대한민국 상위 1% 아파트 투자자가 되기 위한 투자 판단법
상위 1%가 되기위해 좀 더 잘해야 하는 부분
“노력은 완벽을 만든다”
[지난강의 복습]
1강 상위1%투자 전략-매수, 매도, 보유
2강 30억 자산가가 되기 위한 다주택 로드맵
3강 지방 매수-보유-매도의 기준 다주택 투자자
4강 실행 더 잘하는 방법
-상위 1%투자자의 정의
어디서(수도권 지방)든 언제든(상승장 하락장의 흐름 읽고) 실행(실제 투자로)하는 사람
> 투자는 IQ 싸움이 아니라 지구력 싸움
(notAbutB를 지키며 반대로 가는 사람이 이긴다)
청개구리 투자자
튜터님이 어떤식으로 시장을 보고 투자로 생각해나가는지 흐름 파악하기
지금 상황
a. 다주택자 규제-규제 안에서도 본질을 볼 줄 알아야 함
규제를 보고 신호를 읽고 원칙에 맞게 어떻게 투자를 해야하는가 알려고 하는게 중요
다주택자 양도세 중과
-매도하지 않으면 의미x, 서울 10년 보유(정권교체)
종부세=[(공시가격 합계-공제금액)X[공정시장가액비율]X세율
역대최고 95%, 현행유지60%
>세금을 미리 겁먹지 말고 직접 계산해보기, 편익을 따져볼 수 있다
규제 안에서도 본질= ‘좋은 가치의 자산을 오래 보유’
규제를 통해 ‘시장의 신호’ 보는 법 알아야함
b. 비교평가만 잘하면?-비교평가는 기본, 가치와 가격이 적절한지 판단
더 오를까?의 기준
- 가치와 가격이 적절한지, 공급리스크 파악
지방에서 중요한 부분
1)인구규모(수요, 가치)
2)공급
3)가격
-인구규모가 많다고 무조건 좋은건 아님
매도의 원칙
수익이 낫을때, 더 좋은 자산으로 갈아탈 때
-기계적으로 행동
c. 하락장에 투자하면 돈버는것 아닌가?-행동으로 옮기는 확신, 리스크 관리 중요
가치대비 가격이 아직도 싼지 변수보다 본질을 알아야함
성북구 A단지+시세차익 1억
영등포 B단지 +시세차익 7억
같은 투자금으로 결과의 차이
-원칙은 지키되, 기준은 별할 수 있다
가치에 따라 가격이 오르지만 가격은 등락이 있기 때문에
가격이 어느신호에 있는지 파악
과거를 복기하면서 미래를 예상
1] 시장에 오래, 기회 포착
2] 독립된 투자자로서, 스스로 판단(나라면?)
3] 전국 1%수준에 맞는 투자 판단 능력
>가치, 가격을 잘 알고 기계적으로 실행
part1] 지금은 어떤 시기인가?(시장판단)
part2] 무엇을 살 것인가?(단지 가치 판단)
part3] 어떻게 실행(액션플랜)
part1] 지금은 어떤 시기인가?(시장판단)
1) 왜 시기 판단이 중요한가?
4가지 요소: 가격 정책 금리 공급
최선의 투자가 뭘까?
신호를 정리한 다음에 내 투자에 어떻게 비교
수도권은 정책과 금리
지방은 정책 외 공급이 더 중요
'내 보고서'에 근거가 남아야 행동 할 수 있다
어떤시장에서 어느 선호도 어떤물건을 샀는지 인지
이후 갈아타기 매도에 도움
튜터님은 어떤식으로 복기를 하는가?
매매지수가 떨어짐- 절대적 저평가
전고점 대비 가격이 하락한 시기
가격- 더 좋은 물건 적극적 매수
1] 절대적 저평가
2]거래량(3천건 이하)
3]전세가율 높았던 시기
-절대적 저평가(하락장)
좋은 것 우선
-상대적 저평가(상승장)
가격이 비쌀 때 상대적으로 싼것 우선(좋은것)
6월 전에 매수 6월 지방선거 이후 지방의 순간적인 변화가 있을 수 있다
-규제완화(하락장)
매수세 없음
>투자적용
가격이 더 떨어질 리스크 감안, 살 수 있는 것 더 좋은 것
-규제강화(상승장)
매수세 많음
>투자적용
상대적으로 저평가 된 물건 중 가장 좋은 걸 산다
(대부분 사람들은 싼 거 살 수 있는 걸 사려고 함)
금리
1]거시경제 미국 금리 방향성 체크
2]대출금리에 따른 매매가, 전세가 영향
3]금리 계산과 대체되는 자산이 무엇일까?
(지방은 주식과 경쟁)
금리인상
>투자적용
급매물건 타겟, 전세 세팅 보수적 낮추고 빠르게
금리인하
>투자적용
대출 받아서 투자 활용(감당 가능성)
대출을 파악하여
사람들이 몰리는 수요 가격대를 알 수 있다
정책에 맞는 상품이 가장 먼저 팔림
수요가 또 다른 수요를 불러옴
-대출 규제(정책+금리)가 투자에 어떤 영향?
현재 수요가 몰리는 6억원대 아파트(노원, 구로)
돈이 어디로 흐르는지 알아야함
(튜터님 생각 흐름)
6억에 수요가 몰리면
지금 7-8억대 저평가물건은?
>가격보다 가치 중심의 접근
좋은 가치의 물건에 집중
평형, 지역, 가격대
(20평대의 수요가 많아져, 30평대 붙을 때 30평대를 보기)
시장을 맞히려는 것 보다 신호를 기록하고 대응하기
[공급]
1] 향후 3년 공급물량
2] 미분양 추이, 실거주 수요(미분양 회복되는 신호 체크, 가수요 보다 실거주가 많다)
3] 상위 도시와의 관계
-상위도시의 입주 확인, 도시내에서의 관계, 입주의 영향 체크
-지방은 싸다고 오르는게 아니라 공급이 없어야 오름
대세상승장에서는 공급이 있어도 다 오를 수 있다
지방도 금리 이슈, 정책변수로 공급과 달리 가격이 변화될 수 있다(6월 지방선거 기점)
수익을 냈다면 매도하는 방향성
자산의 가치 성장은 규제보다 강함
시장상황을 임보에 적용시키기
23년 전저점으로 판단하는 시기로 넘어가는 덜오른 단지 기준을 바꿔야함
앞으로의 시장 시나리오 직접 작성해 볼 수 있어야 함
> 대응할 수 있다
part2] 무엇을 살 것인가?(단지 가치 판단)
1] 대중과 반대로 걷는 투자자
2] 케이스 별로 보는 투자 성공 판단법
팔릴만한 수요가 있는 단지는?
투자 과정 중 어떤게 부족한지 메꾸기
정보
비교평가
판단
실행
예전으로 돌아갔을 때 어떤단지를 살까 복기
사람들이 좋아하는 가치있는 단지를 적절한 가격에 사서 보유한다
수요=입지, 비교평가
적절한 가격
> 절대가, 정책, 금리, 공급 변수 상황에서 알 수 있어야함
상급지면 사놓으면 되긴함 하지만 돈이 없다
*각기 다른 5번의 시장 환경에서 관통하는 본질은?
21년 당시 지방
임대차 3법 쇼크
(전월세신고제 · 전월세상한제 · 계약갱신청구권제)
22년 당시 지방
시장상황 3회 이상 자이언트 스텝 금리 인상
팔릴만한 가치가 있는 것
본질인 가치가 먼저
(취득세를 고려하지 않은, 세금을 무서워하지 않는다)
23년 당시 서울 수도권 성동구
데드캣바운스(큰 폭 하락 후 일시적으로 소폭 반등했다가 다시 하락)
상승 이유 특례대출
다주택자 LTV30%주담대
>>사야되는 신호
비교평가만 하고 더 좋은것만 찾다가 놓치는 경우가 있음
24년 서울 수도권
왜 부천이었나?
1기 신도시 절대적 매매가, 선도지구 선정+신생아특례 대출
미루지 않고 싸다고 생각하면 투자
25년 당시 서울 수도권
왜 구리였나?
수도권 다음하락장이 올때 어떻게 해야하는지 액션플렌
part3 어떻게 실행 할 것인가?(액션플랜)
1] 당장 써먹을 수 있는 시장 판단법
가격, 공급, 금리, 정책
지금 시장을 겪고 있는 것도 정리하는 것도 임장하는 것
>절대적 저평가 시기 가격이 올랐더라도 가치가 더 좋은 걸 산다
남들이 안볼 때 들어가는 것이 많이 번다
실행하기1>>임장지 수익률 분석(가설검증)
숙제) 과거에 1-2억이 있었다면 어느 시기에 어떤 물건을 투자하는 것이 좋았을까?
정책 공급 금리 가격 써보면서 체크
1. 과거와 현재 시장 ltv완화시기
2. 비교평가 생활권별 단지 뽑기
2. 현재 어떤 단지를 투자
실행하기2>>구해줘월부 1P 정리(1달에 1번정도)
거시경제도 알아야 하는 시기
>핵심내용 요약, 투자 연결
정리
기록의 힘
머릿속에만 있으면 잊어버린다
패턴이 보이고 확신이 생김 → 실행
정리하면 막연한 두려움보다는 용기가 생김
1장당 1천만원이라고 생각
나한테 맞는 투자를 하면 된다
실력을 키우고 투자할 수 있는 물건을 한다
돈이 없을 때 기본을 다지는 시간 이때 어떻게 보내느냐에 따라 10년이 또 정해진다
채워야 되는 시기 뿌리를 내리는 시간, 오래갈 수 있다
투자는 오래가는 사람이 성공하는 싸움
남는건
좋은 등기(돈), 실력(투자)_운을 실력으로, 동료(사람)_내가 도움이 되는 사람인지 생각해보기
나만의 템포로 끝까지 가는게 중요
어떻게하면 끝까지 달려갈 수 있을지
가족들을 대표해서 한다는 마음가짐으로 투자에 임하기
할 수 있는 투자를 하는게 중요
'안 될 거야'라는 의심보다,
'나는 이미 1%의 투자자다'라고
받아들이는 것부터 시작
이런 얘기를 해주는 튜터, 동료 옆에 있기
나중에는 내가 해주는 사람이 되도록
[느낀점 및 적용점]
중요한건 좋은 결과를 내기위해 실행해야한다.
좋은 결과를 내기 위해서 할 수 있다는 마음가짐을 가지고 꾸준히 해야하는 중요성을 다시 느끼게 되었다.
구해줘월부 1P 정리(1달에 1번정도)를 통해 거시경제의 흐름을 알아보고, 정책들을 보고 시장을 예상하는 것보다 신호들을 기록하여 대응할 줄 알아야 한다.
그 기록들이 쌓여 투자에 확신을 줄 수 있다
임장지 수익률 분석(가설검증)을 통해 과거의 시점에 가격, 정책, 금리, 공급의 상황을 작성하여 어떤 물건을 투자하면 좋았을지를 파악해보고, 앞으로의 정책이나 시장 상황에서 어떤단지를 선택할지 생각해 볼 수 있다.
그리고 동료로부터 도움받으려는 생각을 먼저 했었는데 내가 먼저 어떤 도움을 줄 수 있는지를 생각해보게 되었다.
프메퍼튜터님 응원글과 질문에 친절히 답해주셔서 감사합니다!
