내가 무슨 집을 사야 할지

오늘도 고민하는 내가집을입니다! 🏡

저희에게 모든 것을 알려주기 위해 얼마나 많은 정성을 쏟으셨는지 느껴지는 강의였습니다.
저희 튜터님이 프메퍼 튜터님이라는 사실과 아시는 것을 다 알려주실려 하는 마음에 감사함을 느낍니다.

월학까지 온 우리는 이미 상위 10%이지만 상위 1%의 투자자가 되기 위해서는 

이번 강의를 통해 최종적으로 가치와 가격을 알고 감정을 배제하고

기계적으로 실행하는 1% 투자자가 될 수 있을 듯합니다.

월부에서 하라는 대로 하셔서 자산가가 되신 튜터님의 경험이 담긴 강의라
끝까지 소화한다면 자산 성장은 충분히 가능하겠다는 확신도 함께 얻을 수 있었습니다.

강의 목표 정리

1. 시장에 오래 살아남으며 기회를 포착하는 투자자로 성장
2. 독립된 투자자로서 바뀐 시장에서도 스스로 판단하고 투자 가능
3. 전국 1% 수준에 맞는 투자 판단 능력을 갖춤

상위 1% 투자자의 정의

어디서든

• 서울 수도권과 지방 어디서든

  • 지역 안에서도 단지를 고르는 수준까지

언제든

• 상승장과 하락장 가리지 않음

실행한다 (가장 중요)

• 기회를 발견하면 실제 투자로 옮김

  • 아는 것과 실행은 다르며, 실행하지 못하는 이유는 ‘확신 부족’

    • 기회를 발견하면 실제 투자로 옮기며 실행하는 자세가 필요

BM 1 시간과 공간에 영향을 받지 않고 바로 투자할 수 있도록 현재 자산 상황과 2년이 지나지 않아도 매도 시나리오를 세워 얼마를 도출할 수 있을지 파악하여 갈아타기할 단지들을 매달 리스트업 하기

최근 5년 간의 시장 흐름 요약

21년 - 돈이 풀리던 벼락거지 시기
22년 - 금리 상승, 역전세 + 지방
23년 - 본격 하락장 + 서울
24년 - 하락 회복기 + 혼합
25년 - 전국적 상승 (아직 대세 상승은 아님)

투자에 대한 핵심 인식 변화

• 투자는 IQ 싸움이 아니라 지구력 싸움

• Not A But B

  • 상승장에서 비싸더라도 사야 하는 물건이 있고

  • 하락장에서 싸더라도 사지 말아야 하는 물건이 있음

우리들의 상황

다주택자 규제 속에서도 투자 가능한가?

• 과거에도 유사한 상황은 반복되어 왔고, 규제보다 중요한 것은 좋은 가치의 자산을 오래 보유하는 본질을 지키는 것

• 규제에 대한 막연한 공포를 가지는 것이 아닌 리스크를 체크해야 하며 감정이 아닌 ‘무엇을 살 수 있는지’를 아는 것이 중요

비교 평가만 잘하면 투자 잘하는 것일까?

• 더 큰 시세 차익을 얻고 싶은 욕심 때문에 매도 타이밍을 놓치고 싸이클이 꺾이는 경우가 많음

  • 지방의 경우 귀속되기 때문에 원칙을 가지고 기계적으로 행동하는 투자자가 되어야 함

    • 인구 규모 (=수요, 가치)
    • 공급
    • 가격
      • 21년 불당아이파크 기준으로 강릉과 김해도 가격이 비싸기에 단순히 가격 비교평가로는 안 됨
        • 공급 리스크 등도 동시에 고려해야 함

하락장에 투자하면 무조건 돈 버는거 아닌가? (투자 넘 쉬움)

• 하락장은 지나고 나서야 알 수 있음

  • 변수보다 본질을 보는 사람이 더 큰 수익을 얻는다.

• 시장은 시시각각 변하니, 운을 운으로 받아 드려야 하고 실력을 채워야 함

  • 원칙은 지키되, 기준은 변한다는 것을 인지

  • 내 경험(가치보다 가격을 중심으로 투자)에 의지하여 투자하면 안됨

BM2 규제를 두려워하지 말고 실제 입는 피해와 이익을 시뮬레이션 해보기

BM3 단순 가치 가격 비교가 아니라 그 뒤 상황까지 함께 파악하기

BM4 기사는 후행 지표, 기사 너머를 보는 통찰 갖기

Part 1 지금은 어떤 시기인가 (시장 판단)

시장을 예측하여 맞히는 것이 아니라 이미 나온 신호를 정리해 투자에 적용하는 것

왜 시기 판단이 중요한가?

• 장기적으로 좋은 자산의 가치를 갖고 있으면 우상향
• 지방에서 목표 수익률을 달성했으면 매도할 수 있을 때는 매도하는 것이 좋음

수도권은 정책과 금리 / 지방은 정책 외 공급이 더 중요

-> 단순히 뉴스를 보는 것이 아닌 ‘내 임장 보고서’에 근거가 남아 있어야 흔들리지 않고 행동 가능

가격, 금리, 정책, 공급을 파악하여 실제 실행 가능한 투자 판단으로 귀결되어야 함을 느낍니다. 

특히, 금리와 정책 파트가 가장 인상 깊었습니다. 금리에서 일반인들은 매수 심리는 자산 가치보다 월 상환액에 더 크게 반응하고, 정책 대출은 실거주자와 세입자의 선택을 바꾸며 결국 투자자에게도 영향을 준다는 점을 깨달았습니다.

디딤돌, 보금자리론과 같은 것들이 투자자들에게는 직접적으로 영향을 안 받는다고 생각했는데, 실거주자들의 선택과 세입자들의 선택이 정책 대출의 영향을 많이 받기에 투자자들도 잘 알아야 함을 깨달았습니다. 

최근 지방 매물 임장하다 보면, 정책 전세 대출 범위인 3억에 심리적 장벽이 있음을 느꼈는데 이러한 상황도 위의 내용과 비슷한 상황이 아닐까 싶습니다.

BM 5 정책 대출 및 규제가 투자자와 관련 있음을 깨닫고, 이를 활용하는 사람이 다음 단계에 무엇을 원하는지 파악하기

Part 2 무엇을 살 것인가 (단지 가치 판단)

이 단지가 시장에서 팔릴 만한 가치가 있는가를 판단하는 것이 본질

• 정보 → 비교 평가 → 판단 → 실행

  • 4단계 중에서 어떤 단계에서 병목 현상이 생겨 실행까지 이어지지 못하는지 파악하는 것이 중요

사람들이 좋아하는 가치 있는 단지를 적당한 가격에 매수해 보유

지방 핵심 3요소

• 절대적 공급 부족 (리스크 대비)
• 생활권 대표 단지 (가치 + 환금성)
• 탄탄한 전세가율 (실수요)
  • 본질은 전세가율이 아니라 가치 있는 물건을 적절한 가격에 보유하는 것
    • 전세가율을 신호로 보기보다 가치 판단의 도구로 사용

      • 가수요가 높은 단지는 전세가율이 낮을 수 밖에 없음

        • 시장 평균 전세가율이 높은 시기(불황)에 개별 단지의 전세가가 낮은 상급지의 물건을 삼

        • 시장 평균 전세가율이 낮은 시기(호황)에 전세가율 낮은 단지를 먼저 보되, 여의치 않으면 개별 단지의 전세가가 높은 하급지의 저평가 물건을 삼

→ 지방에서 원할 때 매도되는 것이 중요하기에 항상 본질이니 가치가 먼저

오늘 강의를 들으면서 이 지역에서 어느 구까지, 어느 생활권까지 매수를 할 것이고, 어느 선호까지 매수할 것인지는 깊게 들어가지 않고 투자를 했음을 깨달았습니다. 강의를 들으니 제가 지금까지 지방을 매수할 때 겁 없이 매수했다는 것을 깨달았습니다.

지금까지 저는 단순히 가치가 있는데 제가 가지고 있는 앞마당에서 저평가라 생각하는 단지 중에서 공급이 부족하여 전세 공급에 비해 수요가 많아 투자금이 적게 들면 매수를 고려했습니다. 게다가 일단 싸게 샀으니 나중에 팔 때 매수가보다 더 비싼 가격을 주고 팔 수 있다고 생각하고 투자를 하였습니다. 기준이 없기에 매도가도 정확하게 잡혀 있지 않은 상황이었습니다. 

앞으로는 어느 지점까지가 사람들이 좋아하는 가치를 지닌 단지인지 파악하여 앞서 part 1에서 말씀해주신 적당한 가격에 사는 과정을 가지도록 하겠습니다. 매도 또한 매수 시점에서 어떤 성격의 투자인지 시세 차익을 얼마나 남길지를 생각하며 투자하겠습니다.

BM 6 앞마당을 늘리는 시점에서 어디까지 매수할 것인지 매수할 때도 매도 시니라오를 작성하여 의도를 가지고 매수하기

Part 3 어떻게 실행할 것인가? (액션 플랜)

지금이 어떤 시장인지 ‘맞히는 것'이 아니라, 이미 나온 신호를 정리해서 투자에 적용

액션플랜 

1. 가격: 절대적 저평가 / 상대적 저평가

   고점 대비 N억 이상 떨어진 가격(-xx%), 거래량 특징, 전세가율 기록

2. 공급: 과다 / 적정 / 부족

   3년 내 입주 물량, 미분양 추이

3. 금리: 인하 / 유지 / 인상

   투자 물건 매매/전세 대출에 얼마나 영향을 주는지?

4. 정책: 규제 / 완화

      현재 정책의 타겟 가격대는? (특정 가격대 수요 쏠림 & 갈아타기 수요 확인)

→ 현재 시장이 어떤 시장인지 기록하고 어떤 투자를 실행할 지 결정

이 액션 플랜을 보면서 Part 1과 Part 2의 내용을 실제 투자로 어떻게 적용할 수 있을지 이해가 되었습니다.

저는 그동안 ‘좋다’는 판단까지는 했지만, 실제로 매수하지 못했던 순간들이 떠올랐습니다. 선택하지 못한 이유는 정보가 부족해서가 아니라 확신이 부족했기 때문이었고, 확신이 없으니 실행도 없었습니다.

돌이켜보면 1호기는 돈이 있었고 시기가 맞아 무작정 했던 투자였고, 2호기는 실전반에서 튜터님의 “해도 된다”는 한마디 덕분에 진행한 투자였습니다. 즉, 두 번의 투자 모두 제가 시장을 판단해서 내린 결정이 아니었습니다.

게다가 수익률 분석 또한 하면 좋은 것은 알았는데 어떠한 이유로 하는지 알지 못했고, 튜터님께서 직접적으로 말씀드리지 않았지만 저 또한 임보 쓸 시간이 없는데 어떻게 이것까지 할 수 있을까를 걱정하기도 했습니다. 그런데 수익률 분석이 임보와 다름 없다는 것과 밍풀님 수익률 분석 예시를 보니 다름 없다는 것을 깨달을 수 있었습니다.

이번 강의를 들으며 지금도 저는 스스로 “지금도 투자한 상황과 시기인가를 명확하게 판단하지 못하고 있다는 사실을 깨닫게 되었습니다. 2호기 때도 처음에는 투자금이 없다고 생각했지만 결국 투자 가능한 상황이었고, 지금 역시 투자금이 없다고 느끼고 있지만 명확한 액션 플랜과 투자 대상이 생긴다면 방법은 어떻게든 만들어질 수 있겠다는 생각이 듭니다.

BM 7 시장에 대해 파악하여 내가 매수할 물건에 대해 끼칠 영향을 파악하기

이번 강의는 단순히 ‘어떻게 투자할 것인가’를 넘어, ‘어떤 투자자로 살아갈 것인가’를 다시 생각하게 만든 시간이었습니다. 시장을 맞히려 하기보다 신호를 정리하고, 감정이 아닌 기준으로 판단하며, 확신이 생길 때까지 준비하고 기계적으로 실행하는 투자자가 될 수 있도록 튜터님의 강의 자료를 숙지할 수 있도록 하겠습니다.

투자가 불가능하다고 느껴지는 현 상황 속에서 자산 현황과 액션 플랜을 통해 가능성을 파악해보고 투자가 어려운 상황이라는 결론이 나면 돈을 벌기 위해 부업에 기웃거리지 않고 튜터님께서 실제로 해오신 것처럼 독서, 동료들과의 임장, 그리고 글쓰기를 통해 기본기를 쌓는 시간으로 만들어 가겠습니다.

그래야 지금의 결과가 실력인지, 운인지 구분할 수 있고, 설령 운으로 부자가 될 수는 있어도 실력이 없다면 부자로 남기 어렵다는 것을 이번 강의를 통해 다시 느꼈습니다.

그리고 무엇보다 이번 월부학교에서 얻을 수 있는 등기라는 결과인 돈, 투자로 이어지는 실력, 그리고 함께 성장할 동료을 만들 수 있게 저부터 좋은 사람이 되어 이 세 가지를 모두 얻어가는 투자자가 되겠습니다.

좋은 강의 해주신 우리 프메퍼 튜터님은 완전 사랑 💚💚💚