안녕하세요, 어제보다 더 나아지려 노력하는 투자자 분홍밀크티입니다
설날 연휴도 벌써 하루밖에 남지 않았는데요!
완강의 뿌듯함도 잠시, 기록하지 않으면 남는게 없으니..! 열반실전반 2강 후기를 써보려고 합니다.
실전반 첫 수강인 사람들은, 이번 강의에서
임장/임보의 본질을 제대로 배우는 시간이 되었으면 좋겠다고 진담님께서 말씀 주신 것처럼,
앞으로 남길 임장/임보에 있어서 어떤 것들을 적용하면 좋을지 정리해보겠습니다.
진담님의 강의는 ‘사람에 대한 강의’라고 말씀 주신 만큼,
사람들이 어떤 것을 좋아하는지 그 선호도를 임장과 임보에 연결하는 방법을 알려주셨어요.
PART1. 선호도를 임장과 임보에 연결하는 방법
1. 분위기 임장을 통한 투자 범위 설정하기
- (강의 듣기 전) 분위기 임장 n회차.. 저의 분위기 임장은 말그대로 생활권의 분위기가 어떠한지 슥 보고 상권이 뭐가 있는지, 어떤 사람들이 다니는지 ‘보고 오는’ 정도에 그쳤습니다. 생활권 우선순위를 나눠 보며 여긴 안돼, 여긴 좋아 정도로 단편적으로 선을 긋는 수준이었어요.
(강의 수강 후) PASS OR FAIL 이라는 구체적인 개념을 익힐 수 있어서 좋았습니다. 하지 말아야 할 것을 갈라내는 게 얼마나 중요한지 배울 수 있었습니다.
1등부터 n등까지 순위를 매기는 게 중요한 게 아니라, 후순위가 왜 후순위인지 아는 것, 그러므로 어디까지가 투자 범위인지 골라내는 게 훨씬 더 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
또, 만약 그렇게 갈라낸 후순위밖에 투자할 수 있는 게 남지 않았다면, 여기가 후순위라는 점을 알고 투자하는 게 중요하다는 점도 배울 수 있었습니다.
- (적용할 점) 생활권을 [분위기 /상권] , [아파트], [사람] 단위로 분석해보고 선호도 ‘하’는 왜 ‘하’인지 그 이유를 꼭 적어보기 ex) 덜 단정한 사람/ 없거나 비선호상권 / 유모차 끌기 힘든 길 등
2. 입지 분석을 통한 투자 키워드 파악하기
- (강의 듣기 전) 입지분석이 가장 고역인 시간인 이유가, 여태까지 제 임장지는 전부 강의에서 한 번 이상 다뤘던 곳이라, 제 생각을 넣기가 힘들어 늘 강의 교재를 복사해서 붙여넣기에 급급한 수준이었습니다. 내 생각을 넣는다는 것 자체가 부대끼고 불편했어요. 틀린 답을 억지로 페이지에 맞추어 넣는 거부감이 들었습니다.
(강의 들은 후) 최선호도 단지와 최후순위 단지는 누구나 공통적으로 쉽게 알 수 있지만, 중간 선호도 단지 중에서 우선순위를 골라내기 위해 입지 분석을 하는 것임을 배울 수 있었습니다.
직장/교통/환경/학군/공급 각 요소를 뾰족하게 분석하여, 애매한 선호도를 가진 단지를 잘 가려내는 것이 입지 분석의 목표라는 점을 알 수 있었어요.
(적용할 점)
입지요소 (직장/교통/환경/학군/공급) 별로 심화 내용 적용해보기. 틀려도 괜찮으니 내 생각 꼭 적기
3. 단지 임장/분석을 통한 우선순위 파악하기
- (강의 듣기 전) 단임 후 개별 단지마다 임장보고서 1장씩을 쓰려니… 비슷한 단지는 내용이 똑같은데 대체 뭘 써야할지 모르겠고, 그렇다고 안쓰자니 찝찝해서 고역이었습니다. 뭐가 중요하고 뭐가 덜 중요한지 모르겠으니 그냥 장 채우기에 급급했던 것 같네요
- (강의 듣고 난 후) 단지 내/외부를 임장하고 나서 시세그루핑/시세지도/단지분석을 통해 단지의 우선순위를 근거와 함께 남기는 것임을 배웠습니다. 이를 통해 어떤 매물을 먼저 봐야 하는지가 나와야 한다는 것도요.
(적용할 점)
- 단지 내/외부 분석하고 시세지도에 꼭 올려보기. 틀려도 좋으니 가격에 대한 생각, 단지 우선순위에 대한 생각 남겨보기
PART2. 선호도를 비교평가로 연결하는 방법
- 비교평가의 본질: (입지분석) 교통/ 환경 / 학군 + (단지임장) 연식 / 특징
- 감자랑 대파를 비교하려하고 하면 안 된다!!
- 가격은 비슷한데 입지/상품이 다른 경우
- 입지/상품은 비슷한데 가격이 다른 경우
- 비슷한 요소가 없이 모두 다른 경우 각각 나누어서 생각해보기
→ 솔직히 임장 보고서를 쓸 때 이 단계까지 제대로 나가 본 적이 없어서 강의를 들으면서도 어려웠다. 이번 임장지 보고서 쓰면서 하나씩 적용해 봐야겠다.
실전반 강의를 들으며 스스로가 얼마나 부족한지 다시금 깨달으면서도
새롭게 알게되는 점들이 많아 재밌기도 한 시간이었습니다
벌써 2월도 막바지를 향해 달려가는 만큼
푹 쉬었으니 이제 다시 달려보는 시간을 가져보겠습니다 ^0^
