안녕하세요 코농입니다.
이번주는 진담튜터님의 2주차 강의였는데요.
지금 서울 수도권 시장에서 임장과 임보를 통해 가치를 찾고 가치대비 저렴한
단지를 찾는 비교평가에 대한 내용의 강의였습니다.
그럼 강의에서 느낀점 위주로 후기를 작성해 보겠습니다.
이제 전고점은 의미가 없어졌습니다.
부동산이든 투자를 하는 시장에서는 조금씩의 가치가 변하면서
가격은 더욱 크게 변동되는 것 같습니다.
이번 진담튜터님께서는 이미 서울과 주요 수도권 지역 중 가격이 오르고
격차가 벌어진 단지들이 많기 때문에 전고점 대비 몇 %로 저평가를 판단할 수
없는 시장이라고 하셨습니다.
저는 서울 수도권에 대한 이해가 부족한 편이어서도 있지만
여전히 단지의 가치를 입지로 판단하기 보다는 가격이 나온 그래프가 있어야
여기 단지가 더 좋은 곳이구나를 생각할 수 있었던 것 같습니다.
하지만 항상 튜터님들께서 가격을 먼저 보면 안된다는 말씀을
정말 많이 하셨던 것 같습니다.
지역과 단지의 가치를 먼저 판단하고 어느 단지가 더 좋은지 스스로 정할 수
있어야 하고 그런 다음 거기에 가격을 붙여서 저평가 여부를 판단할 수
있어야 한다는 것을 배울 수 있었습니다.
특히 지역 내에서의 단지끼리 비교평가를 할때 뿐만 아니라.
다른 지역간에 비교를 할 때 큰 틀에서 어떻게 결정해보면 좋은지
방향을 잡아주신 것은 정말 저에게는 도움이 많이 되었습니다.
아직 서툴고 잘 할 수 있을지 모르겠지만
이번달 임장지에서 단지끼리의 비교평가를 할 때 꼭 단지의 가치를
먼저 생각하며 비교평가를 하고
그 다음 가격을 더해서 상대적 저평가 여부를 판단하도록 노력하겠습니다.
그리고 전고점이 없어도 어느 단지가 더 좋은 단지인지.
나의 상황에서 어떤 투자를 해야하는지도 판단할 수 있도록
해보겠습니다.
투자 범위, 투자 키워드, 우선순위
제가 이 단어들에 대해서 그동안 들어왔는데 기억을 못하는 것인지…
아니면 요즘에 튜터님들께서 말씀하기 시작하신 것인지 ㅎㅎ
아마도 후자보다는 당연 전자일 듯 합니다.
아마도 그동안 강의에서 튜터님들께서 위의 말씀을 정말 많이 해주셨는데도
저는 그 말의 뜻이나 중요성에 대해서 잘 이해하지 못하고 있었던 것 같습니다.
마치, 그렇지 투자 범위.. 중요할 것 같다. 투자 키워드.. 그리고 우선순위…
그냥 그런가보다 하면서 넘겨왔던 것 같습니다.
그런데 이번주 강의에서 위의 내용에 대해서 더이상 알아듣기 어려울 정도로
집중해서 설명을 해주셨습니다.
물론, 강의에서 설명을 들었지만 실제 임장하는 지역에서 그 지역에 맞는
투자 범위와 키워드, 그리고 우선순위를 설정해 보려는노력이 필요할 것 같습니다.
그리고 무엇보다 위의 과정들을 해 나가는 것에서는 무엇보다 처음 지역 위키를
읽는 순간부터 지역에 대해 알아가고 입지 가치를 제대로 이해하면서
선호요소와 덜 좋아하는 생활권을 구분해 나가야 하는 것 같습니다.
이번달 임장지는 서울 수도권에서 가장 중요하게 봐야하는 직장, 교통과 함께 다른
입지요소도 함께 판단해야 하는 것 같습니다.
그리고 그 입지 요소가 지역의 선호도에 얼마나 영향을 주고 사람들이 그 입지요소로
지역을 선택하는데 얼마나 영향을 주는지를 집중해서 파악하도록 해야할 것
같습니다.
위의 투자 범위와 키워드 , 우선순위를 판단하는 과정에서
튜터님께서 가장 강조하신 것은 단연 사람이었습니다.
분위기 임장을 하면서도 저는 사람들에 대해서 많은 생각을 하지
못했던 것 같습니다.
항상 눈에 좋아 보이는 상권이나 쾌적한 단지 상태, 어디에 주거지 상가가 많은지??
정도만 판단하려고 했던 것 같은데요. 이런 부분도 의미가 있겠지만
무엇보다 그곳에 거주하는 사람들에 대해서 더 집중해서
알기 위한 노력을 해야겠다는 것을 배울 수 있었습니다.
어제의 나보다 나아진 나.
저는 매일 목실감을 쓰면서 마음 한편에 불편함이 있었습니다.
매일 목실감에 쓰는 내용인데요.
나는 역량있는 실전투자자다. 나는 할 수 있다.
라는 내용이었습니다.
그런데 역량있는 실전투자자라는 말이 종종 마음에 걸릴때가 많았습니다.
내가 정말 역량있는 실전투자자일까? 그런 투자자가 되기 위해서 제대로 노력하고 있나?
하는 생각이 들었기 때문입니다.
그런데 튜터님께서 강의 마지막 부분에 해주신 말씀에서
최고의 투자자가 되겠다는 것, 반드시 잘 해내겠다는 것보다
어제의 나보다 더 나은 내가 되겠다는 생각이 더 중요하다는 말씀을 해주셨습니다.
그리고 저는 위의 제 문구가 바로 떠올랐습니다.
처음에 열심히 해보겠다는 생각으로 역량있는 실전투자자가 되자고 다짐했었습니다.
하지만 이 말이 얼마나 쉽지 않은 것인지 약간의 시간을 보내고 나서
느낄 수 있었습니다.
아마도 이런 느낌은 월부에서 2년정도의 시간을 보내면서 잘하는 분들을 계속해서
보게되고 또 한달, 한달을 해 나가는 것이 얼마나 힘들게 다가오는지
느끼면서 더욱 그랬던 것 같습니다.
그래서 저는 종종 저보다 오래 월부에서 투자를 해오고 계시는 분들을 보면서
정말 존경스럽다는 말이 자연스럽게 나오기도 했습니다.
정말 존경스러웠으니까 그랬습니다.
그냥 가볍게 마음먹고 해 나가자고 생각해도 항상 무언가에 대한 중압감도 있고
겨우 한달을 마쳤지만 또 다음에는 어떻게 하지라는 걱정이 그 다음달에
다시 엄습해 왔던 것 같습니다.
하지만 튜터님의 강의 말씀을 듣고 한결 마음이 좀 가벼워 질 수 있었던 것
같습니다. 그동안은 저도 모르게 누군가와 비교를 했었고
잘하지 못한다는 마음에 대한 어려움도 있었던 것 같습니다.
이런 마음을 바로 털어버릴 수 있을지는 모르겠지만
적어도 어려운 마음이 들때마다 또 내가 비교를 하고 있구나.
내가 너무 잘하려고 하다가 스스로 힘들어 하게 되는구나를
돌아봐야겠다는 것을 배울 수 있었습니다.
아마도 튜터님께서도 강의 마지막에 수강생들에게 어떤 말을 남겨야
조금이나마 더 도움이 될 까 많이 고민하셨을 것 같습니다.
그 마음이 얼마나 감사하고 소중한 것인지도 생각하면서
튜터님께서 말씀해주신 것처럼
너무 잘하려고 하기 보다는 어제 부족했던 것이 무엇인지
생각하면서 언제의 나보다 조금만 더 나아지도록 노력해
나가도록 하겠습니다.
이번달 임장과 임보를 쓰면서 투자를 위한 더 나은 선택을 하는
비교평가에 대해서 배울 수 있어서 마음을 좀 더 가볍게 가질 수 있도록
해주신 진담튜터님께 감사드립니다!!!
나는 최고의 투자자가 되겠다는 것보다 반드시 잘 해내겠다는 것보다.
어제의 보다 나아진 내가 되겠다는 것이 중요한 것 같다.
먼저 오른다 빨리 오른다 많이 올랐다는
가치 판단과 별도입니다.
가격의 변화에 따라 달라지는 판다의 기준입니다.
우리는 가치를 먼저 찾는 것입니다.
편견이 있을 때 싱기는 일
이 시장을 놓쳤으면 멈춰 있어야 할까요?
결국 여러분이 지향해야 하는 투자는 할 숭 ㅣㅆ는 것 안에서
가장 좋은 것을 한 ㄴ것입니다.
그럼 가장 좋은 것은 무엇이냐 바로 선호도다.
선호도는 = 사람들이 좋아하는 것을 아파트에 적용하여 가장 좋은 것을 찾아낸다.
임장과 임보의 본질을 제대로 배우는 시간을 보내야 합니다.
본질!!
가치 가격 비교평가 프로세스 중에서 부족한 부분을 의식적으로 개선해 본다.
투자실력에는 임보보다 복기와 개선이 더 중요합니다.
확보된 시간을 상유하는 시간으로 보내세요.. 그때 부족했던 것을 찾고 잘 한것에서는 못하느것 차고
못한것에서는 잘한 것을 찾아보네숑.
부동산의 수요는 사람들이 몰리는 곳에 기인한다. 사람이 매우 중요하다.
<지역을 처음 방문하면 일어나는 일>
1단계 투자 범위를 설정한다.
안양시 동안구에서 세대수가 적고 나홀로인 단지만 있는 외곽의 oo생활권은 사람들이 잘 없는 것 같아.
2단계 투자 키워드를 파악한다.
평촌 학원가는 주변 지역에서 다 오고 싶어하는 구나.
그리고 대부분 업무지구를 1시간 정도로 가네.
3단계 우선순위를 이애한다.\
역과 멀지 않으면서 선호되는 학교에 배정되는 단지들을 우선적으로 검토해본자.
그래서 실전반에서는 대략적이기 보다 구체적으로 생각해 본다.
지금시장에서는 후순위의 기준을 먼저 잡아야 합니다.
분위기 임장에서는 사람 상권 분위기
사람에서는 그 사람들의 차림새가 중요하다.
상권은
<직장의 호재는 3가지만 본다.>
안양동안구 지식정보타운
강동구에 있는 비즈벨리
용인 플랫폼시티
(리치고 - 호재탭에서 재개발, 재건축만 선택하고
그 중에서 조합설립인가 이상만 본다.
그 1000세대 이상인 것 중에서 시행인가와 관리처분인가 난것만
본다. 이것들이 영향을줄 숭 ㅣㅆ다.
2번째 챕터
내가 사고 싶지는 않지만 울며 겨자먹기로 매수하는 경우가 있다.
이런 단지는 매매가는 다져지고 전세가 나올때마다 계속 올라가는 신고가를 직는다.
하락장에서는 1명이 10개 매물을 보고 상승장에서는 10명이 1개 매물을 본다.
단지분석은 결론을 내는 것이 아니다. 내가 보고 온 것을 다시 궁금증을 갖는 곳이다.
분위기 임장을 통해서투자 범위
입지분석을 하면서 투자 키워드를 파악한다.
단지 임장으로 투자 우선순위를 이해한다.
투자는 개별성이 강하고 정답이 없습니다.
누군가가 이야기 해주는 것을 이해, 적용, 나만의 것으로 만든다.
로 갈 때 정말 내것이 ㅚㄴ다.
<비교평가시 가장 본질이 되는 것.>
상승장에서도 갈아타기 할 수 있다. 갭메우기가 있기 때문에 상대적으로 덜 오른 단지가 있다.
매수 직후 바로 하락장이 올 수도 있다.
가치를 판단할 때는 직장, 공급은 거의 영향이 없고
교통환경 학군의 영향이 크다.
비교평가시 입지 우선순위는 교통, 환경, 학군 순이다.
상품은 연식과 특징, 단지가치는 입지와 상품을 모두 설명한다.
즉, 비교평가 할 때 입지, 상품 가격을 하나라도 고정하려고 해야 한다.
2급지 이상에서는 땅의 가치를 더욱 높게 봐야 겠다.
땅의가치를 우선해라. 1,2급지에서는
그 외에서는 단지 선호도가 앞서기도 한다.
*중요
2급지정도면 단지간 비교평가를 해야하고
3개급지 차이면 땅의 가치를 우선해라.
그리고 갈아타기는 2급지 이상이어야 한다.
같은 급지이면 단지 선호도에 집중하고 땅의 가치가 3급지 이상이면 땅의 가치를 보고
2급지면 땅의 가치와 단지 선호도로 같이 보고
1개 급지 차이이면 단지 선호도로 판단한다.
뭔가 가치에 대해서 헷갈릴 때는 교통부터 보고 들어가라.
*안맞는 생활권
5급지 신도림, 4급지 청량리, 4급지 아현뉴타운은 강남으로 바로 가려고 한다.
이 생활권은 단지별 비교평가를 해야 한다.
급지를 뛰어넘어서 사람들이 그냥 좋아하는 곳이 있다.
수원영통 광교
part1 선호도를 임장과 임보에 연결하는 방법
투자범위
투자키워드
투자 우선순위.
part2 선호도를 비교평가를 연결하는 방법
나는 최고의 투자자가 되겠다는 것보다 반드시 잘 해내겠다는 것보다.
어제의 보다 나아진 내가 되겠다는 것이 중요한 것 같다.
혹시 내가 늦었나 싶은 분이 있다면, 이제 막 시작한 시장이라고 말씀드리고 싶습니다.
늦었다고 생각하는 건 늦은 마음일뿐
지금부터라도 움직이면 다 여러분것이 될 것입니다.
오늘 이 강의가 여러분의 행동으로 이어져 단단한 투자자로 성장하시길 응원 드립니다.
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