부동산 계약할 때 '이 한 줄' 없으면 수천만 원 날립니다

"집주인분이 인상도 좋고 점잖으셔서, 믿고 진행했는데..."

제가 상담을 하다 보면 가장 안타까운 순간이

바로 이 말을 들을 때입니다

계약 테이블에서는 호탕하게

"걱정 마세요, 다 해드릴게"라고 했던 매도인이

잔금 날 돌변하는 경우는 생각보다 흔합니다

상상해 보세요 이사 당일

설레는 마음으로 현관문을 열었는데

거실에 달려있던 수백만 원짜리 고급 샹들리에가

저가형 전등으로 바뀌어 있다면요? 

혹은 이사 온 지 일주일 만에 보일러가

고장 나 냉골 바닥에서 자야 하는데

전 주인은 "나 살 땐 멀쩡했다"며 전화를 끊어버린다면요?

이런 억울한 상황에서 법원은 여러분의 편이 아닙니다

판사님은 오직 '계약서에 적힌 글자'만 믿기 때문이죠

공인중개사 협회의 '표준 계약서'는 말 그대로

대한민국 평균을 위한 종이일 뿐

내 소중한 자산을 디테일하게 지켜주지 못합니다

억 단위 돈이 오가는 거래에서

나를 지켜줄 유일한 무기는 바로 '특약(특약사항)' 한 줄입니다

안녕하세요 월급쟁이부자들에서 강의,코칭을 통해

내집마련과 행복한 노후를 돕는 6년차 투자자

Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다

오늘은 "설마 별일 있겠어?" 하고 넘어갔다가 

수천만 원의 수리비를 떠안거나

소송까지 가게 되는 최악의 상황을 막아줄

‘실전 특약 문구’를 정리해 드립니다

1. "말 안 하면 남남" 반드시 넣어야 할 필수 특약 3가지

부동산 초보자가 가장 많이 하는 실수는

"좋은 게 좋은 거지"라며 구두로

약속하고 넘어가는 것입니다

하지만 기록되지 않은 약속은 법적 효력이 없습니다

나중에 딴소리하지 못하도록 아래 문구들은 반드시 챙기세요

① 등기부등본의 ‘시간차 공격’ 방어하기 (권리변동 금지)

계약금 내고 잔금 치르기 전

집주인이 몰래 대출을 받거나 가압류가 들어온다면?

생각만 해도 끔찍합니다

이 틈새를 막으려면 이 문구를 넣으세요

[필수 문구] "매도인은 계약 체결 당시의 등기부등본상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지하며, 이를 위반할 시 계약은 무효로 하고 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 배상한다."

② "수리해 줄게요" 믿지 말고 못 박기 (하자 담보)

오래된 아파트(구축)를 살 때 가장 분쟁이 많은 것이 '누수'입니다

매도인이 "지금은 문제없다"라고 해도 막상 들어가면 다를 수 있습니다

[필수 문구] "잔금일로부터 6개월 이내에 발견된 중대 하자(누수, 보일러 고장 등 기본 설비)에 대해서는 민법 제580조에 따라 매도인이 하자 담보 책임을 진다. (단, 매수인의 인테리어 공사로 인한 하자는 제외한다)"

③ "이거 가져가는 거였어?" 실랑이 방지 (시설물 인계)

이사 당일 가장 얼굴 붉히는 일이 옵션 문제입니다

구체적으로 적지 않으면 안방 붙박이장이나

값비싼 시스템 에어컨이 사라져 있을 수도 있습니다

[필수 문구] "현재 설치된 붙박이장(안방, 작은방), 시스템 에어컨(거실, 안방), 주방 인덕션은 매수인이 사용할 수 있도록 현 상태로 인계한다."

2. 계약금 입금 전, '가계약'부터 챙기세요 (골든타임)

많은 분이 "가계약금 먼저 보내고

특약은 나중에 계약서 쓸 때 정하면 되지"라고 생각합니다

이것이 가장 위험한 착각입니다

돈이 한 번 들어가면 '을'이 되는 건 매수인입니다

가계약금을 보낸 후에는 특약 추가가 안되는 경우도 있습니다

집주인이 "그 조건이면 안 팔아요"라고 나오면

가계약금을 포기하거나 울며 겨자 먹기로 계약해야 할 수도 있습니다

가계약에 반드시 포함되어야 할 기본 정보:

• 목적물: 아파트 정확한 주소 (ㅇㅇ아파트 000동 000호)
• 금액: 매매금액, 지급시기(계약금/중도금/잔금)

너무 기본적인 부분이라 잘 신경 쓰지 않는 분들이 많은데요

특약을 열심히 주고받았는데 어떤 집인지 이야기가 없었다면?

억지 같고 상식적이지 않아 보여도 말을 바꿔도 법적으로 할 말이 없게 됩니다

사람 마음이 돈이 엮이면 어떤 일이 생길지 몰라요

법이 내 편이라도 시간적 정신적 비용도 생각해보셔야 해요

[실전 액션 플랜]

1. 입금 금지: 돈부터 보내지 마세요
2. 문자 발송: 중개사에게 위에서 배운 특약 내용을 정리해서 문자로 보냅니다
3. 확답 캡처: 중개사에게 "매도인이 이 특약 내용에 모두 동의했나요?"라고 묻고 "동의했다"는 확답(문자나 녹음)을 받은 뒤에 계좌번호를 받아 입금하세요 특약에 대한 '동의 확인'까지 받아야 끝입니다

3. 초보가 범하는 '치명적 실수' 피하는 법

특약을 잘 쓰는 것도 중요하지만, '과유불급'도 경계해야 합니다

• 모든 걸 다 적으려 하지 마세요: 매도인 우위 시장(집이 귀한 상황)에서 너무 까다로운 특약을 내밀면, 매도인이 "이 사람과는 안 해요"라며 계약 자체를 깰 수 있습니다 '거래 성사'와 '안전' 사이의 균형이 중요합니다 

  특약보다는 매수가 1번입니다!

• '대출 안 나오면 계약 파기'는 현실적으로 어렵습니다: 매수인에겐 안전장치지만, 매도인은 집이 묶이는 리스크가 큽니다 요즘같은 매도자 우위 시장에서는 거의 받아들여지지 않으므로, 대출 가능 여부는 계약 전 은행에서 직접 확인하는 것이 필수입니다

꼼꼼함이 곧 돈입니다

부동산 계약은 내 전 재산이 움직이는 일입니다

"유난 떤다"는 소리를 듣는 것이

나중에 "그때 적어둘걸" 하고 후회하며

수천만 원을 잃는 것보다 백번 낫습니다

오늘 알려드린 특약 문구와 가계약 원칙을 꼭 기억하셔서

내 소중한 자산을 안전하게 지키고

기분 좋은 '내 집 마련'의 꿈을 완성하시길 응원합니다

여러분의 안전한 계약을 기원합니다!

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)