[월부학교 겨울학기 7rpm 인턴테이블 성장멜로디 ON 정쩡이] 독서후기 - 부동산 트렌드 2026

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2026

저자 및 출판사 : 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민, 이현승, 소하영, 권현진, 이보람 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 26.2.16

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산최신흐름 #부동산예측 #상승도미노

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

본 것 / 깨달은 것

• p.109 빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트

아파트 대비 빌라 매매가격(아파트의 44%)보다 전세가격(60%)의 상대적 비율이 높은 이유는 전세에 실거주 수요가 가미되기 때문이다. 즉 아파트 매매에는 투자 수요가 빌라 매매보다 더 많이 붙기에, 아파트 매매가격이 더 높게 형성될 수 있다. 아파트 매매가격이 더 높게 형성될수록 빌라 가격은 상대적으로 더 비중이 떨어지게 된다. 대신 아파트 전세와 빌라 전세는 모두 실거주 수요가 반영되기 때문에 투기적 수요(혹은 투자 수요)가 붙지 않는다. 그리고 아파트 유형 자체가 빌라에 비해 상위재인 만큼 당연히 프리미엄이 붙지만 투기적 수요는 붙지 않기 때문에 아파트 전세 대비 빌라 전세가격 비중은 매매보다 높다.

→ 아파트 전세, 빌라 전세는 모두 실거주 수요이기때문에 투기적 수요가 붙지 않은 실수요. 그러나 아파트는 빌라보다 더 상위재이기 때문에 프리미엄이 붙어 매매가가 더 높게 형성되는 모습. 빌라는 투자 수요가 많이 붙지 않기 때문에 전세가율이 높은 모습을 보인다. 빌라 시장은 실수요 위주의 시장이라는 점.

• p.116 관세 전쟁과 월세 폭등의 상관관계

이러한 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산(Tangible Asset)의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

→ 최근 높은 유동성 시장이 형성되면서 화폐가치가 하락하고 있다. 화폐가치가 하락하면 실물자산의 가치는 높아지는 현상 발생. 예를들어 사과 하나를 1천원에 살 수 있었는데, 인플레이션 영향으로 2천원이 된다면? 이건 사과가 비싸진 것이 아니라 화폐가치가 반토막이 났다는 것. 왜냐 사과 하나는 똑같이 사과 하나일뿐이다. 그러나 사람들은 사과가격이 오른다, 비싸졌다고 생각하고 3천원이 될 것을 예상하며 사과의 가치를 높게 평가하게 되고 이것은 더욱 빠른 가격 상승의 힘이 된다. 결국 시장에 돈이 많이 풀리면 실물자산인 부동산, 금, 원자재 등의 가격이 가파르게 오르는 모습을 보인다.

내가 가진 자산의 가치를 지키고 싶다면? 화폐(현금)를 지키는 것이 아닌 최소 인플레이션에 맞게 상승하는 자산으로 바꾸어 소유해야하겠다.

• p.125 슈퍼스타 단지 출현의 필연성

“서울 아파트 시장은 원래 강남이 다 했다.” 틀린 말은 아니다. 하지만 왜 그럴까? 왜 수천 개 단지 중 일부가 시세를 주도하며 투자자들의 관심을 독차지할까? 이 질문에 답하는 개념이 바로 ‘슈퍼스타 경제학’이다. 이 말은 원래 세계적으로 유명한 가수나 스포츠 선수처럼 대중이 사랑하고 좋아하는 소수가 전체 수익의 대부분을 차지하는 불균등한 보상 구조를 설명할 때 쓰는 개념이다.

하지만 이제 부동산 시장에도 이 논리가 적용되는 듯하다. 미세한 입지 차이, 브랜드 프리미엄, 학군이나 교통 접근성 같은 세부적 요소가 복합적으로 작용하면서 수요가 특정 상위 단지에 몰리고 이러한 단지의 가격이 상상 이상으로 치솟았기 때문이다. 조건이 비슷한 단지가 많은데도 부동산 시장에서는 과도한 프리미엄이 형성되는 소수의 ‘슈퍼스타 단지’가 출현한다. 이런 현상은 특히 부동산 시장 대세 상승 초기에 생긴다.

슈퍼스타 단지의 출현은 단순한 가격 불균형을 넘어 지역 불균형으로 연결된다. 브랜드의 힘으로 가격이 유지되는 현상도 나타나고 있다. 결국 슈퍼스타 단지의 출현은 “서울 아파트 시장의 불균형과 쏠림 현상을 어떻게 이해해야 하는가?”라는 질문을 해석하는 틀이다. 지금 서울 아파트 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는지 파악하고 싶다면 이 개념을 외면하고 넘어갈 수는 없다.

• p.141 60억 신고가는 허상일 뿐이다

“2025년 2분기에 거래된 서울시 아파트의 중윗값은 얼마인가?”

만약 이 수치를 모른다면 부동산 시장의 정보 전달 체계에 문제가 있다고 봐야 한다. 부동산 시장 참여자에게는 시장의 평균치 주택 가격에 대한 정보가 더 자주, 광범위하게 전달돼야 한다. 그런데도 아주 극소수만 매입할 수 있는(LTV 50%라고 가정할 때 자기 자본 30억 원 현찰이 있어야 한다) 초고가 아파트 가격만 알고 있기 때문이다.

이는 실험경제학에서 이야기하는 ‘앵커링 효과(Anchoring Effect)’와 연결된다. 앵커링 효과는 경제학에서 인지적 편향을 조성하는 요인 중 하나로, 사람들이 특정 숫자나 정보에 노출되면 그 숫자를 기준으로 판단을 내리는 경향을 뜻한다.

이러한 앵커링 효과는 처음으로 집을 구입하려는 실수요자나 투자자들에게 과도한 불안감과 기대감을 동시에 불러일으킬 수 있다. 초고가 아파트 가격 변동은 시장 전체를 대변하지 못함에도 불구하고 언론의 집중 보도로 인해 시장이 급격히 상승하고 있다는 잘못된 인식을 갖게 될지 모른다. 이는 주택 구입을 앞당기거나 비합리적인 결정을 유도하는 결과를 낳는다. 결과적으로 이러한 앵커링 효과는 한국 부동산 시장에서 사람들의 의사결정을 왜곡하고 시장을 비정상적으로 과열시킬 수 있다.

→ 서울 아파트 가격에도 앵커링 효과가 발생한다. 실제로 초고가 아파트를 매매할 수 있는 사람은 얼마 없으며 현재 나의 상황에 맞는 아파트는 찾아보면 얼마든지 있다. 그럼에도 강남아파트 60억 또는 지방 아파트 악성 미분양 이러한 극단적인 정보로, 나는 서울 아파트 살 수 없겠다 또는 지방아파트는 사는거 아니네 라는 결론을 내고 의사결정에 아주 큰 영향을 줄 수 있다는 점.

• p.159 구조적인 공급 부족에 시달리는 서울시

서울에 주택 자체가 충분한데 왜 굳이 매년 3만 3,000세대가 새로 공급돼야 하는지 궁금할 것이다. 그러나 주택 수요에는 인구(서울은 세대수)와 더불어 ‘소득’이 고려돼야 한다는 점을 주지할 필요가 있다.

어떤 사람의 연 소득이 1억 원에서 10억 원이 되면 그는 더 이상 5억 원 상당의 구축 주택을 고려하지 않는다. 프리미엄을 더 주고서라도 신축 주택에 살겠다는 욕망이 커질 수밖에 없다. 즉 서울시민의 소득 수준이 올라가고 양질의 주택에 대한 수요가 늘어난다면, 정책당국이 해야 할 일은 주택을 꾸준히 공급하는 것이다.

→ 인구가 줄어들고 있다는 현 시점에서 왜 서울에 더 많은 새로운 집이 필요할까? 라는 생각을 했던적이 있다. 책에서 나온 내용뿐만 아니라 가족의 형태 변화도 영향이 있다는 점. 하나의 주택에서 2명 또는 3명이 거주하다가 거주를 분리하는 경우. 성인 자녀가 독립하는 경우 등등이 있기 때문에 꾸준한 공급이 있어야한다는 생각을 했다. 물론 책에서 나온 이유는 생각해보지 못한 점이긴 하다. 인구는 줄어들고 있지만 마찬가지로 인플레이션 때문에 각 개인의 소득은 증가하므로 내가 감당가능한 더 질좋은 거주환경을 찾는다는 것. 따라서 주요 위치의 낡은 주택을 신축으로 공급을 해야 수요를 따라갈 수 있을 듯.

• p.189 상승 도미노의 강도 : 상승 폭과 수익률의 격차

주요 시장별 상승 폭 격차는 장기적으로 유지되는 것일까? 과거 부동산 상승기의 강남3구와 강북3구 물가 상승을 반영한 실질가격상승률인 ‘실질수익률’을 살펴보면 그렇지 않다. 강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.

과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다.

→ 상승 도미노. 아파트는 비율적으로 오른다는 얘기가 이 얘기일까..?? 따라서 아직 오르지 않은 곳이 있고 앞으로는 더 오를 것이다!?

• p.194 진보 정권이 들어서면 집값이 오른다?

이야기하고 싶은 핵심은 단순 인과론의 위험성이다. 앞선 데이터는 “진보 정권이 집값을 올린다”라는 단순한 해석의 위험성을 보여준다. 윤석열 정권 후반기(지난 1년 반) 서울 강남 아파트 가격 폭등, 그리고 박근혜 정권 시기 연간 5% 상승률을 보면 보수 정권 시기에 서울 아파트 가격이 오르지 않았다는 주장은 허구다.

한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글로벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다.

물론 국내 정책이 무력하다는 뜻은 아니다. 규제 방식, 공급 시점, 세제 구조 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치는 것은 분명하다. 그러나 같은 시점에 미국 뉴욕, 영국 런던, 캐나다 토론토의 부동산 시장이 들썩였다면, 그 원인은 단지 청와대 집무실뿐만 아니라 월가와 연준의 동선에서도 찾아야 한다.

→ 당연히 금리, 공급, 정책 등등 부동산 가격에 영향을 미치는 변수는 많다. 그러나 최근들어 그 영향이 더 크게 나타나고 있는 느낌. 더 강한 정책 뒤에 더 강한 상승이 있었던 모습을 봐서 그런가?

• p.246 대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

① 서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다

서울 총인구는 줄고 있지만 세대수는 꾸준히 증가하면서 주거 수요가 유지되고 있다. 특히 1~2인 가구 중심으로 이뤄지는 핵가족화가 중소형 아파트 수요를 견고하게 뒷받침한다. 서울시 인구 감소세로 집값 하락을 예상하는 건 속단이다.

② 강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했다

[부동산 트렌드 2025]에서 예측한 강남권 4개 단지(헬리오시티, 반포자이, 도곡렉슬, 잠실 엘리트) 모두 2024년 하반기부터 2025년 상반기 사이 W파고를 돌파하며 최고가를 경신했다. 이는 전체 시세를 견인하는 강남권 아파트인 만큼 서울 부동산 가격 상승의 시발점으로 판단된다.

③ 한강권과 강북권에 나타난 ‘상승 도미노’ 현상

고덕 그라테온, 왕십리 뉴타운, 마포래미안푸르지오 등 한강변 주요 단지는 2024년 하반기부터 상승 반전을 보이며 W파고 돌파에 성공했다. 경희궁자이, DMC파크뷰자이 등 강북 주요 단지도 상승 기조를 따라가고 있다. 이는 강남권 가격 상승이 한강권과 강북권 주요 단지에 파급되는 ‘상승 도미노’ 현상을 보여준다.

④ 도시 재생의 교과서 ‘청량리 더블 랜드마크’의 대변신

초고층 랜드마크로 변모한 청량리는 도시 재생의 대표 사례다. 30대 인구 유입을 통해 주거 선호지로 부상하는 청량리에 새롭게 주목할 필요가 있다. 실제 가격 또한 분양가 대비 60~98%에 달하는 시세 상승으로 그 가치를 입증하는 중이다.

⑤ 9억 원 미만 아파트, 6·27 & 9·7 대책의 무풍지대

노원구 한진한화그랑빌 사례에서 알 수 있듯 9억 원 미만 실수요 단지들도 금리 하락과 유동성 회복 흐름 속에서 서서히 회복세를 보인다. 그리고 6·27 & 9·7 대책과 무관하게 충분히 대출받을 수 있는 지역인 만큼 상승세를 누릴 가능성이 크다. 서울 아파트 시장에 지역적으로 상승 도미노 현상이 나타나는 데 더해, 더욱 낮은 가격대에서도 동일한 현상을 기대할 수 있다.

• p.265 ‘강남 집값을 잡아야 한다’라는 착각

매우 반(反)자본주의적인 시각임에도 한국 사회의 언론과 여론은 이를 당연시한다. 이렇게 왜곡된 인식이 오히려 지금까지 부동산 정책을 망치고 시장을 불안정하게 만들었다. 자본주의를 지향하는 어떤 선진국 대학에서도 “정부가 집값을 잡아야 한다”라고 가르치지 않는다. 그들의 정책 목표는 오직 주택 접근성(Housing Affordability) 또는 주거비 부담 능력 강화에 초점을 맞춘다. 중산층과 서민이 양질의 주택을 적당한 가격에 임차하거나 매입할 환경을 조성하는 것이 핵심 과제다.

하지만 우리나라 언론과 대중은 “강남 집값을 잡아야 한다”라는 확증편향에 사로잡혀 있다. 강남 집값만 떨어지면 부동산 문제가 모두 해결될 것처럼 말이다. 이는 집단으로 강화된 착각이며, 특정 정보가 반복되면서 사실처럼 굳은 대표 사례다. 이런 인식이 퍼지면 정책 역시 왜곡될 수밖에 없다.

→ 단순히 강남 집값을 잡아야한다는 것 뿐만아니라 일반인들은 정부정책으로 전체적인 집값이 더 떨어지기를 원하고 그에 따라 나에게도 기회가 올 것을 기다리는 것 같다. 정말.. 자본주의 시장에서 아이러니한 이야기이다. 정부가 개인의 자산의 크기를 쥐락펴락한다는 게.? 아마 그런 생각을 가지고 있는 사람들은 대부분 무주택자일듯? 하여튼 이런 생각을 하는 사람들이 강남 집값을 먼저 잡으면 부동산 문제가 해결된다고 생각하는 것도 결국에는 강남이 오르면 다른 곳도 차츰 따라 오르고, 강남이 내려야 다른 곳들도 그 영향에 따라 가격이 하락하여 ‘안정화’가 될 것이라는 희망적인 생각을 하는거겠지. 그 생각의 결론이 ‘강남 집값을 잡아야한다’라는 결론으로 나오는 듯.

적용할 것

Not A But B. 대중들과는 다른 행동을 하자.

유동성 높은 시기, 소유권 취득에 집중하자.

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