안녕하세요. 초록도해입니다.
4강은 프메퍼님께서 1%의 투자자가 되기 위한
거시경제와 시장상황흐름에 따른 투자전략에 대해서 알려주셨습니다.
디테일한 투자란 이런 것이다! 라는 것을 알려주신 메퍼튜터님 감사합니다^^
< 노력은 완벽을 만든다 >
1% 투자자란 서울수도권과 지방 어디서든
시장의 흐름을 읽고 기회를 발견하면 투자로 옮겨 행동하는 사람이다.
우리는 Not A but B를 지키며 시장의 반대로 가는 청개구리 투자자이다.
다주택의 규제가 넘 심해지는 요즘 공포에 질려 감정적으로 대응하기 보다는
시장의 신호를 해석하고 기회를 포착에 투자 기준에 맞게 자산을 일궈나가야 한다.
멈추기 보다는 서행하면 되는 것!
2. 비교평가에 매몰되어 더 좋은 것을 찾는 욕심을 내기 보다는
가치와 가격의 투자기준, 원칙에 들어오면 일단 기계적으로 행동하는 투자자가 되어야 한다.
(내 몸무게의 전고점과 전저점을 모른다는 다이어트 예시가 와닿았습니다ㅋㅋㅋㅋㅋ)
3. 부동산도 지나고 나서야 상승장이고 하락장인줄 알지만 이제는 그것을 복기하여
시장의 신호를 읽을 줄 아는 실력을 채워서
원칙은 지키되 바뀐 시장에 따라 맞는 기준으로 변화시켜 가치를 알아보는 투자자가 되어야 한다.
지금은 어떤시기인지 시장판단 하는 방법
수도권에서는 정책과 금리 상황이 중요하고,
지방에서는 정책 외에 공급이 더 중요하다.
그러려면 투자를 복기해보면서 “어떤시기에” 어떤 물건을 샀는지
‘내 보고서’에 근거로 남아야 다음에 흔들리지 않고 행동 할 수 있다.
1. 가격 : 상승장에서는 비싸더라도 사야하는 물건이 있고, ( 좋은 것 중 상대적으로 싼 것)
하락장에서는 싸더라도 사지 않아야 하는 물건이 있다. (좋은 것!!)
2. 정책: 규제를 강화(상승장)하냐 완화(하락장)하냐 파악해 투자전략을 세움
투기과열, 조정지역 선정/ 다주택자 LTV, 재건죽재개발 활성
3. 금리 : 금리와 매수심리는 반비례 한다. 금리가 적으면 매수가 활발.
현재는 금리가 적지만 규제로 인해 매수가 어려운 시기→ 그럼에도 투자방법 찾기
금리에 따라 전세영향을 많이 주고 있는지 체크하기
* 시장의 트랜드를 따라가면 투자시기를 놓친다.
거시경제(정책+금리)의 신호를 체크해서 현재 사람들이 몰리는 곳보다는
현재 소외되고 있는 가치있는 지역과 단지는 어디인지 먼저보는 1% 투자자가 되어야 한다.
4. 공급: 지방은 특히 미분양 추이와 상위도시와의 관계도 파악. 거시경제와도 연관!
BM: 정책그래프, 공급그래프 레버리지하여 붙여넣고,
top3뽑은 것과 투자 복기할 때 가격-정책-금리-공급에 따라 정리해보기
무엇을 살 것인지 단지 가치 판단하는 방법
사람들이 좋아하는 가치있는 단지를(수요=입지, 비교평가)
적절한가격(절대가, 정책, 금리, 공급 변수 상황)에 사서 보유한다.
→ 우리가 투자를 망설이는 이유는 적절하지 못한 가격이라고 생각하기 때문이다.
1%투자자가 되기 위해서는 내 기준과 상황과 원칙이 맞는지 판단해보고
스스로 지역선정하여 결정을 내릴 수 있는 독립된 투자자가 되어야 한다.
1. 정보 2. 비교평가 3. 판단 4. 실행
전세가율이 낮은 곳이 사람들이 좋아하는 단지이다.
→ 시장 평균 전세가율이 높은 시기(불황)에는
개별단지의 전세가가 낮은 상급지의 물건을 사는게 중요하다.
- 내가 좋아하는 걸 산다기 보다는 시장이 기회를 주는 곳이 어딘지 파악하는게 중요하다
어떻게 실행 할 것 인지 액션플랜법!
수익률 분석- 가설검증: 탑다운(과거와 현재시장)-바텀업(과거투자금대비 수익률 좋은 단지)-투자여부 결정
→ 정책, 공급, 금리, 가격으로 정리해보기
- 거시경제를 정리 - 구해줘월부 1p 정리하기
마지막으로 프메퍼 튜터님의 응원의 말씀으로
점점점을 하나하나 찍으면 선이 된다고 하셨습니다.
지금 뭘해야 할까 막막하지만
일단 내가 해야할 것을 찾아 점을 하나씩 찍어가는게 중요하다는 것이 와닿았습니다.
그리고 저에게 부족했던 점은 기록을 잘 하지 못하는 것이었는데
이번 학교를 통해 나눔글을 쓰면서 기록의 힘에 대해 알게 되었습니다.
이번 강의에서 메퍼 튜터님께서도 기록의 힘에 대해 말씀해 주셔서
머릿속에만 있으면 것들을 글로쓰고 정리해보는 것을 많이 연습해봐야겠습니다.
정리를 하다보면 패턴보이게 되고
패턴이 보이면 확신이 생겨서 실행하게 된다는 것을 믿고,
막연한 두려움을 용기로 변화시켜 행동할 수 있도록 노력하겠습니다.
항상 머리를 긁어주는 좋은 강의해주신 프메퍼튜터님 감사합니다^^
