일단 후기라 쓰고 호들갑이라 읽습니다.
월부 최애 강사님 중 男을 담당하고 계신 진담 튜터님의 정규강의라니..
소리질러 (예이~💜)
튜터님께서는 전혀 의도하시지 않았지만
저 스스로는 [진담 튜터님 = 제 임보 선생님]이라 생각하고 있는데요.
근데 진담 튜터님 정규강의라니? 진담 튜터님이라니? 정규강의라니?
진짜 실전반 광클 성공하고 제일 기대했었습니다.♡
부천 특강 후기에 1호기 직후 수도권은 부천이라 큰소리 빵빵 쳐놓고
실전반인 관계로 약속은 못지켰지만 (임장지 누설 금지랬는데..)
그래도 튜터님은 1도 개의치 않으실거라 믿습니다 ♡
암튼 후기 시땅.
***
정규 강의 들으면서 이렇게 간략한 파트 구성은 처음 봤습니다.
- 선호도를 임장 & 임보에 연결하는 방법
- 선호도를 비교평가로 연결하는 방법
파트는 매우 간소했지만, 강의를 다 듣고 나니
앞으로 앞마당을 만드는 한 달, 한 달이 얼마나 더 풍성해질지
아주 콩닥콩닥 기대되었고요, 벤치마킹 포인트들 또한 가~아득했습니다! ♡
타이틀에서도 알 수 있을만큼
이번 강의는 [선호도]에 아주 큰 방점이 찍혀 있었는데요,
본격적인 상승장으로 접어들며 더이상 전고점이
과거 23-24년만큼의 유의미한 기능을 하지 못하는 현재 시장에서,
어쩌면 겉으로 드러난 가격보다 훨씬 더 중요한
[선호도]를 < 분임 - 입지분석 - 단임 - 시세/단지분석 - 비교평가 > 의
각 단계별로 어떻게 연결할 수 있는 지를 알려주셨습니다.
크게 보자면, 분임 (투자범위 설정) → 입지분석 (투자 키워드 파악)
→ 단임/시세/단지분석 (투자 우선순위 이해 & 매임 시 확인할 것 파악) 으로 흘러갔는데
특히나 상당히 많은 장표에서 튜터님의 사고 흐름을 줄글로 담아주셔서
이런 상황/조건에선 어떤 식으로 접근할 수 있는 지와
그를 풀어내는 워딩까지 잔뜩 배울 수 있었습니다! (만세)
심지어.. 각 단계마다 세상 정교한데 이렇게나 압축 & 간결한 가이드라니요..?ㅠ
모르긴 몰라도 이 강의를 위해 정말 얼마나 고민하며 준비해주셨을지,,
그저 감동+감동+감동+(더할 감동이 있나?)+(응, 나야 감동.)+감동+감동
무한 감동루프..ㅠㅠ
(물론 월부의 모든 강사님들이 매 강의마다 엄청난 고민과 정성을 쏟아주시지만요!♡)
***
암튼2 유독 기억에 남았던, 반드시 기억해서 언젠가 벤치마킹할 (3개만 고르기가 너무 어려워서)
세 파트로 후기를 마무리 합니다 ♡
[1] 분임 & 입지분석
- A가 더 좋냐 B가 더 좋냐보다, DE가 왜 후순위인지를 명확하게 인지, 설명할 수 있어야 한다. (→ 어차피 단지 vs 단지로 본다.)
- 기왕이면 ABCD에 투자하면 좋겠지만, 모두 다 올랐다면 당연히 E도 할 수 있다. (→ 서울/수도권은 모든 지역이 투자 범위니까)
- 다만, 왜 E가 덜 좋은지, 왜 안좋아하는지를 알고 용기내는 것!이 투자다. (→ ‘내가 할 수 있는 것’ 중에서 가장 좋은 것)
- 직장 호재 셋 : 과천/고덕/용인
- 교통 호재 비중 상향할 것 (튜터님 교안 레버리지)
- 결국 부동산 수요의 크기는 사람들이 결정한다. 지나가는 사람들이 변했다면 부동산의 입지도 변한다.
- 인프라 중심 교통 접근성 체크를 함께 확인할 것 : 단편적인 특정 요소로 무 자르듯이 결론을 낼 수 없다. 아이들의 니즈도 결국은 부모의 니즈와 욕망이 어느 정도 충족되어야 만족시킬 수 있다.
지역 내/ 지역 외 전세가 수준 체크 : 임장지 신축, 상급지 주요 입주 지역 신축, 비슷한 급지 신축
[2] 단임 & 시세/단지 분석
- 단지 임장 : 내부 3가지 & 외부 3가지 (+) 직접 업무지구 이동 & 호갱 ‘배정’
- 시세 그루핑 : 가격대별 최소 2-3단지 비교 & 생각 정리
- 분임 > 입지 > 단임을 토대로 임장지 가격에 대한 나의 1차 생각
- 정답이 아니어도 괜찮다. 결론까지 계속 내 생각이 바뀌는 것이 오히려 당연하다. ‘나의 생각’을 하는 것 자체가 중요.
- 시세 지도 : 단지우선순위, 시세형성요소, 저평가예상단지
- 정답이 아니어도 괜찮다2. 맞고 틀리고 보다 밀도 있게 들여다 보는 것이 중요.
- 단지 분석 : 단지 생각+시세 생각
- 단지 생각 : 내부/외부의 fact를 보고 ‘의문’ 갖기
- 시세 생각 (★) : 반등률 확인+주요 수요층 확인
- 30% 상승 후 갭 메우기 확률 up
- ① 단기적으로는 더 오르기 힘들 수 있겠다. ② 대신 8-10년 뒤 2배가 되겠구나.
- 장기적으로 상승 여력은 있지만, 단기적으로 조정 혹은 하락할 수 있겠다.
- 상승장 (10명이 1개 매물 보는 시장) vs 하락장 (1명이 10개 매물 보는 시장)
- 하락장에서는 거래의 빈도가 선호도와 상당한 연관이 있었다면 상승장에선 반드시 그렇지 않다.
- 어느 수요층이 주를 이루는지에 따라 투자 지역을 선점할 수도 있다.
- 30% 상승 후 갭 메우기 확률 up
- 단지 분석의 결론 : 임장지와 단지의 결론이 아닌, [매임을 통해 확인할 것]을 파악하는 것
- 시세/단지 분석을 통해 매임 우선순위 정하기
[3] 비교평가
- 교안 전체 레버리지 : 3가지 경우 지역 내 & 지역 간
- 아파트 가치 = 입지 + 상품
- 입지 : 교통, 환경, 학군
- 상품 : 연식 (3그룹), 특징 (3개 카테고리)
- 결론 : 이 가격의 차이가 [상품성이 혹은 입지 요소가] 차이나서 가격차이가 난다.
- 이 가격의 차이가 이 요소로 인해 얼마의 가격 차이를~ 금지!
- 수학적으로 접근 금지!
- 위의 결론으로 충분하다. 딥디깅 금지금지
- 결론 : 비슷한 OO 대비 더 큰 OO을 한 A단지가 상대적으로 비싸다고 판단해본다.
- 이걸로 충분
- 8-10년 이상 더 보유할거야 : A단지 (더 좋은 것)
- 내가 할 수 있는 건 이게 최선이야 : B단지 (가격적 메리트)
- 비교평가의 핵심 : 특정 포인트를 고정한 뒤, 다른 요소에서의 차이점을 발견하는 것
- 마지막의 마지막의 마지막의 결정
- 내 상황에 따라 결정 : 갈아타기 (매매가 × 1.3)
- 전세 난이도에 따라 결정 : 다 비슷? 생활권 내 단지 선호도
***
어젠가 그젠가 질문 시트에 한 조원분께서 남긴 질문이
‘월부 생활을 하며 가장 어려웠던 순간이 언제였는지’ 였습니다.
그 질문에 저는 “나의 한계를 직면했을 때”라고 썼는데요.
마치 위로라도 해주시는 듯 적혀있더라고요.
자기 자신의 참모습과 직면하는 용기만 있으면
자신의 결점을 알고 개선하여 성공할 수 있다.
- 나폴레온 힐 「놓치고 싶지 않은 나의 꿈 나의 인생2」
화면이 뜨고 그 문장을 보자마자 눈물이 와르르르 흘렀어요 ㅎㅎ
스스로의 부족함을 감추고 애써 토닥이며 발버둥치던 게
어쩐지 안쓰럽기도 하고 그래도 몇 개월 전의 모습을 떠올려 보면
뭐.. 아주 나쁘진 않게 나아가고 있는가 보다 싶기도 하고.
저도 모르게 틀어막아 두었던 눈물샘이 폭발하며 진짜 넘넘 후련했습니다.
요것도 뭐 .. 전혀 의도하지 않으셨겠지만요 히히 ♡
정말정말 진심으로 감사드립니다, 튜터님!!
그나저나 이번 월부위크는 지출하지 않겠다고 다짐했는데
저기 저 구리.. 결제해야 하나.. ㅎ ㅏ.. D-2 …
곧 또 뵙겠습니다 튜터님!!!!!💜🩷 악!!!
