[서투기30기 부천은 LH4랑 5예~ 네뜨] 관악구에서 뉴타운이? (상승장에서 호재를 보는 법) 2주차 수강후기

이번강의에서 가장 놀랐던 부분은 관악구의 뉴타운이다.

서울대 벤처 타운역 앞으로 계발계획이 빼곡하다.

설정을 후기 단계로 설정하니 신림2구역만 일단 뜬다

가장 핫할 것 같은 1구역은 지금 사업시행인가 단계다

초기의 키워드는 조합설립인가

중기의 키워드는 사업시행인가

관처까지 나도 이주 철거 착공 분양 준공 청산이 최소 3년이라 평균 4~5년정도 걸린다.

강남에서 제일 가까운 뉴타운이라니 설레는 말이기도 하지만 생각보다 꽤 나 더 오래 걸릴 수있을 것 같다.

최근 서울의 상승장에 힘입어 재건축/재계발 사업 뉴스가 들려온다.

재계발 재건축 일정은 상승장일때 활발하고 하락장에 접어들면 언제 그랬냐는 듯 뚝 끊긴다.

지금은 상승장인가 보다.

21년 상승장에 비해 호재이야기가 적다.

21년 당시 나오던 호재중 실현된 것은 GTX-A밖에 없다. 개통전 기대감이 어마어마했는데 개통 당시는 상승이 멈춘 상태여서 그렇게 핫하지 않았다.

호재는 불에 붓는 기름같은 거라고 했다.

불이 없으면 기름도 힘을 못쓴다고

다만 다시 불이 붙으면 기름은 더욱더 활활 불타오른다고

지금 상승장이니 진척 상황을 지켜볼 필요가 있을것 같다.

서울에 공급이 없다 없다 하는데

이런 숨겨진 공급들이 나올수도 있겠다.

연원마을LG는 아직 전고점을 넘지 못했다.

gtx호재 없었던 죽현마을 동원로얄듀크는 넘었다.

쿼드러플 역세권 호제였던 인덕원 삼성은 전고를 뚫었다.

GTX-C, 월판선, 인동선, 4호선

월판선은 개통시기가 29년 12월

인동선도 29년 개통 목표

GTX-c는 아직 착공안했다. 완공및 개통을 31년으로 보고 있다.

아직 호재가 완성되지 않은 인덕원 삼성은 전고를 뚫고

호재가 실현된 연원마을lg는 뚫지 못했다.

주식에서 미래 가치를 산다는 것이 부동산에서 호재를 보는 거랑 비슷한것 같다.

좀 구체적인 위치는

구암초교앞이 확실한 수혜지역이겠지만 관악우성, 관악 푸르지오앞에도 역이 생기니까 좋기야 하겠다.

그런데 당장 들어올꺼라고 생각하기는 어렵다.

25년에는 25년안에 착공하겠다고 하고

26년에는 어렵다고 하고

서부선은 2008년부터 있었던 아이디어다.

난곡선은 서부선보다 더하다

아직 예타도 통과 되지 않았기 때문이다.

24년에 집 보러 갔을때 난곡선 이야기를 듣기도 했지만 그저 전설처럼 전해내려오는 이야기 정도였다.

강의에서 관악구의 다양한 호재를 다뤄주셨다. 아주 솔깃한 이야기들었지만

실거주로 토허제 지역에서 오래 물건을 가지고 갈 경우 나아질 환경에 관한 설명이라고 받아들이고 당장 실현될 호재라고 여기지는 말아야겠다.

강의에서 또 신기했던 것이 “대단지”라는 키워드였다.

너무 의외였다. 응당 직장/교통/학군/환경/ 중 하나가 나올줄 알았다.

 관악구가 가격이 덜 오른 토허제 지역이어서 이 지역을 매수한다면 반드시 실거주를 해야 하고 보유는 오래 한다 하더라도 자산 재배치로 빠져 나와야 하기 때문에 대단지를 짚어주신것 같다.

대단지가 무조건 좋다고 하기엔 어려우니 말이다.

같은 값이면 압도적인 상품성이 좋겠지 (신축브랜드대단지, 조경, 특화설계, 커뮤니티) 이런건 중소도시라면 땅의 가치를 넘어설수도 있겠지만 서울에서도 가능할까? 아닐것 같다.

이번 강의에서 다룬 남현 생활권이 그랬다.

땅의 가치는 높지만 건물의 가치가 낮았다. 그래도 투자할 수있지만 환금성에서 아쉽기 때문에 여기를 꼭 보아야 하는지 생각해보라 하셨다.

이번 강의에서는 토허제 지역 중에서 아직 덜오른 지역을 보는 눈을 배운것 같다.

그렇다

모든 지역이 오르지 않았다.

기회는 어디에든 있고 내 상황에서 가장 최선의 한수를 두면 된다.