[월부학교 겨울학기 한겨울에 적적하니? 1루와서 1채 사~ 효확행] 3강 강의 후기

지방 투자 매수부터 매도까지의 포인트

안녕하세요 효확행입니다 :)

3강에서는 빈쓰튜터님께서 지방 투자에 대해서 투자 의사결정부터 매도까지

각 과정에서 어떤 부분을 짚고 넘어가야 하는지 알려주셨습니다.

#지방 시장의 흐름 알기(Macro)

- 지역을 전체로 놓고 어느 구까지 흐름이 왔는지 파악

내가 투자를 고려하는 지역이 현재 어디까지 흐름이 왔는지 보는 방법을 배웠습니다.

1) 시 단위로 지역을 놓고 선호도 우선순위에 따라서 구 단위로 급지를 갈라봅니다.

서울을 예로 들면 1급지 강남,서초,송파,용산 / 2급지 마포,성동,광진.. 이런 식으로 지역 안에서 구별로 급지를 나눠두는 것 부터가 시작입니다.

2) 구별로 최근 6개월~1년 정도 사이에 평당가가 어떻게 변했는지 러프하게 확인합니다.

이렇게 비교해보면 같은 급지에 있는 구 끼리 비슷한 흐름을 보일 가능성이 높습니다.

가장 선호도가 높은 지역은 같은 기간이라도 평당가가 많이 올랐는지,

선호도가 빠지는 지역은 움직임이 없거나 떨어지는 모습을 보이는지 확인하면서

현재 지역 안에서 시장 흐름이 어디까지 왔는지 대략적으로 파악합니다.

3) 구별 랜드마크 가격 추이를 확인합니다.

최근 랜드마크의 가격 변화를 보면서 평당가 움직임이 실제 그 구의 움직임이 맞는지 확인합니다.

이 때 호가와 실거래가, 최근 실거래가 최고점을 같이 보면서

호가 대비 얼마나 비싸게 거래되는지, 전고점은 돌파했는지와 같은 정보를 확인할 수 있습니다.

현재 시장이 어디까지 왔으며 지역안에서 어디부터 우선적으로 검토해야할지, 

지금 볼 수 있는 가장 윗단의 지역이 어디인지를 파악해 투자에 적용할 수 있도록 해보겠습니다. :)

#지방 시장의 흐름 알기(Micro)

- 단지별로 투자 우선순위 파악하기

지방은 입지가 약하기 때문에 상품성이 입지보다 중요하다는 이야기는 많이 들어보았습니다.

하지만 이 기준이 단지별로, 더 마이크로하게는 물건의 상황에 따라서 다르게 적용되어야 한다는 것을 알고 투자해야 합니다.

단지와 상황을 붙여 보면 투자금이 조금 더 들더라도 해당 단지를 선택하는 편익이 큰 경우가 있습니다.

또한 같은 투자금일 경우 어떤 단지를 선택하는 것이 나을지 판단해야 하는 경우도 있습니다.

이럴 때 단지별로 마이크로한 움직임을 알면 투자 의사 결정을 하기가 훨씬 쉬워집니다.

1) 기본 틀은 입지+상품 > 상품 > 입지
지방도 입지가 아예 없는 것은 아니기 때문에 입지와 상품성을 동시에 충족하는 단지를 더 좋아합니다.

2) 보유와 매도의 관점도 고려하기

지방에서 입지 좋은 구축 vs 외곽의 신축이 같은 투자금으로 들어오는 경우가 있습니다.

이런 경우에는 보유와 매도의 관점에서 어떤 단지가 더 나은 선택인지 생각해야 합니다.

(보유와 매도를 생각하면 연식이 좋은 단지가 오히려 관리하기에 마음 편할 수 있다!)

3) 최종 투자금을 줄여볼 수 있는 물건이 무엇인지 고려하기

결국 우리가 투자해야하는 것은 단지가 아니라 물건입니다.

따라서 물건의 조건과 상태에 따라서도 투자 의사결정이 달라질 수 있다는 것을 알아야 합니다.

입지 좋은 구축 vs 외곽 신축인데 입지 좋은 구축이 실거주용 올수리 물건이라면?

게다가 가격도 좀 더 조정이 되거나 주인전세로 전세 리스크를 낮출 수 있다면?

연식이 빠지더라도 입지 좋은 구축을 선택할 수 있습니다.

그 과정에서도 반드시 염두에 두어야 할 포인트가 있습니다.

- 같은 생활권에 있는 단지라면 생활권에서 수요를 끌어당기는 핵심요소와 가까운 곳을 선택한다.

  (ex. 핵심 요소가 학원가라면 학원가가 물리적으로 가까운 단지 우선 검토)

- 보유와 매도 관점에서 연식, 수리비 발생여부도 같이 체크한다.

#상승하지 않는 지역에서의 흐름 파악(Macro)

위의 케이스는 현재 시장 흐름이 상승하는 구간인 곳에서 흐름을 파악하는 방법이었다면

시장 흐름이 아직 오지 않은 곳에서 흐름을 파악하는 방법도 있습니다.

이 경우 위에서 한 것과 프로세스는 동일하고 개별 랜드마크의 최근 가격이 얼마나 하락했는지에 따라서

시장의 흐름이 어디까지 왔는지 체크할 수 있습니다.

#매도의 기본

- 시장상황과 내 물건에 대한 객관적인 판단

매도를 위해서는 시장상황과 내 물건의 상황을 <객관적>으로 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이 때 진짜 객관적인 판단을 위해서 시장 상황/물건 상황에 대해서 현재 나에게 유리한 것과 불리한 것이 무엇인지

글로 적어보는 과정이 중요하다는 것을 배웠습니다.

객관적인 판단 이후에 매도 전략을 세워서 욕심에 기회를 놓치는 실수를 하지 않도록 해야겠습니다.

#매도의 기준

손절, 갈아타기에 대해서도 다른 강의에서 듣던 것보다 디테일한 내용을 배울 수 있었는데요,

가장 중요한 포인트는 <편익과 비용>이라는 생각이 들었습니다.

- 이걸 팔아서 더 좋은 걸 살 수 있나?
- 지금 당장 대안이 있는가?

내가 매수했을 때보다 가격이 떨어졌더라도,

2년을 채우지 못해서 양도세 중과를 맞더라도

결국 지금 가진 물건을 팔아서 더 좋은 물건으로 갈아끼울 수 있다면

매도 또한 적극적으로 검토할 수 있다는 것을 배웠습니다.

지방 투자에서 집중해야하는 포인트를 짚어주신 빈쓰튜터님 감사합니다 :)