안녕하세요. 스위밍풀입니다.
21년 대세 상승장,
가만히 있으면 벼락거지가 될 것 같은 불안감이 시장 전반에 팽배했습니다.
22년 전국 하락장을 맞이하며,
역전세를 겪는 동료 투자자들이 하나둘 늘어났고,
23년 본격적인 하락장 속에서도
서울은 다시 가격이 반등하기 시작했습니다.
24년에는 가격 회복이 더욱 뚜렷해졌고,
25년에는 지방까지 회복 흐름이 확산되며
전국적인 상승장이 시작되는 모습을 보였습니다.
이번 강의에서는 튜터님께서 실제로 거쳐오신 6년간의 시간을 사례로 복기하며,
상승장, 하락장 각 시기마다 어떤 투자를 해야 했는지,
그리고 비슷한 국면이 다시 왔을 때 어떻게 대응해야 하는지를 구체적으로 배울 수 있었습니다.
수도권이든 지방이든,
상승장이든 하락장이든,
언제든 기회를 발견하고 이를 실제 투자로 옮길 수 있는
상위 1% 투자자로 성장하는 법을 알려준
월부학교 4강 프메퍼 튜터님의
[대한민국 상위 1% 아파트 투자자가 되기 위한 투자 판단법]
강의 후기를 남겨보겠습니다.
시장에 오래 살아남으며
기회를 포착하는 투자자로 성장한다
독립된 투자자가 되기 위해서는
지금이 어떤 시기인지 스스로 판단하고,
그 판단 위에서 현재 시장에 맞는 최선의 투자를 선택해야 한다는 걸 다시 한 번 느꼈습니다.
이번 강의에서는 시장의 신호를 해석하는 방법을
가격, 정책, 금리, 공급 네 가지 축으로 나누어 설명해주셨습니다.
각 요소를 하나씩 분석해 나가며, 이 모든 것들이 개별적으로 존재하는 게 아니라
유기적으로 연결되어 시장을 움직이고 있다는 점을 이해할 수 있었습니다.
이를 통해 지금 시장이 상승장인지, 하락장인지 판단하는 데서 그치지 않고,
절대적 저평가, 상대적 저평가 구간 마다 어떤 투자를 해야 하는지까지 생각해볼 수 있었습니다.
정책 부분에서는 시장을 해석할 때 활용할 수 있는 보조지표를 알려주시며,
"이것 하나만 가져가도 수강료는 다 뽑는다"는 말씀을 해주셨습니다.
정책 변화에 따라 언제 적극적으로 투자해야 하는지,
또 다주택자가 내집마련 관점으로 접근해야 할 시기까지 구체적으로 그려볼 수 있었습니다.
금리와 부동산 가격의 반비례 관계 역시 그동안은 머리로만 이해하고 있던 영역이었습니다.
연도별 대출 금리에 따라 같은 이자 수준에서 감당할 수 있는 대출 한도와,
동일한 대출 금액일 때 달라지는 월 이자 부담을 직접 비교해보며
수요자들이 체감하는 부담을 현실적으로 공감할 수 있었습니다.
이제는 공감에서 그치지 않고,
정책과 금리가 결합될 때, 수요가 어느 가격대에 몰리는지,
그 흐름이 시장 가격에 어떤 영향을 주는지까지 미리 생각해보는 투자자가 되겠습니다.
서울 수도권이 상대적으로 정책 영향을 많이 받는 시장이라면,
가수요가 적은 지방은 수급의 영향을 더 크게 받는 시장입니다.
예전 지방 투자를 할 때 저평가와 비교평가에만 매몰되었던 순간들이 떠올랐습니다.
이 강의를 투자 전에 들었다면 지방은 단순히 가격이 싸서 오르는 시장이 아니라,
물량이 없어야 오르는 시장이라는 사실을 이해한 상태에서 투자 결정을 내릴 수 있었을 것 같습니다.
앞으로는 지방 투자를 막연히 두려워하기보다,
그 두려움을 숫자로 직접 확인하고 기록하며 기회와 리스크를 객관화한 뒤 행동하겠습니다.
그동안 독립된 투자자가 되고 싶다고 말하면서도
독립된 투자자가 무엇인지 명확하게 정의하지 못하고 있었던 것 같습니다.
이번 강의를 통해 독립된 투자자가 되기 위해 어떤 노력이 필요하고,
어떤 실력을 갖춰야 하는지 분명히 알게 되었습니다.
이제는 시장을 스스로 해석하며, 시장에 맞게 기준을 유연하게 조정해나가는,
뒤쳐지지 않는 투자자로 성장해나가겠습니다.
독립된 투자자로서 바뀐 시장에서도
스스로 판단하고 투자 할 수 있다
23년에 운이 좋아서 투자로 수익을 냈더라도,
21년과 같은 시장이 다시 온다면 같은 결과를 낸다는 보장은 없습니다.
중요한 것은 돈이 있는 투자자가 아니라,
돈이 많지 않더라도 스스로 판단해 최선의 투자를 할 수 있는 투자자가 되는 것이라고 느꼈습니다.
"그때 당시로 돌아갔으면 어떤 물건을 샀을 것인가?"
21년부터 25년까지 각 시장 국면에 따라
어떤 선택을 했어야 했는지 시나리오를 그려주셨습니다.
실제 있었을 법한 상황들이라 더욱 몰입할 수 있었습니다.
21년 전국 시장이 흔들릴 시기, 사람들이 두려움에 떨 때,
공급이 부족한 개별 지방을 봤어야 했습니다.
22년, 조정대상지역으로 상급지가 묶여 있던 시기에는
세금으로 인한 투자금 부담을 두려워하기보다,
더 가치 있고 수요가 확실한 자산을 선택하려고 노력했다면
하락장 이후 더 빠른 회복을 맞이할 수 있었을 것입니다.
23년, 서울·수도권의 거래량이 점차 늘어나던 시기에는
감당 가능한 가격대에 타겟 단지가 들어왔다면 매수를 준비했어야 했습니다.
당시의 저는 자금도 부족했지만, 무엇보다 실력이 부족해
“조금 더 기다리면 전세가가 붙지 않을까”라는 기대를 품고 있었습니다.
그러나 제가 기다리던 시장은 오지 않았고, 매매가가 빠르게 치고 나가는 상승장이 찾아왔습니다.
미래에 비슷한 시장이 다시 온다면,
희망회로나 과거의 시나리오가 반복될 것이라는 기대보다는
현재의 시장 신호 가격, 정책, 거래량을 객관적으로 해석하고,
과도한 비교평가의 함정에서 벗어나 같은 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 입지를 선택하겠습니다.
24년은 소액으로도 서울·수도권과 지방 광역시 모두 투자가 가능했던 시기였습니다.
당시 저는 소액 투자라면 지방 광역시를 우선으로 고려했습니다.
수도권 외곽보다 사이클이 짧아 더 빠른 수익을 기대할 수 있다고 판단했기 때문입니다.
하지만 서울·수도권 구축 투자 사례를 통해 NOT A, BUT B의 중요성을 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.
수도권이든 지방이든, 어디가 더 빨리 오를까 보다, 가치 있는 자산을 매수한다는 투자의 본질에 집중하는 것이 먼저라는 걸 느낍니다.
25년은 언론에서 양극화를 반복적으로 이야기하던 시기였습니다.
절대적 저평가에서 상대적 저평가 시장으로 넘어가는 국면에서,
10.15 이후 규제로 묶인 상급지의 흐름이 비규제 지역으로 이동하는 신호를
더 빠르게 읽었어야 했다고 생각합니다.
이번 강의를 통해
투자의 본질을 지키면서도 시장 상황에 따라 전략을 바꾸고
유연하게 대응하는 것이 얼마나 중요한지 다시 한 번 깊이 느낄 수 있었습니다.
* BM *
도시 체급 별 나만의 투자 스트라이크존 정하기
전세가율을 신호가 아닌, 가치판단의 도구로 활용하기
규제를 네비게이션처럼 활용하며 투자 우선순위 정하기
전국 1% 수준에 맞는
투자 판단 능력을 갖춘다
앞마당은 지역뿐만 아니라, 시간도 해당된다는 말이 인상적이었습니다.
지금 시장에서 겪고 있는 걸 잘 기록해둬야 내 앞마당이 된다는 말씀을 새기겠습니다.
* BM *
1등 뽑기 후 가정금공으로 정리
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구해줘 월부 1P 매주 1개씩 정리 (1년 48개) - 핵심내용 요약, 투자 연결
아직 저는 좋은 선생님의 도움이 필요한 학생이지만,
언젠가는 스스로 판단할 수 있는 독립된 투자자가 될 수 있도록
가정금공으로 나눠 생각하는 습관을 꾸준히 기르겠습니다.
투자자로 성장하며 거시경제를 공부해야 한다는 걸 알면서도
바쁘다는 핑계로 소홀히 해왔던 것 같습니다.
이번 강의를 통해 실력을 쌓기 위해 무엇을 채워야 하는지 깨달았고,
어쩌면 오래전부터 이런 강의를 기다려왔던 건 아닐까 하는 생각도 들었습니다.
저에게 꼭 필요한 강의를 전해주신 프메퍼 튜터님께 진심으로 감사드리며,
투자자로서 반드시 알아야 할 핵심을 정면으로 마주하게 해주셔서 다시 한번 감사드립니다.
감사합니다 💚
