한다고 했습니다.
튜터님이 튜터링때 말씀하신 구로와 수지를 보며 수지가 거래가 적고 싸기에 수지를23~24에는 맞았지만 거래가 많이되고 날아가면서 현재 시기에는 구로를 투자해야한다는 말씀이 이해가 갔습니다.
결국 오늘 4강 강의는 1% 투자자가 되기 위해
Not a But b와 가격 공급 금리 정책을 통한 시장판단 그리고 행동을 어떻게 해야하는지 배울 수 있었던 것 같습니다.
금리와 정책은 너나위님 구해줘 월부 정책 정리 레버리지를 하며 수익률 분석에 녹여서 단지분석에 적용해보겠습니다.
