안녕하세요 마이리입니다.
오늘은 진심을 담아서 강사님께서 임장, 임보 그리고 비교평가라는 주제로 2강 강의를 수강하게 되었습니다.
블랙달리 튜터님과 실전반 시작할 때 제가 임보를 쓰면서 가장 어렵고, 매달 목표로 정했지만 제대로 완료하지 못한 그것은 바로
이번달 원씽으로 단지가치를 비교하고 임장지 안에서 단지 비교를 추가해보는 것 그리고 TOP3와 단지를 비교하고 앞마당을 매임하기로 목표를 설정했는데요.
2강에서 비교평가라 강의라는 것을 알고 2강 수강 후에 비교평가를 해보기로 튜터님과 스케줄을 세워봤습니다.
- 서울 수도권은 대부분이 투자 범위이기 때문에 임장지와 생활권에 대한 편견을 지운다.
강남 1시간이내 만으로도 독점성 확보!
2. 무조건 이라는 편견 / 전고점 맹신
3. 시기에 대한 편견
우리가 지양해야 하는 투자는 할 수 있는 것 안에서 가장 좋은 것을 하는 것!
임보 BM 포인트!
-생활권을 [분위기/상권]/[아파트]/[사람] 으로 각각 나눠서 특징을 정리하기
-생활권 순위가 중요한게 아니고 후순위가 왜 그런지를 파악하는게 더 중요!
-가장 후순위에서 투자할 수 있으며 서울/수도권은 모두 투자 범위기 때문에 안 좋은 곳도 왜 안 좋은지 알고 가야 하는게 생활권 정리의 본질
[입지 분석]
임장지 단지 중 1등과 하위는 기억이 나지만 중간 선호도 가진 단지의 우순 순위 매기기 애매할 때?
-기존에 생각했던 직장, 교통, 환경, 학군, 공급의 기본 요소 뿐만 아니라 심화와 실전 요소까지 생각하기
직장
-강남 and 그 외 업무지구 1시간 이내라면 투자 후보 / 어디에 고소득 일자리가 많은지 (작장은 집값의 기초)
-직장 호재(과천 지식타운, 강동 비즈밸리, 용인 플랫폼시티)
- + 여기 사는 사람들은 어디 일자리 의존도가 더 높을까?(전고점/가격 흐름이 아니라 수요에 집중)
- 강남 및 다른 직장이 멀더라도 유독 하나의 직장을 정말 빨리 간다면? 가치가 더 높을 수 있다.
교통
-같은 1km라도 체감이 다르다(직접 걸어보기) / 환승의 유무
-교통호재 개선될 여지 있는가?(동북선-노원, 성북)
-원래 불편한 곳인가?(파급력) / 교통의 개선 효과는 상급지 보다 멀수록 더 강력!
환경
-좋은 상권 많은게 아니라 있냐 없냐+없어야 할게 없어야는지
-3040 가족 선호 상권
-입지가 개선되는 길목에 있는가?
학군
-아파트 거주민만 들어가는 학교와 섞인 학교
-대형평수 중심 배정 VS 소형평수 중심 배
-초등학교 증축+학원가 퀄리티
공급
-향후 3년간 입주 물량
-재개발/재건축 규모와 속도
-인접지역 전세 가격 수준
[단지 임장/분석]
-임장보고서에서 가장 중요한 것은 “단지 우선순위” → 투자 우선순위를 정하는 시간
-단지분석 : 단지 생각과 시세 생각을 나눠서 생각한다.
-시세생각 :매매/전월세 거래 비중 확인 및 절대적인 양(전세가 없어서 거래가 안되는 것인지)
[비교평가 시]
-입지/상품/가격 중 하나라도 고정!
-비슷한 요소 없이 모두 다른 경우 : 전고점, 반등폭, 그리고 시장, 단지, 결론 파트로 생각해본다.
-비교평가의 핵심은 특정 포인트를 고정 한 뒤 다른 요소에서 차이점을 발견하는 것
지금 시장에서 규제 지역은 3가지 비교평가 후 금액대 별 싼 단지 리스트업 마무리
강의를 들으면서 더 좋은 59와 덜 좋은 84를 보면서 투자 때 매코를 받았을 때 똑같은 이야기를 들어서 더 공감이 가는 부분이었습니다.
그 동안 수도권에서도 비교 평가해야 할 단지를 뽑을 때 어떤 단지를 기준으로 뽑아야할지 이 단지와 비교할 만한 다른 지역의 단지를 어떻게 찾아야 할지 궁금했는데 강의에서 알 수 있어서 좋았고 이번에 임장지에서 단지를 뽑아서 생활권별, 그리고 지역별로 단지 비교를 해보겠습니다.
임팩트 있는 강의 감사합니다.
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