안녕하세요.
최신 부동산 정책을 알기 쉽게 풀어드리는
‘친절한 부동산 정책’ 시리즈입니다.
2026년 2월 12일 정부는
「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진」 사항을 발표하였습니다.
오늘은 이 정책을
“누가, 언제, 무엇을, 어떻게 해야 유리한지”
이해하기 쉽게 풀어서 정리해보겠습니다.
1. 먼저, 양도소득세 ‘중과’가 뭔가요?
집을 팔아서 이익이 나면 양도소득세를 냅니다.
그런데 집을 여러 채 가진 사람(다주택자)에게는
정부가 세금을 더 많이 매기는 제도가 있습니다.
이게 바로 ‘양도세 중과’입니다.
- 집 2채면 → 기본세율 + 20%
집 3채 이상이면 → 기본세율 + 30%
즉, 많이 가진 사람일수록
집 팔 때 세금이 훨씬 커지는 구조입니다.
2. 그런데 왜 ‘유예’ 해줬을까요?
최근 집값 상승과 매물이 사라지면서
하나씩 나오는 매물들은 더 높은 호가를 부르고 있습니다.
이런 상황에서 정부는 이렇게 판단했습니다.
시장에 매물이 나오도록 유도하기 위해
한시적으로 “지금 팔면 중과 안 할게요”라는
양도세 중과 유예를 해줬습니다.
이 유예가 2026년 5월 9일까지입니다.
3. 핵심 변화 ①
이제는 ‘양도일’이 아니라 ‘계약일’이 기준입니다
원래 규정은
👉 5월 9일까지 ‘잔금·등기’까지 끝내야 중과를 안 했습니다.
그런데 이번에 바뀐 핵심은 이겁니다.
👉 5월 9일까지 ‘매매 계약’만 하면 잔금은 그 이후여도 중과를 안 합니다.
단, 여기서 말하는 계약이란 가계약, 계약금만 보낸 약속 등이 아니라
계약서 작성과 계약금을 지급한 증빙(이체내역 등) 서류가 있어야합니다.
→ 5월 9일까지 계약이 급한 다주택자 매물에서 기회를 찾아보세요.
- 네이버 광고에서 급매, 5월 9일 키워드가 있는 물건
- 가격 조정하여 아래로 화살표(↓) 표시가 있는 물건
- 가격 조정 중이라 가격대가 7.3억~7.4억으로 여러 개로 뜨는 물건
이런 매물들은 가격이나 조건 협의가 가능한 경우가 많습니다.
광고에 없어도 중개사에게 직접 전화해서
계약 날짜(5월9일 전까지)를 물어보고 다주택자 물건인지 확인해보세요!
4. 핵심 변화 ②
지역에 따라 ‘시간 여유’가 다릅니다.
모든 지역이 똑같지 않습니다.
① 강남·서초·송파·용산 (기존 조정대상지역)
- 5월 9일까지 매매 계약
계약 후 4개월 안에 잔금·등기 완료
② 신규 조정대상지역(기존 조정대상지역을 제외한 서울 및 경기 12곳)
※ (경기 12곳) 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시
- 5월 9일까지 매매 계약
- 계약 후 6개월 안에 잔금·등기
→ 서울 지역은 4개월 내에 입주가 가능한 물건만 매수 가능하지만
경기도 조정대상지역의 경우 6개월 내에 입주가능한 물건까지 검토할 수 있습니다.
지역에 따라 선택할 수 있는 매물의 범위가 달라집니다.
5. 핵심 변화 ③
세입자 있는 집도 이제 팔 수 있습니다.
그동안 가장 큰 걸림돌은 이거였습니다.
“세입자가 살고 있으면 토지거래허가 때문에
바로 실거주해야 해서 사실상 거래가 막힌다.”
이번 보완책의 핵심은 이 부분을 풀어줬다는 것입니다.
👉 이미 임대 중인 집이라면 세입자 계약이 끝날 때까지 실거주를 미뤄줍니다.
👉 단, 아무리 늦어도 2028년 2월까지는 입주해야 합니다.
단, 이 완화는 아무 거래나 적용되지 않습니다.
- 파는 사람: 다주택자
- 사는 사람: 무주택자
‘다주택자 → 무주택자’로 집이 이동할 때만 가능합니다.
6. 주의할 점(자금 계획)
2025년 6·27 대출 규제 이후,
수도권 보유주택을 담보로 받을 수 있는
전세퇴거자금대출 한도는 최대 1억원입니다.
예를 들어
매매가 7억 9천만 원, 전세가 4억 원인 집을
2027년 9월에 입주 가능한 조건으로 매매계약했다고 가정해보겠습니다.
이 경우 2027년 9월에 기존 세입자가 나가게 되면,
집주인은 세입자에게 전세보증금 4억 원을 돌려줘야 합니다.
- 이 중 전세퇴거자금대출로 마련할 수 있는 금액은 1억 원 정도이고,
- 나머지 3억 원은 본인 현금이나 신용대출 등으로 직접 준비해야
실제로 입주가 가능합니다.
집을 사는 것과 별도로
세입자 보증금을 돌려줄 자금 계획까지 미리 계산하지 않으면
입주 시점에 자금이 막힐 수 있습니다.
마무리하며
이 정책을 한 줄로 정리하면 이렇습니다.
- 누구의 집을? 다주택자의 집을
- 누가 사도록? 무주택자가
언제까지? 5월 9일까지
지금 부동산 시장은 조건을 아는 사람이 유리한 시장입니다.
실제 현장에서는 생각보다 다양한 기회들이 있으니,
흐름을 이해하고 준비하신 분들이라면 그 기회를 꼭 잡으시길 응원드리겠습니다.
