[월부학교 겨울학기 5만가지 단지 쓸어담는 프로 투자멩수🦁 보노퐝] 상위 1% 아파트 투자자가 되기 위한 투자 판단법을 배울 수 있었던 프메퍼 튜터님의 4강 후기

안녕하세요

보다 나은 내일을 위해

노력하는 투자자

보노퐝입니다

Not A But B를 말씀해주시면서 청개구리를 함께 그려주셨어요.

이미 알고 있는 말이었지만 이미지까지 연결시켜 주셔서 감사합니다.

수요가 몰리면 그에 따라 가격이 반응하기 마련입니다.

대중들이 몰려가는 곳을 저도 따라가는 것이 아니라,

투자의 기준과 원칙을 가지고 대중들이 보지 못하는 기회를 찾아가겠습니다.

투자 공부를 시작하고, 몇년 동안 이어서 하고 있지만, 

스스로 판단하고 실행하는 것이 어렵게 느껴집니다.

언젠간 스스로 판단하고 실행해야 하는 시기가 올 것인데,

그 방법에 대해 조금 막막함이 있었습니다.

오늘 강의를 통해 이 막막함이 어느정도 해소가 되었습니다.

물론 지금 바로 그렇게 할 수 있다는 것은 아니고,

어떤 과정을 거치면 독립된 투자자가 될 수 있을지 그 방법을 알게 됐습니다.

어디서든, 언제든, 실행할 수 있는 상위 1% 투자자가 되겠습니다.

투자는 IQ 싸움이 아니라 지구력 싸움이라는 것을 알고,

NOT A BUT B를 지키며 오래 투자 활동을 하겠습니다.

부자가 되려면 역전세 한번은 맞아봐야 한다고 하셨는데,

이떄 무너지지 않을 구조를 탄탄히 쌓아 올리겠습니다.

좋은 강의 준비해주셔서 감사합니다.

수익률 분석, 구해줘월부(시장, 정책) 정리

내가 보고 있는 지역의 임장 보고서를 쓰는 이유는 다음에 내가 이 지역을 투자로 검토할 때

어떤 단지부터 투자를 할 것인지 그 우선순위를 알기 위함입니다.

“수익률 분석” 과정을 통해서, 과거를 분석하고 정리하고,

“현재 시장과 정책”을 기준으로 우선순위를 정해두는 것을 반복해서 쌓아두면.

미래에 비슷한 시장이 왔을 때, 또는 비슷한 지역을 갔을 때 확신을 가지고 행동으로 옮길 수 있습니다.

과제를 하면서 단지 분석 장표를 만들지 못해서 조금 마음에 걸렸었는데…

수익률 분석하는 것 자체가 이미 임보이고, 단지분석 장표라고 말씀주셨어요.

임보에서 불필요한 부분을 줄이고 수익률 분석과 현재 시장 및 정책 정리는 꼭 해두겠습니다.

(BM) 수익률 분석을 통한 우선순위 설정, 구해줘월부(시장, 정책) 정리

현재 시장 분석 방법(가격, 정책, 금리, 공급)

투자의 본질은 사람들이 좋아하는 가치있는 단지를 적절한 가격에 사서 보유하는 것입니다.

• 좋아하는 가치있는(수요 = 입지, 비교평가)
• 적절한 가격(절대가, 정책, 금리, 공급 등 변수)

시기에 따라서 어떤 가격에 매수할지가 달라집니다.

#가격

대부분의 단지가 전고점 보다 가격이 싼 절대적 저평가 시기가 있고,

전고점을 뚫고 넘어간 시기에는 단지 대 단지를 놓고 봤을 때 상대적인 저평가 시기가 있습니다.

전자는 하락장, 후자는 상승장에 보이는 모습입니다.

다 같이 싼 시기에는 더 좋은 단지(전세가가 벌어져 있는 단지)를 선택하고,

다 같이 비싸진 시기에는 상대적으로 가격이 저렴한(전세가가 붙어 있는 단지)를 선택하는 것이 유리합니다.

매매가격이 하락하고 있을 떄는 조금 기다려볼까? 생각할 수 있습니다.

하지만 마냥 기다리기만 한다거나 혼자만의 희망회로를 돌리면 안됩니다.

충분히 싸진 가격이고, 시장에서 받아들여지는 가격이라면 더 적극적인 자세로 매수를 검토해야 합니다.

이 신호는 거래량의 증감으로 확인할 수 있습니다. 더 상급지의 거래량부터 살펴본다면 흐름을 보기 쉽다.

개별단지 기준으로 바닥을 다지며 거래가 이어지는지 확인해봐야 합니다.

(BM) 트래킹 하는 단지의 거래 되는 상황 확인

#정책

정책이 나오는 방향을 보면 지금 시장 상황을 짐작할 수 있습니다.

제발 집 사라 = 하락장

집 사면 큰일 난다 = 상승장

국민의 자산 중 부동산의 비율이 높은 우리나라는 부동산이 무너져도, 

또 가격이 너무 높아져도 표를 받기 힘든 구조가 됩니다.

“현상유지”라는 방향성을 가지고 정책을 내는 경우가 많습니다.

대부분의 시기는 다주택자를 잡지 못해서 안달이 나지만,

시장이 너무 좋지 않을 때는 다주택자에게까지 집을 사기 좋기 만들어줍니다.

정책은 나의 투자와 무관하다고 단정하지 말고, 이런 신호를 유의 깊게 살펴봐야 합니다.

또 규제가 나오는 것이 대부분의 시기이겠지만, 

이 때 세금에 대한 두려움으로 할 수 있는 투자를 미루면 안됩니다.

치르는 비용(세금) 보다 편익(수익)이 크다면 투자를 해야 합니다.

보유세 증가가 다주택자들에게 부담을 주는 정책은 맞지만, 정확하게 비용을 계산해보는 것이 좋습니다.

세금 등을 견딜 수 있는 구조에서 자산을 늘려가는 방향을 고민해야합니다.

(BM) 투자 전 세무 상담 진행

#금리

어떻게 보면 부동산 투자와 가장 관련 없는 것 아닌가? 생각할 수 있습니다.

투자자의 시선이 아닌 일반인의 시선으로 금리를 바라보면 이야기는 달라집니다.

대출 없이 매매나 전세를 사는 것을 생각하기가 쉽지 않습니다.

부동산이 단순 수요, 공급만 봤던 게임에서 금융까지 봐야 하는 게임으로 변경 됐습니다.

22년 하락장은 단기간에 큰 폭으로 상승한 금리가 트리거가 되어 시작됐습니다.

가격 하락이 영원하지 않듯이 가격 상승 또한 영원하지 않습니다.

금리가 올라가면 이자가 늘어나 대출금액을 줄이게 됩니다.

전세가가 내려갈 수 있는 환경이 되고, 자연스럽게 매매가 또한 끌어내릴 수 있습니다.

투자 이 후 가격 수준이 높은 상태에서 금리가 올라가면 전세가가 떨어질 수 있습니다.

이 신호를 참고해서 대출을 보수적으로 받거나, 전세가를 보수적으로 잡는 것도 필요합니다.

매매가, 전세가의 절대가가 큰 단지를 볼 때 더 신경을 써야하는 부분입니다.

이와 더불어 정책대출 또한 자세히 살펴봐야 합니다.

사람들이 어떤 가격대의 단지에 수요가 몰릴 것인지, 

그 다음은 어디를 찾게 될 것인지를 생각해볼 수 있습니다.

(BM) 매수 단지의 매매,전세가 기준 대출원리금 계산

#공급

공급은 투자에 결정적으로 작용하는 요소입니다.

공급에 따라 전세가가 흔들릴 수 있고, 전세가가 흔들리면 투자금 또한 바뀌게 됩니다.

당장 전세를 세팅하는 지금 시점 뿐만 아니라 매도 or 갱신 시점까지 고려해서 공급을 확인해야 합니다.

서울-수도권은 상대적으로 가수요가 높아서 전세가에 대한 영향을 덜 받을 수 있지만,

지방의 경우 실수요 가치가 높은 경우가 많기 때문에 공급에 대해서는 더 신경써야합니다.

지역 내 뿐만 아니라 권역 내 상위 생활권의 입주도 함께 살펴 봐야합니다.

보조로 미분양의 증감도 함께 살펴보면서 수요의 이동에 대해 읽어 볼 수 있습니다.

지방에서 매도가에 너무 욕심을 내기 보다는 팔 수 있는 상황이 됐을 때 정리하는 것이 좋습니다.

상대적으로 빈땅이 많은 지역은 사전에 공급으로 잡하지 않았던 물량들도 순식간에 풀릴 수 있기 때문입니다.

(BM) 지방 공급 장표 붙이기

시장을 맞히려 하지 않고, 신호를 기록해두겠습니다.

과거 시장을 통해서 배울 것들

무엇이든 사면 오르는 시장에서 두려움을 느낄 수 있어야 한다. 

기준에 들어오지 않는 단지는 투자를 하지 않는 것도 투자이다.

어떤 상황이 됐든 가치를 우선으로 봐야 한다.

지금 앞마당을 만들면서 지역을 미리 봐두는 이유다.

투자금 보다는 단지의 가치를 먼저 보는 것이 중요합니다.

매도를 하고 나와야 하는 지방의 특성상,

선호도가 높은 단지가 매도의 요건을 만족하기 수월합니다.

투자를 할 떄 최고의 투자 보다는 최선의 투자를 하려고 하자.

투자금이 있는 상황에서 바닥 가격을 보려고 투자를 미루면 안된다.

충분히 싼 가격이라면 가치 있는 물건은 사는 것이 맞다.

돈이 풀리는 시장에서는 매매가가 기다려주기 힘들다.

기회를 주는 시장에서 내가 가지고 싶은 물건이 있는데 투자금이 모자란다고 멈추면 안된다.

그 시장에서 할 수 있는 물건을 찾아서 소유권을 가져오는 것이 필요하다.

아무 것도 하지 않으면 얻을 수 있는 것은 없습니다.

규제가 있다고 멈추는 것이 아니라 네비게이션으로 활용해야합니다

가치가 있고, 가치 대비 싸다면 시장이 달라질 수 있다는 것을 염두에 두고 

투자금은 조금 유연하게 활용해도 좋습니다.

결국 투자자는 유연해야 한다는 사실을 알게 됐습니다.

과거의 성공공식만을 고집하지 않고, 지금 시장에 맞는 공식을 사용할 줄 알아야합니다.

시간 또한 앞마당임을 인지하고, 시장을 살펴보는 것을 지속하겠습니다.

시장을 살펴보며 그에 맞는 최선의 선택을 하겠습니다.

변화가 쉽지는 않지만 두려워하지는 않겠습니다.

마치며

가족을 대표해서 뛰고 있다는 마음을 가지겠습니다. 오래하겠습니다.

투자금이 없는 시기이지만 오히려 뿌리를 단단히 내릴 시간이라 생각하고, 실력을 쌓는 것에 집중하겠습니다.

그 과정에서 좋은 사람이 되고자 노력하겠습니다.

좋은 강의 준비해주셔서 감사합니다.

추운날에 건강 유의하세요~