허가 났는데 잔금 못 치를 위기입니다..

토토밍님 안녕하세요~~ 거주 전세집 만기와 잔금 날짜 사이 공백이 생기는 것 때문에 고민이 되시겠어요. 1. 우선 잔금을 4월 말로 조정할 수 있는지 여쭈어 볼 것 같아요. 만약 5월 초 잔금을 고수하신다면 잔금 지연에 대한 금전 보전을 요구하시면 좋을 것 같아요. 매매가를 조정해보시던가 아니면 잔금 지연 일수에 따른 전세이자+이사 지연+ 금융비용 명목의 보상을 요구하셔도 좋겠어요. 그리고 마지막으로 세입자 관련 분쟁 발생 시 매도인 책임을 명확하게 하는 특약 문구를 넣으신다면 좀 더 안전하실 것 같아요. 예를 들어, '세입자 미퇴거 시 잔금일 자동 연기+위약금 없음' 같은 문구를 추가하시면 됩니다. 2. 대부분 DSR에서 실제한도가 좌우됩니다. 아주 러프하게 잡았을 때 보통 금리 4%~4.5%, 원리금 균등 상환, 30~40년 만기로 했을 때 연소득 7천이면 대출 4.5~5억 내외, 연소득 8천이면 5~5.7억 정도가 나옵니다. 다만 신용 대출이 있으실 경우 달라질 수 있습니다. 정확한 대출 한도는 실제 실행 후 알 수 있습니다. 대략적인 계산을 해보시고 빡빡하게 예산을 잡으시지 않으시면 좋겠어요. 토토밍님의 내집 마련이 잘 마무리되길 바랍니다^^

토토밍님 안녕하세요~!!! 우선 기존 전세 거주 중인 물건 광고가 많이 나갔을까요? 다음 임차인을 빨리 구하기 위해 광고를 더 적극적으로 하고 토토밍님께서 집을 잘 보여주시는 노력 등을 해볼 것 같습니다. 은행 대출과 정책 대출 중 어떤 대출을 받으실 지 모르겠지만, 저도 대출 한도가 고민됐었는데 실제로 상담 받아보면 대략적인 범위는 알려주더라고요. 특히 정책자금 대출은 더 디테일하게 알아볼 수 있습니다. 예를 들어서 주택보증공사에서 온라인으로 대출 한도를 대략 알아볼 수 있는데 상담전화로 연결하면 자세한 방법을 배우실 수 있습니다. 나머지 사항은 DSR로 계산해보면 되고 아이닌님이 방법을 잘 알려주신 것 같습니다. 다만 매매가에 따라 15억 이하는 대출한도 최대 6억원, 15 ~ 25억원 구간은 최대 4억원, 25억 초과는 최대 2억원만 대출이 된다는 점도 참고하시면 좋을 것 같습니다. 내 집 마련 마무리까지 응원하겠습니다.

안녕하세요. 토토밍님~!
일단 토지거래허가까지 나셨다니 큰 고비를 넘기셨다니 다행이지만 처음 집을 마련하시면서 자금 압박과 세입자 명도 문제까지 겹쳐 마음적으로 힘드실 것 같습니다.

먼저 질문에 대답드려볼게요.
1. 현 상황에서 유리한 협상 방법
지금 가장 큰 문제는 토밍님이 나가야셔야하는 날짜(4월 말), 이 집의 잔금일(5월 초) 사이 약 1~2일 사이의 간극과 자금 융통인 것 같은데요. 해보실 수 있는 방법은 3가지 정도가 될 수 있을 것 같아요.
1)잔금일 조정 제안 : 부동산 사장님이 매도인의 선배분이시라면.. 오히려 역으로 제안드려보는겁니다. 대출 실행일과 현재 거주중인 전세금 반환 일정상 4월 말로 잔금을 당겨야만 계약이 진행 가능하시다는 점을 어필해보시고 세입자에게 주는 이사비에 조기 퇴기 협조 조건을 명확하게 붙여보는 것도 방법이 될 수 있을 것 같아요.
2)명도 합의서 작성 : 세입자가 이사비를 받고 나간다고 구두로만 약속한 상태라면 본 계약시 명도 합의서를 작성하는겁니다. 합의서에는 특정 날짜까지 집을 비우지 않으시면 이사비 지급은 취소되고 지연에 따른 손해배상을 한다는 내용을 넣는 것이 좋아보여요.
3)부동산 사장님과의 대화 : 부동산 측이 매도인 편인 것 같아 불안하시겠지만.. 결국 계약을 성사시켜야 수수료를 받는 쪽도 그들이라는 점이에요. 자금이 빠듯해서 잔금일이 맞지 않으면 계약 유지가 어렵고, 꼭 사장님께 하고 싶다는 점을 강조해서 중간에 날짜를 최대한 조율하실 수 있게끔 부탁을 드려볼 것 같아요.

2. 생애최초 대출 금리 및 한도
대출 금리는 2.5% 정도는 유지하고 있는데 시중 은행 주담대 금리는 대략 연 4~4.5% 정도 내외로 형성되고 있어요(우대 금리 적용 전 기준으로요) 그보다 중요한 건 서울에서 생초는 LTV 70%가 적용되지만 최대 대출한도는 보통 6억 정도로 제한되어있어서 집값이 높더라도 이 한도에 걸릴 수 있다는 거구요. 현재 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행 중이기 때문에 실제 금리보다 높은 가산 금리를 적용해서 대출 한도를 산출하기 때문에 단순히 연봉의 40% 정도를 생각혔다면 예상보다 실제 대출 가능 금액은 5~10% 정도 더 적게 나올 수 있다는 점은 인지하셔야해요. 지금 바로 주거래 은행이나 부동산 사장님께 대출 상담사 소개를 받으셔서 스트레스 DSR 적용시에 정확한 한도를 조회해보시는 게 좀 더 정확할 것 같구요. <부동산 계산기 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/DSR> 조회를 통해서 한번 주담대시 DSR이 어느정도 책정되시는지까지도 적용해보시면 좋을 것 같아요(+스트레스DSR까지 적용되면 조회된 한도보다 더 적게 나오는 점 인지)

4월 말 전세금을 돌려받고 5월 초에 잔금을 치러야하시는 상황이시라면 단기 신용대출이나 예적금 담보대출이 가능하신지도 미리 체크해두시고 본계약 특약에도 <매도인은 잔금일까지 명도 완료하며, 세입자의 미이주로 인해 발생하는 매수인의 손해(임시 거처 비용 등)를 배상한다>는 특약까지 넣으시면 좀 더 안전하실 것 같아요.

날짜만 잘 맞춰지고 협상 가능한 부분이니 부동산 사장님께 잘 말씀드리고 너무 감정적이지 않게 내집마련까지 잘 마무리되시길 진심으로 바라겠습니다~!