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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2026 / 김경민
저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2026.02.11
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #트로피자산 #지위재 #전세
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9
1. 저자 및 도서 소개
:
김경민 : 서울대학교 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석살르 거처 하버드대학교에서 도시계획 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.
소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 에측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 [부동산 트랜드]시리즈와 [2020 부동산 메가트렌드], 도시개발의 방향성을 제시한 [도시개발, 길을 잃다], 익선동의 가치를 재조명한 [리씽킹 서울]등이 있다.
2. 내용 및 줄거리
:
P128
특히 주목할 점은 상위 1% 단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. 이는 단순한 자산가치 상승 패턴을 넘어선 것으로, 해당 단지들이 시장에서 독립적인 가격 구조를 형성해나가는 신호로 해석할 수 있다. 이들 단지는 서울시 전체 주택 시장의 가격 상한선을 설정하는 동시에 다른 단지들의 가격 형성 기준점으로 작용한다. 또한 이들 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.
=> 서울의 상위 1%의 단지는 이제는 트로피자산으로 인식된다는 뜻. 집은 당연 거주의 목적 외에 누구나 가지고 싶어하고 상징성으로 대체되는 누군가에겐 꿈이고 누군가에겐 넘볼 수 없는 구름같이 느껴지는 것이고…
하나의 금융자산으로 변한 서울아파트가 상징성과 지위재 역할을 한다고 하니 누구나 갖고 싶어하는 하는거 아닌가
P141
앵커링 효과는 경제학에서 인지적 편향을 조성하는 요인 중 하나로, 사람들이 특정 숫자나 정보에 노출되면 그 숫자를 기준으로 판단을 내리는 경향을 뜻한다. 초기에 제시된 정보(앵커)가 이후 의사결정에 강력한 영향을 미친다는 것이다.
50억원 아파트가 60억원이 됐다는 정보를 자주 접하면 “33평 아파트가 60억”이라는 액수에 앵커링이 될 수 있다. 이는 두 가지 측면에서 시장 참여자들에게 잘못된 인식을 심을 수 있다.
=>위의 앵커링효과에 의하면 서울 아파트는 다 60억이라는 생각에 박히게 된다. 그래서 대중들은 죽어도 서울을 살 수 없어. 이미 오를대로 다 올랐다는 생각을 하고 절망하게 된다. 부동산이나 경제는 지속적인 관심과 공부가 필요한 영역이다. 사실 서울의 아파트가 다 올랐을까? 사실은 그렇지 않다. 강남3구와 그와 가까운 급지들은 이미 다 올랐지만 강남과의 거리가 먼 곳은 아직 채 오르지도 못했다. 그래서 하나로 퉁쳐보는게 위험하다는 이유다.
p177
결국 전세가격은 단순한 임대료가 아니라 향후 경제 흐름과 거시적 가격 변동을 반영하는 ‘선행적 자산지표’이자, 우리나라 부동산 시장 특유의 하방 경직성과 맞물려 강한 복원력까지 갖춘 독특한 형태의 인플레이션 헤지 수단으로 기능하고 있다는 것을 확인할 수 있다.
=>우리나라에만 있는 전세제도는 임차인이 임대인에게 무이자로 거액을 대출해주는 구조이다. 지금은 전세자금대출로 인하여 금융의 성격이 강해져서 금리변동성이나 시장상황에 따라서 영향을 많이 받는다. 그러나 매매가를 받치고 있는 전세의 흐름에 따라서 전세가가 상승하면 매매가가 상승의 압력을 받게 된다. 그렇다면 실수요자는 차라리 매매를 선택할 가능성이 증가되고, 투자자는 적은 자기자본으로 매입이 가능하다.
p190
과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다.
=>수도권은 한판이다. 결국은 느리더라도 흐름이 서서히 번져가는 구조. 지금 외곽에 있고 비규제지역인 지역이라 할 지라도 흐름이 안오는 것은 아니다. 느리더라도 서서히.. 언제 왔냐 싶을 정도도 어느샌 빠르게 다가올 수도 있다. 외곽의 저평가된 단지들은 이미 오르지 않은 상태라 수익률이 극적으로 높을 수도 있다. 문제는 어느 단지를 사느냐가 문제다. 외곽의 나홀로이거나 선호도가 낮은 단지이냐? 아님 사람들이 선호하는데 아직 흐름이 오지 않은 단지이냐? 최선의 선택의 문제이다.
p272
OECD 국가들의 주택 정책을 살펴보면 27개국이 국가 차원의 목표를 제시한다. 주택 질 향상, 적정 주택거주(보유 혹은 임차) 가능성 증대, 주택 공급량 증가 등이 높은 우선순위에 놓인다. 추가로 지속 가능하고 포용적인 도시개발, 주택 시장 참여 주체들의 성장 역량 증대, 에너지 효율성 향상, 균형 있고 효율적인 주택 시장 조성, 임대 보장 등이 정책 목표로 제시된다.
이 국가들은 ‘집값 잡기’라는 목표를 명시적으로 설정하지 않는다. 다만 주택 시장의 장기적인 안정과 성장을 목표로 하며, 간접적으로 주택 가격 안정화에 기여한다. 명시적으로 집값을 조절하기 위한 국가의 시장 개입이 없음에도 주택 공급 증가나 효율적인 주택 시장 조성을 통해 결과적으로 가격 안정화 효과가 나타난다.
=> 국가가 나서는 집값잡기의 목표는 다른 국가에선 일어나지 않는다고 한다. 그 대신 장기적 안정과 성장을 목표로 하는 정책으로 집권이 바뀌어도 할 수 있는 주택 안정화정책을 우리도 추구해야 하지 않을까? 정권이 바뀌면 새롭게 변화는 집값에 대한 정책들로 이미 어지럽다. 국민을 위한다고는 하지만 무주택에 초점이 맞춰져 있어서 임대공급에만 열을 올리는 것 또한 아이러니다. 무주택인 서민들도 많지만 유주택인 사람들도 절반이라는거. 우리나라가 사회주의가 아닌 이상 어느 한 곳에 초점을 맞추지 말아야 한다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:
뉴스에서 나오는 앵커링효과에 호도되지 않기.
한판으로 이해하지 말고 세부적으로 뜯어서 보기
규제대책이 나오는 것에 대해 지속적으로 관심을 보이되 대처할 수 있는 능력기르기
전세가격의 흐름을 체크하기
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
부동산트렌드2026이라는 책은 부동산 전반에 대해 다루고 있다. 이미 부동산을 공부하고 있는 입장이었는데도 불구하고 꿰뚫어서 보기엔 조금 버겁다는 생각을 했다.
큰 맥락에서 부동산에 대한 흐름을 파악하고 앞으로 어떻게 해야할지에 대해서 방향성을 제시해주는 좋은 책이라고 생각한다.
서울의 상위1%의 아파트가 하나의 트로피자산의 성격을 가진다는게 인상적이었다. 소유 그자체로도 의미가 있고 사회적지위와 경제적우위를 가지는 상징재라는 표현은 정말 맞는거 같다. “나 은마에 살고 있어”라는 말이 얼마나 으시대는 말이었을까? 지방에 거주하는 사람에게 그 말을 했는데도 관심을 보이지 않은 사람들을 보고 그 사람은 얼마나 당황했을까를 떠올려보게된다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
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