2026년 독서후기#6/70_부동산트렌드2026 / 김경민 외4인 [잇츠나우]

본 것

1. 2025 부동산 시장 돌아보기
강북 아파트 상승 도미노의 시작, 빌라시장에 대한 불신. 전세사기로 인한 문제발생→ 반전세화
 

2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장
서울 중심의 회복세, 84보다는 59의 빠른 반등, 서울 외의 신도시 안에서는 강남 접근성이 가장 가까운 쪽부터 오르고 있다. 의정부와 파주의 더딘 속도, 강남과의 접근성이 가까울수록 회복 속도는 빠르다. 
 

3. 서울시 빌라 시장 정밀분석

서울의 대부분이 빌라시장인데도 빌라시장이 죽은 이유는 전세사기로 인한 피해 급등, 반전세는 살아도 매매는 하지 않는다는 사람들의 심리. 즉 환금성이 떨어짐. 

빌라거주자는 1인가구 위주, 아파트는 2인이상 가구로 재편되는 상황은 상위재와 하위재의 수요층이 차별화됨을 의미한다. 

4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 top6
양극화가 심화된는 서울 아파트 시장: 단지별로 양극화, 주거 불평등
구조적인 공급 부족에 시달리는  서울시 : 주택을 꾸준하게 공급해야하는데 그러지 못하는 상황
전세 방어력이 강한 자산, 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산. 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다. 

강남이 집값 움직임은 시장 전체에 강한 신호가 된다. 

5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
 

6. 2026년 부동산 가격예측
- 6.27 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 일으키지 않으며, 증가 및 고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미친다. 
- 일부 아파트의 표피가격은 하락할 수 있지만 본질적인 가격은 약한 상승세를 유지한다.
- 구별 평균가격은 떨어지는 데 일부 단지별 동일 평형대에서는 가격이 상승하는 경우가 생길 수 있다.

대한민국 부동산 시장이 가야아는 방향
- 강남 집값을 잡아야한다는 확증 편향을 내려놓고, 주변에 더 많은 공급을 해야한다. 
- 주택 소유 증진의 장점 어필
- 보유세 증진

느낀점

저자는 서울 수도권의 사이클에 대한 연구를 많이 해왔고, 그로 인해 본인이 깨달은 이야기가 우리가 아는 바와 얼추 맞는 부분도 있고, 아닌 부분도 있다. 예를들면 강남접근성이 중요해서 그와 인접한 지역일수록 가격흐름이 더 빠르다는 것 정도는 우리가 알고 있는 부분과 비슷하고 강남과 멀어질수록 가격의 흐름이 더디다는 것 역시도 통한다. 
다만, 저자는 전국이라는 범위를 서울, 인천 등 수도권 범위까지만 보고 지방은 아예 제외했다. 그런 면에서는 다소 아쉬운 면이 있는 것이 모든 사람이 서울 수도권에 바로 진입할 수 있을 정도로의 자금 여력이 있지 않고, 지방에서 역시 아파트에 대한 수요가 있고 사이클이라는 것이 있는데 이를 제외?하고 서울 수도권에 한한 이야기만 한 것은 다소 아쉬운 것 같다.

전반적으로 부동산에 대한 나름대로 연구도 많이 해오셨고, 시장 사이클이라는 것에 대한 흐름이해가 높은 편이라 대부분 공감하지만, 부동산의 수요를 수도권 내 한정한 것은 저자의 시야가 좁다는 생각도 들었던 것 같다. 
 

깨달은 것

1. 시장의 흐름은 동시에 오르지 않는다. 오를 수 있는 자산, 사람들이 좋아하는 자산이 먼저 반응한다. 
거듭해서 배웠지만, 강남접근성이 좋은 단지들부터 상승세가 있었고 강북권일수록 혹은 강남과 멀어질수록 덜오른 추세다. 하지만 얼마전 잔부님의 연구과제처럼 ‘수도권은 외곽까지 다 오른다’는 것을 배웠으니 지금이라도 상대적으로 덜 오른 가격대의 단지와 앞으로 기회를 주는 단지들이 어디에 있는지 면밀히 트래킹해야한다.

2. 언제나 절대적인 것은 없기 때문에 유연하게 생각해야한다. 
이전에는 84가 국평이었다면 현재는 59가 국평으로 불리울 정도로 59의 반등 속도가 빠르다. 단순히 가격때문만이 아니라 구성원이 1~2인 가구가 증가했고 실거주 부담이 낮은 대신 환금성도 높은 편이다. 국평이라는 것은 시대의 가구 구조를 반영한 결과물이다. 

3. 빌라는 환금성이 매우 떨어진다. 

서울의 주거 중 다수가 빌라임에도 사람들이 매매를 하지 않고 반전세로 거주하는 이유는, 전세사기로 인한 피해 뿐 아니라 환금성의 공포를 느끼기 때문. 주택 시장은 이제 상품의 문제가 아니라 수요층이 좌우한다. 

4. 서울 아파트는 버티는 자산이자 금융상품이다. 

전세 방어력이 강한 자산은 쉽게 떨어지지 않는다는 저자의 말과 같이 서울 아파트는 장기보유를 해도 가격이 방어가 되고 인플레이션 이상으로 상승 가능성이 있다. 때문에 서울 아파트는 투자재이기 이전에 안정적으로 오랫동안 끌고 갈 수 있는 금융상품이 된다 (돈의 대폭발에서 나온 이야기와 비슷)

5. 강남권에 있는 아파트는 그 자체로 시장의 신호가 된다. 

강남 집값은 물가상승을 따라 같이 올라가는 금융상품. 정책 반응이나 시장 심리가 반영되는 것 같다. 강남이 가장 먼저 움직이고 나머지는 따라가는 추세이기에 강남이 대한민국 부동산 흐름의 시발점이라고 볼 수 있다.  

6. 앞으로 가격을 볼 때는 평균을 따질 것이 아니라 단지 그 자체로 보아야한다. 

급지나 평형, 권역 등 퉁쳐서 보기 쉽상이었는데 튜터님들께서 말씀하셨듯 퉁쳐서 보면 안되고 단지 대 단지로 보아야한다는 말이 거듭 이해가 되는 것 같다. 결국 내가 매수하는 것은 지역이 아니라 단지 1개. 그 단지가 부동산 흐름의 어디에 서있는 단지인지를 이해하면 좋을 것 같다. 

적용할 것

- 환금성의 중요성을 깨달았기에 앞으로 누가 이 집을 선택할 것인가, 얼마나 좋아하는 집인가를 기준으로 저평가 내에서도 걸러내야겠다. 아무리 싸도 팔리지 않으면, 좋아하지 않으면 아무 소용이 없다. 내 집을 받아줄 사람들의 범위가 넓은 곳을 택해야겠다. 

- 랜드마크로 지역의 분위기를 알아내되, 그 지역을 퉁쳐서 볼 것이 아니라 아직까지 덜 오른 단지가 있다면 왜 오르지 않았는지 - 가치가 있는데도 오르지 않은 것인지, 사람들이 그만큼 덜 좋아하는 곳인지 - 면밀히 따져보자. 모르면 물어보기 

- 당장 강남을 사지 못하더라도 모른체 하지말고 강남을 지표 삼아서 시장흐름 이해할때 참고하기.

발제문 제안

p190. 과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야할 점은 가격 상승 정도가 시간차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 것을 보여준다. 

→ 저자가 과거 추이를 통해서 하나의 기준을 만들어냈 듯이 우리도 이 책을 읽고 나서 각자 앞으로 더 중시하게 된 기준이 생겼을 것 같습니다. 익히 알고 있는 <저환수원리> 원칙 중 내가 생각하는 가장 중요시하게 된 우선순위가 있다면 어떤 것인지, 그 기준이 가장 중요해졌던 계기가 있었다면 어떤 경험이었는지 이야기 나누어봅시다.