수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요~!!
성장하는 투자자를 넘어 잘 하는 투자자가 될!!
우주추쿠입니닷!!
오늘은 투자후보 선정하는 과정을 글로 남겨보려고 합니다.
아래 내용은 제가 투자후보를 선정하는 과정이며,
이미 더 좋은 방법으로 하고 계시는 분들도 계실거라고 생각합니다.
하지만 투자후보 선정에 있어 너무 막막함을 느끼실 분들이 여전히 계실 것이기에
조금이라도 도움이 될 수 있지 않을까 싶어서 글을 써봅니다!!
1. 전수조사
후보 선정을 하려면 당연히 전수조사가 선행 되어야 합니다.
전세가가 없는 단지의 경우, 주변 단지 시세를 보고 적정전세가를 가늠해 보거나 부동산 전화를 통해 실제 거래되는 전세가를 파악해 보시면 좋습니다.
현재 일부 지역은 전세 매물 자체가 많지 않아서 전세가 입력하는 부분이 어려울 수 있는데 시간은 걸리겠지만 전임을 통해서 파악해보는 게 가장 느리지만 어찌보면 가장 빠른 방법이라고 생각합니다.
전임을 통해 해당 단지에 흐름이 왔는지 분위기도 함께 파악해볼 수 있습니다~!
저는 처음 전수조사를 할 때 푸르니푸님의 푸버리지 전수조사 엑셀파일을 이용해서 시세를 딴 후 단지명/세대수/평형/구조 등을 관리용 전수조사 시트로 복사해서 쓰고 있습니다!!
좋은 양식 만들어주신 선배님들 많이 감사드립니다!
1. 푸르니푸님 푸버리지 엑셀양식(첫 시세 따기용):
2. 감또개님 전수조사 양식(전수조사 관리용):
참고:
엑셀시세표(푸르니푸님) 처음 시세따기용: https://cafe.naver.com/wecando7/11421728
전수조사시트(감또개님) 매달 관리용: https://cafe.naver.com/wecando7/11629298
2. 1차 후보 선정(저평가)
전수조사를 마친 후에, 매매가 높은 순으로 정렬하여 비슷한 매매가의 단지를 비교하며
1) 싸다고 생각하는 단지를 고르거나,
2) 비싸다고 생각하는 단지를 소거 합니다.
3) 지방의 경우, 입지가 안 좋은 90년대 구축 등 투자 범위에서 벗어나는 곳도 소거 합니다.
4) 잘 모르겠다면 일단 남겨둡니다.
3. 2차 후보 선정(투자금)
1차 선별 과정을 통해 비싸거나 가치가 덜 좋은 단지들은 어느 정도 걸러지고,
같은 가격에서 할 수 있는 조금 더 좋은 단지들이 남았을 것입니다.
그렇다면 실제 전세가 어느 정도 거래 되는지 전임을 통해 파악한 후 옆에 실제 거래되는 전세가를 적어둡니다.(앞단에서 이미 파악했다면 패스!)
매매가 - 실제 거래되는 전세가를 투자금*130% 정도로 필터를 걸어봅니다.
(내가 매수하고자 하는 시장이 매매가 활발히 되면서 호가가 올라가는 매도자 우위의 시장이라면 범위를 좁히고,
매매가는 싸지만 매매 수요가 많지 않아 네고가 되는 시장이라면 범위를 넓혀서 보시면 더 좋은 기회를 잡으실 수 있을 것 같습니다.)
4. 단지 우선순위
투자금 범위로 좁혀진 단지들을 가치가 높은 순으로 나열합니다.
제대로된 앞마당을 만들어서 비교평가가 바로 되신다면 문제 없겠지만,
그렇지 않으시다면 헷갈리는 단지들을 직접 비교해보면서 우선순위를 매기시면 됩니다.
가치가 높은 순으로 세우기가 어렵다면 매매가 높은 단지부터 가치가 높을 것이라고 생각하고 접근해보셔도 좋을 것 같고 전고점도 참고해 보시면서 우선순위를 세워보시면 좋을 것 같습니다.
5. 투자 가능 매물 확인
시세로 투자 후보를 뽑긴했지만 실제로 그 가격으로 거래되기 어려운 물건일 수도 있습니다.
예를 들어 A단지에 5.1억 최저가가 있어서 매매 시세를 땄는데 전세가 낮게 껴있고, 임차인은 갱신을 안 한 상태이며 퇴거 의사가 없다면 그 매물은 실제로 투자로 보기 어려운 매물일 수 있기 때문에 실제 거래 가능한 매물은 그 다음 최저가가 될 것입니다.
그렇게 단지에 전수 전임을 통해 이 단지에서 거래 가능한 가장 좋은 매물의 가격, 상태, 상황을 파악해 둡니다.
6. 매물 단위 관리
단지 별로 투자가능 매물을 선정했다면 투자후보리스트에 올려둡니다. 그리고 각 단지들에 전화해서 해당 물건 외에 차순위, 3순위 매물은 어떤 것인지 단지 별 투자후보 매물을 여러 개 확보해두고 단지 별로 매물 우선순위를 세웁니다.
25년11월실전, 매물단위 관리의 중요성에 대해 알려주신 우지공튜터님 감사합니다♡
7. 매물 수시 업데이트
6단계까지 하면 내가 어떤 단지를 얼마의 투자금으로 투자할 수 있는지 정확한 투자금 파악이 가능합니다.
매물 단위로 투자후보를 가지고 있기 때문에 기준을 잡을 후보가 확실하고 매물털기 과정에서 그 매물을 기준으로 더 싸거나 조건이 좋은 매물을 찾으면 됩니다.
지금 바로 투자 가능하다면 우선순위로 매임, 매물 털기 후에 매수 결정을 하시면 되고, 갈아타시려고 매도를 진행중이시거나, 전세세팅 자산재배치를 동시에 진행중이시라면 수시로 전임 하면서 새로운 물건이 나왔을 때 그때그때 물건 상황을 파악해두시면 매수할 수 있는 시점에 바로 의사결정 하실 수 있을 것입니다.
이상 전수조사부터 매물단위 투자후보 관리까지 과정을 말씀 드렸습니다~!!
현재 저도 투자 후보를 찾는 진행중이며 3호기 임에도 여전히 시행착오를 많이 하고 있습니다.
아직도 부족한 것이 많지만 하루에 한 단지라도, 한 통의 전임이라도 하면서 투자 후보 매물을 확보해가면서 투자할 수 있는 시점이 되었을 때 바로 결정할 수 있도록 해 나가려고 합니다~!!
부족한 글이지만 투자후보 선정이나 매물후보 관리에 있어 막막함을 느끼고 계시는 분들에게 조금이나마 도움이 될 수 있지 않을까해서 글을 써봅니다.
모두 오늘도 고생 많으셨습니다.
노력하신 만큼 꼭 좋은 투자 해내실 거라고 믿습니다^^
긴 글 읽어주셔서 감사합니다~!
