임장보고서 쓸 때 반드시 내려놓아야 할 3가지

임장보고서 쓸 때 반드시

내려놓아야 할 3가지

2023.10.31

안녕하세요, 캐모마일입니다.

낙엽소리가 제법 바스락 거리면서

걷는 기분까지 좋아지는

완연한 가을입니다.🍂

어김없이 가을이면

제가 처음 투자를 시작했던

초보였을 때가 많이 떠오릅니다.

2019년 가을,

임장을 배운적도 없는데

그저 빨리 투자하고 싶은 마음에

기준도 없이 한 지역의

아파트 단지로 무작정 나갔다가

허탈하게 돌아온 적도 있었습니다.

임장보고서를 빨리 써보고 싶어서

선배 투자자 분들의 글을 보며

흉내내려고 하루종일 글을 보며

기웃거리기도 했습니다.

하지만 엄두가 나지 않았습니다.

당연한 결과지만 꾸준히

이어지지는 못했습니다.

그때는 명확한 기준이나 방법을

누군가에게 배우기 전이었거든요.

그래서 초보였던 저로서는

배우기 전까지는 제대로 실천하지도

행동하지도 못했습니다.

의욕만 앞서니 마음 한 켠이 그저

답답하기만 했습니다.

저도 여러분들과 마찬가지로

초보시절이 있었고, 처음부터

투자를 잘 하는 사람도

절대로 아니습니다.

그렇다고 보고서를 처음부터

특출나게 잘 쓰는 사람도

더더욱 아니었습니다.

초등학생 때 담임 선생님께서

기본적인 오피스를 알려주셨으나,

그 이후로도 성인이 되어

직장인으로 살아가는 지금조차도

그다지 엑셀이나 PPT를 쓸 일이

거의 없습니다.

그러니, 지금 시작하시는

여러분들의 답답한 마음이 저도

충분히 이해가 갑니다.

특히 저도 임장보고서를 쓸 때

가장 힘들었던 건,

처음부터 끝까지

어디서 자료를 끌고 와야 하고

업무적으로는 엑셀은 기본 서식을

쓰지만 정작 PPT는 제게

하나의 장벽이었습니다.

‘누가 나를 위해 과외 선생님처럼

전부 다 알려줬으면 좋겠다.’

라고 생각한 적도 많았습니다.

다행히 투자 선배의 도움을 받아

임장지에 있는 카페에서

하루 날을 잡고 어떤 자료를 봐야할지

어떻게 가공을 해야할지

개인 과외를 받았던 적이

있었을 만큼 저에게도

초보 시절이 있었습니다.

그럼에도, 쓰는 것은

여전히 어렵더라고요.

왜냐하면, 시작한 분들 대부분은

‘처음부터 완벽하게 잘 써야만 한다’

는 압박감을 갖고 계시는 것 같습니다.

사실 그렇지 않습니다.

완벽함은 허상이거든요.

첫 시작부터 두려운 누군가에게,

그리고 여전히 임장보고서를

부담스러워하는 분들에게 신신당부

드리고 싶은 3가지는 무엇일까요?

오늘부터, 3가지를 조금은

내려두시기를 바랍니다.

첫 번째,

임장보고서 양 자체에

너무 연연하지 마세요

양이 많다고 좋은 임장보고서일까요?

아니면 내용이 충실한 보고서가

진짜 좋은 임장보고서일까요?

저도 처음에는 무조건 많이 써야만

투자를 잘 하는 줄 알았습니다.

특히, 임장보고서 작성을 이제 막

처음 시작하시는 분들이라면

오늘부터는 ‘일단 쓰자’라는 마음으로

접근해보세요. 시작이 중요합니다.

양에 압도되어 부담감을 갖지 말고,

가볍게 쓰는 것으로 시작하시면 됩니다.

‘양이 질을 만든다’는 말이 있지만,

100%는 아닙니다.

여기서 다른 사람들과 비교하지 마시고

나의 페이스대로 움직이시면 됩니다.

모든 사람들이 동일한 조건에서

동일한 결과물이 나올 수는 없겠지만,

임장보고서는 누군가를

보여주기 위한 자료가 아니라

‘나 스스로에게 브리핑하기 위한 자료’

입니다.

PPT 장표가 100장, 150장,

그 이상을 써도 100장 미만을 써도

투자와 연결되는 임장보고서라면

1개당 1억의 가치는 동일합니다.

양이 적다고 임장보고서 자체의

가치가 훼손되지 않는다는

이야기입니다.

만약에 임장보고서를 100장

미만으로 썼어도 지역을

잘 이해하고 있고,

투자와 연결된 퍼즐을 맞추어

나간다면 양이 많고 적음을 떠나

1억이라는 가치 자체가

바뀌지는 않기 때문입니다.

오히려 양이 적더라도 투자와

관련된 밀도있는 내용이

훨씬 중요하다는 점을

기억해주세요.

참고로, 제가 추구하는 방향은

한 페이지에 여러가지 정보를

중첩해서 한 눈에 보일 수 있는

원페이지 정리 장표입니다.

✅ BEFORE (학업성취도평가 따로, 초등학교 과밀학급수 따로)

예를 들면, 학군의 경우

학업성취도 평가를 지도 위에 얹고,

그 위에 초등학교 과밀학급수를

동시에 넣어 한 페이지로 요약하는 것을

굉장히 좋아합니다.

✅ AFTER (학업성취도평가 + 초등학교 과밀학급수 정보를 하나로 모으기)

그러면 한 눈에도 보기 편하겠지요?

두 번째,

자료 레버리지는 익숙해지면

그때부터 시작하세요

사실 이 부분은 정답이 없습니다.

편한 방식대로 하면 됩니다만,

저의 경우는 번거롭더라도 항상

직접 손품을 팔아서 자료를

만들었을 때 지역에 대한 이해가

빠르고 선명해졌습니다.

저는 지금도 거의 모든 자료는

직접 조사해서 넣곤 합니다.

물론 어느 정도의 레버리지는 필요합니다.

우리의 시간을 줄여줄 수 있으니까요.

하지만, 너무 레버리지에 매몰되면

내가 스스로 지역에 대한 생각 정리할

기회도 그만큼 줄어들게 됩니다.

내가 직접 만든 자료가 아니기 때문에

이 자료가 어떤 의미를 갖고 있는지

때로는 이해하기 힘든 부분도 있습니다.

수수하지만 심플해서 알아보기 쉬운

자료가, 임장보고서를 시작한 초반에는

오히려 도움이 될 수 있습니다.

독서 후에 독서후기나 서평을 남기는 것

자체가 아웃풋인데, 아웃풋의 과정이

결국 ‘생각 정리’ 출력 단계입니다.

임장보고서도 마찬가지입니다.

투자를 하기 위해 미리 손품을 팔아

지역 조사를 하고, 그 곳에 직접 가서

그 지역의 땅을 밟아보면서 사람들을

관찰하며 어디가 수요가 좋은지

어떤 곳이 투자하면 좋을지 등의

생각을 정리하는 것도 바로

임장보고서의 용도 중 하나입니다.

정답이 아니어도 괜찮습니다.

투자에 완벽한 정답이

따로 있는 건 아니니까요.

레버리지는 내가 어느정도 자료를

잘 다루는 단계까지 다다르면 그때는

적극적으로 활용해보세요.

그리고 이 자료가 어떻게 만든 의미인지,

어떻게 해석해야 할지 스스로

고민해보는 연습을 해보시길 바랍니다.

세 번째, 완벽한 공식을

찾아내려고 애쓰지 마세요.

예를 들면, 지방 투자에서 가장 많이

오해하기 쉬운 부분이 이런 것입니다.

Q. 지방 투자 프로세스는 뭐지?

→ 지방은 기왕이면 좋은 광역시를 해야지

→ 지방은 오로지 신축만이 답이야

→ 지방은 2000년대 연식은 절대로 걸려야 돼

→ 구축은 아예 쳐다보지도 말아야 돼

→ 그러니까 정답은 무조건 A광역시의 B단지야!

A. 이것이 바로 지방 투자의 공식이야!

이게 과연 맞는 방식일까요?

이런식으로 말이죠.

뭔가 특별한 방법이 있을 거라고

생각하는 경우가 참 많습니다.

앞서 예시로 든 과정들은

가격과 비교군이 없기 때문에

비교 자체가 사실상

불가능한 상황입니다.

수도권도 무조건 비싸기만 한 곳이

가장 좋은 곳으로 매듭지어 버리는

경향이 있거나, 무조건 매매가와

전세가의 차이만 보고 결론을 황급히

매듭짓는 경우도 많습니다.

아파트 단지의 선호도를 점수로

매기거나 투자 의사결정 프로세스 등

모든 투자의 영역에 있어서

이미 정답지가 정해져 있는

수학 공식처럼 외우려고 하시는

분들이 많습니다.

아파트 단지를 줄세우기를 해야

내가 완벽한 투자를 할 수 있다고

생각하시는 분들도 많고요.

하지만, 투자에는 그런 공식이 없습니다.

투자하려고 하는 단지들은

가격이 정체 되어 있는 것이 아니라

매순간 바뀔수도 있습니다.

연식에 따라서 가치가 달라져서

환금성이 이전만 못하는 곳도 있고

다양한 변수들이 있기 때문에 오늘의

결론이 내일, 1개월 뒤, 1년 뒤에도

같을 것이라는 보장은 전혀 없습니다.

그래서 우리가 임장을 가고 지역에

대해 이해를 하기 위해서 노력하는

시간들은 결코 헛된 시간들이 아닙니다.

충분히 내가 가치를 알아볼 수 있는

안목이 올라올 때까지 겪는 과정이기에

이 부분은 시간이 대부분 해결해줍니다.

내가 투자할 단지를 선택할 때

가장 중요한 것은 아무리 그 단지가

여러가지 조건이나 등급이 좋아도

‘내가 투자할 수 있는 물건인지 아닌지’가

가장 중요합니다.

제 경험상 투자했던 물건들은

제가 가지고 있는 종잣돈 안에서

투자 기준에 부합하다는 전제하에

등급이 완벽하게 좋지도 않았고,

그 일대에서 선호도가 약간 아쉬웠지만,

너무 싸기 때문에 투자를 진행했던

사례들이 대부분입니다.

그 가운데에서 특별히 행했던 것은

별로 없었습니다.

'잃지않는 투자'를 위해 어떻게 하면

내가 더 좋은 가격에 집중해서

고를 수 있는지 생각의 유연함을

가지려고 노력했으니까요.

그래서 각 지역마다 특징,

투자 포인트, 그리고 지역을

바라보는 나의 생각, 내가 내리는

투자 결론이 필요합니다.

처음 임장가실 때 5천 보를

걷는 것조차 힘겹고 버거웠지만

점점 나도 모르게 스킬이 자라나듯이

임장보고서도 마찬가지입니다.

모든 투자 활동 또한 마찬가지고요.

시작은 누구에게나 당연히

힘들다는 점입니다.

시간이 지나가면 익숙해지지만

그 과정이 고통스러워서

‘이렇게까지 해야 하나?’

라는 생각이 때때로

스쳐 지나가실지도 모르겠습니다.

임장보고서의 가치와 의미를 알고

‘일단 시작’해서 비록 마음에 들지

않고 어떻게든 결론을 내려 매듭지으면

시간이 지날 수록 투자의 기회를

잡기가 매우 쉬워집니다.

우리가 앞마당을 제대로 공부해야

하는 이유 중 하나가 바로 언제 올지

모를 기회를 미리 기다리기 위해서입니다.

너무 잘 쓰는 것 자체에 집중하다보면

원래 임장보고서의 본질을 잊어버리고

내가 투자를 하고자 하는 의미가 점점

희석되어 버립니다.

어느 정도 마음을 내려놓는 것도

상당히 중요합니다.

완벽한 임장보고서는 없습니다.

처음부터 절대로 완벽하려고

하지 마세요.

정답을 맞추려고 하지 마시고,

내가 내 예산에 맞는 아파트 단지가

어디인지만 집중하면 됩니다.

그 소중한 기회를 놓치지 마시고

잘 가다듬어서 반드시 눈앞에

다가온 기회가 투자의 기회로

이어지시기를 진심으로 응원드립니다.

큰 일교차에 감기 조심하세요.

감사합니다.

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