안녕하세요.
‘감사’로 비젼보드의 꿈을 모두 이룰
“감사의열쇠” 입니다.
오늘은 4강, 프메퍼 튜터님의 강의를 정리해봅니다.
강의를 들으면서 가장 많이 들었던 단어는 “시장” 이었던 것 같습니다.
예전부터 튜터님께 “시장을 복기해야 한다”라는 피드백을 여러번 주셨었지만
‘시장에 대한 복기가 무엇일까..’ 막상 그림이 그려지지 않았었는데요~
이번 강의를 통해 투자자가 시장을 어떻게 분석하고
투자에 적용할 수 있는 지를 아주 구체적으로 배울 수 있는 강의였습니다.
예전에는 입지를 분석하고, 가치와 가격에 집중하는 바텀업 방식의 투자를 진행했다면,
요즘에는 탑다운 방식으로 거시 경제와 시장의 상황까지 폭넓게 이해하여
투자 의사 결정 과정에 한 단계 더 나아간 투자 형태로 완성되어져 가는 것 같습니다.
이제는 내가 투자하려고 하는 부동산의 가치와 가격을 아는 것을 너머서
시장에 대한 복기를 통해 시장을 이해하고
나의 상황에 맞는 최선의 의사 결정을 할 수 있는
단단한 투자자로 준비되어져 가야겠습니다 :)
오늘 말씀 중에 새롭게 시도 하는 것을 하나하나가 어렵고 힘들더라도
계속 ‘점’을 찍어야 한다는 말씀이 와 닿았습니다.
오늘 찍은 단 하나의 점이 쌓여, 결국 ‘선’이 된다는 것을 기억하고
오늘의 하루를 쌓아 나가도록 하겠습니다!
좋은 강의해주신 프메퍼 튜터님,
진심으로 감사드립니다!
그리고 내주신 숙제!!
이번 달은 구해줘 월부 1P 적용부터 시작하도록 하겠습니다!
반드시 적용하겠습니다🩵
지금은 어떤 시기인가?!
✔️ 시장에 대한 복기 하는 법
- 가격 - 절대적 저평가, 상대적 저평가 / 고점,저점 대비 *% / 거래량,전세가율
- 공급 - 부족,적정,초과 / 3년대 입주물량 / 미분양 추이
- 금리 - 인하,유지,인상 / 연준 금리 / 한국은행 금리 분위기
- 정책 - 규제, 완화 / 대출 / 정책이슈
✔️ 프메퍼 튜터님의 투자 복기를 통해 배운 것
[지방]
- 더 ‘가치’있는 것을 선택한다는 원칙
- 지방에서는 공급, 선호도 높은 물건, 환금성이 좋은 물건을 선택하는게 중요하다
→ 지방은 사이클이 짧다.
→ 가격보다 가치를 우선적으로 보고 팔려고 할 때 팔릴 수 있는 단지를 선택 하는게 중요!
[서울 수도권]
- 상승장에서 서울 투자 못한 이유… 비교 평가에 너무 집중.. 협상하고 네고하다가 실거주자들한테 놓쳤음! 내가 가진 투자금으로 ‘가치 있는 자산’이면 결정하는 것이 중요하다
- 가격이 조금 올라도 여전히 싸고 가치 있는 자산이면, 거래량이 늘어나고 호가가 올라가도 살 수 있어야 한다.
- 저금리 대출로 정부에서 유동성을 늘려줄 때, 가격이 올라가는 기름이 됐음. 그런 시기 오면 잡아야 함
- 전고점 대비 가격이 낮으면 싼 것! 더 싼것을 찾거나 전세가가 붙기에 기다리면 투자 못하는 것
- 좋은 물건, 특히 서울은 전세가율이 잘 붙지 않는다. 다음 시장되면 노원도 안붙을 수도 있다. 절대적으로 싼 가격이 중요하다.
→ 가치가 정말 중요하다.
→ 정책적(거래량,대출 등)으로 내가 투자하려는 단지에 어떤 영향을 줄지 판단하며 투자에 적용하기!
✔️ 전세가율을 ‘신호’로 보기보다 ‘가치 판단’의 도구로 사용해보기!
- 전세가율을 고정하고 투자기준으로 적용하면, 좋은 단지를 놓치게 된다.
- 시장 평균 전세가율이 높은 시기(불황 : 매매가는 그대로 이고 전세가율이 오르는 시기)에는 개별 단지의 전세가가 낮은 상급지의 물건을 산다! (가장 가치 있는 것)
- 시장 평균 전세가율이 낮은 시기(호황 : 전세가보다 매매가가 올라가는 시기)에는 전세가율이 낮은 단지(가치 있는)에 투자가 어려울때는 전세가율이 높은 하급지의 저평가 물건을 산다!
→ 상승장에서는, 전고대비 낮은 가격(비싸지 않은)= 저평가 된 물건이라면 더 저평가 된 물건을 찾는게 아니라 내 돈으로 할 수 있는 가장 좋은 단지에 투자한다!!
얼죽신으로, 신축 가격이 올랐을 때는 오히려 입지좋은 구축에서 오르지 않은 단지를 본다!
어떻게 실행할 것인가
✔️ 당장 써먹을 수 있는 시장 판단법
- 지금 시장이 어떤 시장인지 기록하고, 나의 투자에 어떻게 적용 할 것인지 살펴보는 과정
- 절대적 저평가 시기에는 가격이 더 올랐더라도 가치가 더 좋은 것을 산다!
✔️ 이것 만은 꼭 정리 해보세요
과거에 1~2억이 있었다면, 어느 시기에 어떤 물건을 투자하는 것이 좋았을까?
- 과거와 현재 시장의 공통점과 차이점을 비교한다(탑다운)
- 과거 투자금 대비 수익율이 좋았던 단지를 파악(바텀업)
- 결론적으로 현재 어떤 단지를 투자하는 것이 좋을지 적용한다!
구해줘 월부 1P 정리
- 너나위님의 시장,정책 분석 내용과 액션플랜 캡쳐하기
- 핵심 내용 간단 요약하기
- 내 생각 적기 = 투자적용
→ ‘점’을 계속 찍으며 ‘시도’해야 선이 된다. 기록의 힘. 글로 쓰고 정리해라! 그러다 보면 패턴이 보이고, 확신이 생긴다! 확신이 있어야 실행할 수 있다.
