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오렌지하늘입니다.

최근 갑작스러운 토지거래허가구역(토허제) 실거주 의무 한시 유예 발표로 많이 혼란스러우시죠? 

특히 세입자가 있는 집에 대해 최대 2년까지 실거주를 미뤄주는 내용이 포함되면서 어떻게 해야할지 고민이신 분들이 많으신 것 같습니다.

대체 어떤 변화가 있는 것인지, 그리고 여러분이 확인해야 할 기회와 주의해야 할 리스크는 무엇인지 자세히 살펴보겠습니다.

투자가 가능해졌다? (5월 9일 데드라인)

토지거래허가구역(토허제)은 실거주 1주택자들만 진입할 수 있는 곳입니다. 세입자가 있으면 4개월 내에 퇴거시키고 직접 입주해야 했기에 사실상 투자가 불가능했습니다. 하지만 다주택자 양도세 중과 유예 종료일인 5월 9일을 앞두고 정책적 변화가 생겼습니다. 

• 변화의 핵심: 5월 9일까지 매매계약서를 작성하면, 기존 전세입자의 임대차 계약 만기일까지 매수자의 실거주 전입을 유예해 줍니다. (기존에는 토지거래허가 승인 후 4개월 내 전입)

   

• 지역별 잔금 유예 기간
  • 강남·서초·송파·용산: 5월 9일 매매계약 시 4개월 내 잔금 (9월 9일까지)

  • 기타 서울/경기 토허제 지역: 5월 9일 매매계약 시 6개월 내 잔금 (11월 8일까지)

     

• 중요한 조건 (사후 의무): 세입자가 나간 직후에는 매수자가 반드시 전입하여 2년간 실거주 의무를 채워야 합니다. 단순히 전세만 끼고 나중에 다시 전세를 놓는 것은 허용되지 않습니다.

정리하면, 5월 9일까지 세입자가 살고 있는 집을 매수할 수 있는 길이 열렸습니다. 그러나 입주시점에 직접 들어가기 어려운 분들이라면 여전히 비규제지역이나 지방투자를 고려하셔야합니다. 결과적으로 현재 임차인이 나가면 2년 실거주를 해야되기 때문입니다.

매수기회와 자금 계획의 함정

이번 조치는 내집마련을 준비하는 무주택자와 고소득자에게 기회입니다. 왜냐하면 이제부터는 세낀 집들도 매매가 가능해지며 선택지가 넓어지기 때문입니다. 하지만 대출 규제를 정확히 파악하지 않으면 자금 마련에 어려움을 겪을 수 있습니다. 일반담보대출과 달리 전세퇴거자금 대출은 현재 1억으로 제한이 있기 때문입니다.

① 구간별 주택담보대출 한도현황

• 15억 이하: 최대 6억까지 가능
• 15억 ~ 25억 미만: 최대 4억까지 가능

• 25억 이상: 최대 2억까지 가능

   

② 자금 시뮬레이션 (규제지역 10억 아파트 사례) 규제지역의 10억 아파트를 매수한다고 가정해 보겠습니다.

• 현재 상황: 전세 6억이 들어 있고, 만기는 2028년 2월 1일입니다.
• 매수 진행: 5월 9일까지 매매계약서를 작성하고 계약금 1억을 지불합니다. 잔금일에 전세 6억을 승계하며 차액 3억을 지불하고 등기를 마칩니다. (초기 투자금 4억)
• 예상되는 위기 (2028년): 세입자가 나갈 때 6억을 돌려줘야 합니다. 그런데 현행 규정상 전세반환대출은 1억밖에 나오지 않습니다.
• 최종 결과: 결국 세입자를 내보내고 직접 전입하려면 총 9억(10억 - 대출 1억)의 현금이 필요하게 됩니다. 대출 정책의 보완이 없다면 만기 시점에 자금난이 발생할 수 있습니다.

대부분의 사람들이 내 집 마련을 할 때 주택담보대출을 충분히 활용하려 하지만, 현행 제도 하에서는 고작 1억 대출로 내 집 마련을 해야 하는 꼴이니 실질적인 진입이 어려운 상황이 됩니다. 아마도 정부가 변화에 발맞춰 전세금 반환 대출 등 추가적인 대출 보완책을 마련할 것으로 보이는데, 어떤 정책이 나올지 면밀히 지켜봐야 합니다.

③ 실거주 의무 위반 시 허가 취소와 리스크 실거주를 하지 못해 허가가 취소되는 경우를 주의해야 합니다. 의무를 지키지 않으면 허가가 취소될 수 있고, 그 경우 계약 자체의 효력이 문제 될 수 있습니다.

• 계약 무효 리스크: 상황에 따라 계약이 무효로 판단될 가능성이 있으며, 이 경우 소유권은 매도자에게 돌아가고 매수인은 등기를 넘겨주며 매도인은 돈을 반환해야 하는 등 복잡한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
• 이행강제금: 매수자는 취득가액의 일정 비율(법령상 10% 범위 내)에서 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

앞으로 나는 어떻게 해야 할까?

이번 정책 변화는 누구에게 가장 큰 기회가 될까요? 크게 두 부류로 나누어 볼 수 있습니다.

1.내 집 마련을 준비하는 무주택자

현재 15억 이상 시장은 매물이 많지 않은 상황입니다. 특히 실거주가 바로 가능한 매물은 저층뿐이거나 아예 씨가 마른 경우가 많아 내 집 마련을 고민하던 분들이 많았습니다.

하지만 이번 조치로 세입자가 있는 매물들이 시장에 더 많이 나올 것으로 보입니다. 그동안 사고 싶어도 못 샀던 원하는 아파트의 괜찮은 층을 매수해 볼 수 있는 기회가 열리는 셈입니다. 

다만, 5월 9일 이후에는 매물이 다시 줄어들 것입니다. 양도세 혜택 기간이 끝나면 오직 실거주자들만 물건을 내놓을 수 있는 시장으로 다시 바뀌기 때문입니다. 따라서 층을 골라 살 수 있는 지금 이 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

2.갈아타기를 희망하는 고소득자 및 사업 

예를 들어, 현재 15억 아파트를 보유한 전문직이나 사업가 A씨가 30억 강남 아파트로 갈아타려 한다고 가정해 봅시다.

• 기존 상황: 30억 아파트를 사려면 당장 현금 28억이 필요했습니다. (25억 이상 주담대 2억 한도)
• 바뀐 전략: 이제 A씨는 전세 12억 낀 매물을 현금 18억에 미리 사둘 수 있습니다. 기존 집을 판 15억에 여유 자금 3억만 더하면 일단 등기를 칠 수 있죠.
• 자금 계획: 2년 뒤 전세금을 돌려줄 때 전세퇴거자금대출이 1억까지 가능하므로 현금 11억이 더 필요합니다. 최종 내 돈 29억이 들어가는 셈입니다.
• 핵심 인사이트: 어차피 25억 이상 고가 주택은 주담대가 2억뿐이라 대출 여력이 1억 감소하는 수준에 그칩니다. 즉, 2년 안에 11억을 융통할 수 있는 능력이 있는 고소득자나 사업가들에게는 상급지 로열 매물을 미리 선점할 수 있는 통로가 열린 것입니다.
• 주의: 갈아타기를 할 때는 나의 집을 사간 매수자의 자금 계획도 확인해야 합니다. 매수자의 계약이 무효가 되면 나의 계약까지 도미노처럼 파기될 수 있기 때문입니다.

지금 바로 실행해야 할 3단계 행동

막연한 기대감만으로는 기회를 잡을 수 없습니다. 5월 9일이라는 데드라인 안에서 승자가 되기 위해 지금 당장 이 3가지를 실행하세요.

STEP 1. 매수 희망 단지와 '목표 매수가' 확정하기

평소 눈여겨본 상급지 단지 리스트를 뽑으세요. 그리고 현재 시세 대비 내가 감당 가능한 '최대 매수가'를 미리 정해야 합니다. 현장에서 급매물이 나왔을 때 망설이지 않고 판단할 수 있는 기준선이 필요합니다.

STEP 2. 현장 부동산 사장님들에게 '나의 존재' 알리기

단순히 인터넷 매물만 보지 마세요. 해당 지역 부동산 사장님들에게 전화를 돌리거나 방문하여 나의 매수 의사와 자금 동원 능력을 구체적으로 브리핑해두세요. 사장님들이 "이 손님은 진짜 살 사람이다"라고 판단하면, 네이버 부동산에 올라오기 전 알짜 매물을 여러분에게 먼저 주실 것입니다.

STEP 3. 자금 조달 시나리오 재검토 (Plan B까지)

5월 9일 계약 이후 잔금까지의 일정, 그리고 2년 뒤 세입자 퇴거 시 돌려줄 전세금 마련 계획을 다시 한번 엑셀로 두드리세요. 만약 대출 규제가 풀리지 않을 경우를 대비한 'Plan B' 자금줄까지 확보해두어야 완벽한 선점이 됩니다.

맺으며: 파도에 흔들리지 않는 중심 잡기

이미 매수를 마친 분들 중에는 "조금만 참았다가 더 좋은 층을 살걸" 하며 아쉬워하는 분들도 일부 계실 것 같습니다. 하지만 우리가 일시적인 시장의 요동에 흔들리기보다 집중해야 할 것은 결국 장기적인 관점'입니다.

여러분이 내린 결단과 선택의 가치는 시간이 흐를수록 여러분의 자산을 지켜주는 든든한 기반이 될 것입니다. 과거의 예측할 수 없었던 변화에 연연하기보다, 이미 내 자산을 확보했다는 사실에 자부심을 가지셨으면 좋겠습니다.

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