[월부학교 겨울학기 밥알즈! 좌로굴러! 우로굴러! 3번 복창 악!!! 회오리감자] #5 부동산트렌드2026_독서후기

1. 책의 개요


- 책 제목: 부동산 트렌드 2026

- 저자 및 출판사: 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민 저 | 와이즈맵 

- 읽은 날짜: 2026-02-17

- 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

- 위 점수를 준 이유 간략하게

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2. ⭐ [✍️ 본 💭깨 ✅적]



[Part1] 2025 부동산 시장 돌아보기

• 일단 수도권 아파트 공급이 매우 부족한 상태이다.
• 기본금리가 내려가고 있다. 금리가 0.25% 인하되면 서울 전체 아파트 가격은 5% 상승하고, 0.75% 인하되면 10%까지 갈 수도 있다.
• 서울 부동산 '슈퍼사이클'의 흐름은 여전히 지속되고 있다는 점. 강남권에서 시작한 가격 상승이 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 상승 도미노의 가능성
• 6.27 대책이 시장에서 제대로 작동하고 있는가? 저렴한 아파트는 상관이 없음. 9억 아파트 생애최초로 70% 대출이 나온다고 하면 6.3억이니까 3천만원 밖에 초과하지 않음. 충분히 매입이 가능하다는 얘기.
• 정부의 수요 억제는 고가의 아파트에만 해당될 가능성이 높고 그 외의 아파트들에서는 합리적인 아파트 소비를 하게 되어 있음. 인플레이션, 풍부한 유동선, 미래 공급 절벽을 고려하면서 감당할 수 있는 수준의 아파트를 매수할 가능성이 크다. 정부가 더 강한 규제를 하기 전에 나도 사야 한다는 불안감.
• 빌라는 사회적 약자를 위한 주거 선택지로 기능을 담당해 왔는데 최근 전세사기 이슈 등이 발생하면서 주거지로의 신뢰를 엄청 잃게 됨. 중요한 축 하나다 사라지면서 아파트에 대한 과도한 수요 집중, 임대차 시장의 불균형 발생하게 됨.

➡️ 강북과 수도권으로 가격 상승 흐름이 흐름 어떻게 번지는지 현재 상황 정리해서 남겨놓기, 그래야 다음 불이 붙을 지점이 어디인지 알 수 있고 다음 시장에서도 동일하게 움직이는지 체크해볼 수 있음.

➡️ 9억 아래 아파트에서 수요 어디로 몰리는지 확인해보는 것도 good. 9억에서 제한두는 것이 아니라 9억을 팔고 그 다음 사람들이 어디로 갈아타기 해서 나가는지 알아주면 또 그 다음을 준비할 수 있음.

➡️ 빌라 기피 현상은 소형아파트 수요를 올릴 수도 있다는 의미. 역세권 소형도 투자처로 열어두고 보기.



[Part2] 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

• 또한 주목할 점은 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.
• "이제는 정말 집을 사야겠다"는 심리가 강해졌고, 무엇보다 "자산으로서는 서울 아파트가 최고다"라는 확신
• 실제 거래가격과 가격지수 간의 괴리는 이와 같은 거래 구조의 변화에서 기인한 경우가 많다. 특히 최근 전용면적 59㎡(18평) 이하 소형 평형이 ‘국평(국민 평형, 84㎡)’을 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.
• 서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다. 이러한 비대칭적 거래 패턴은 서울 부동산 시장의 안정성과 회복탄력성을 뜻하며, 투자자들에게 서울은 일종의 ‘방어적 선택지’로 작용한다.
• 좋을 땐 더 좋고, 나쁠 땐 덜 나빠. 회복탄력성. 서울은 시장 상황이 나빠져도 다른 곳보다 튼튼하게 버텨줌.
• 같은 1기 신도시라도 지역별 특성과 수요층에 따라 회복 속도가 달라질 수 있음을 시사한다. 좀 더 구체적으로는 앞서 언급한 대로 강남 접근성에 따라 가격이 분화된다.
• 고양일산과 성남분당은 원래 가격 흐름이 같았지만 강남접근성 차이로 극심하게 가격이 나뉨,
• 분당·판교를 중심으로 신도시 부동산 시장은 회복세를 보여주고 있다.
• 신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다.
• 전반적인 거래량은 모든 지역에서 2022년 최저점 대비 상승 트렌드가 나타난다.
• 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.
• 내가 월부에서 배운 학군이라는 입지가.. 실제로도 쓰이고 있는 것에 일단 재밌다. 목동, 여의도 장단점을 비교하면서 동네의 수요와 분위기아 어떤지 파악할 수 있었음. 목동이 좀 더 경쟁적이고 결과, 고강도 사교육 느낌이고 여의도는 자기 주도형으로 개별 맞춤으로 하는 좀 더 고오급의 느낌.



[PART3] 서울시 빌라 시장 정밀 분석

• 신축 빌라를 중심으로 대규모 전세사기 피해가 생기면서 시장의 신뢰가 약해짐. 매매 보다는 임대 수요가 늘어났고 전세보다는 월세에 살려고 하는 수요 생김. 그렇다고 이 사람들이 빌라에 살기 원하느냐 그건 아님. 언제든지 아파트 전세 또는 매매로 옮겨갈 잠재수요라고 생각해야 함.
• 시장 전반 수요가 무조건 아파트로 향한다는 뜻이고 과도하게 아파트에만 의존하는 구조가 형성됨.
• 아이 키우는 완성형가족의 경우 더더욱 그 양상이 심화되면서 빌라 밀집 지역의 초등학생 수가 확연하게 감소하고 있음.
• 빌라도 투자적 측면에서 봤을 때 돈을 못 버는 구조는 아니지만 수익률 관점에서 아파트와 비교해보면 절반에도 못 미치는 모습. 빌라가 싸다고 해서 우선적으로 고려할 것이 아니라 일단 같은 가격의 아파트가 어디에 있는지 확인해보는 게 필요하다는 것.

➡️ 다시 한 번 강조. 빌라보다는 차라리 경기 외곽이나 서울 나홀로 아파트 소규모 단지 또는 소형평형이 훨씬 나을 수 있음.

➡️ 초등학교 인근 아파트 단지는 가격방어력이 좋다는 말이기도 함. 그래서 학군을 확인하고 초품아, 초코아 단지를 찾는 것.



[PART4] 부동산 투자 빅이슈

• 트럼프식 보호무역주의가 본격 시작되면서 우리나라처럼 수출의존도 높은 국가에 막대한 부담을 줌. 수입품의 가격도 올라갈 뿐만 아니라 국내 인플레이션을 촉진하면서 물가상승이 체감되고 있음. 화폐의 가치가 하락하니 실질소득이 줄어든다고 느껴지고 실물자산을 손에 쥐고 싶다는 투자 수요를 높임.
• 원래 인플레이션이 오면 금리를 동결하거나 인상해서 어느 정도 잠재워야 하는데, 우리나라의 경우 경제가 계속 어려웠던데다가 계엄 이후 서민 경제 파탄 상태라... 그럴 수가 없는 상태. 그래서 오히려 소비 자극 하기 위해 지원금을 풀고 금리도 낮추려고 하면서 시장을 움직이려고 하고 있음.
• 독일이 하이퍼인플레이션을 겪을 때 부동산투자자들은 살아 남았는데, 화폐의 가치가 폭락하자 대출 받은 금액은 저의 제로로 수렴하고 실물자산은 손에 남았기 때문에... 월세 폭등 했기 때문에 들어오는 돈이 훨씬 많아지게 되는 상황이 발생함.
• 서울 아파트 양극화 점점 심해지고 있음. 좋은 곳은 더 개발을 하고 싶으니 입지적으로 더 좋아지고 중간, 하위 단지들의 가격 상승보다 더 가파르게 가격이 올라감.
• 부동산 기사에서만 정보를 획득하게 되면 앵커링효과 때문에 서울 아파트는 매우 비싸다는 고정관념을 갖게 되기 쉽고 나는 매수할 수 없다고 생각하기 쉬움. 그리고 슈퍼스타 단지가 O억이 올랐다고 생각하는 기사가 나올 때마다 절대가 기준으로 보면 그렇게 큰 변동이 아님에도 불구하고 엄청 빠른 속도로 가격 상승이 있다고 여기기 쉬움. 그래서 과도한 불안감이나 또는 기대감을 갖게 하거나 시장에 대한 잘못된 인식을 갖게하며 잘못된 의사결정을 하게 만들 수 있음.
• 부동산 앞으로 망한다고 할 때 일반적으로 드는 예시가 일본인데 팩트체크 해보면 13년 이후로 도쿄의 주택 가격은 꾸준히 상승 중이며 20년 대비해서는 50% 폭등하고 있다. 인구가 줄어서 가격이 하락한다느니 잃어버린 20년으로 부동산 시장임 몰락했다느니 하는 것이 모두 가짜뉴스라는 뜻. 뉴스를 맹신하는 것이 아니라 데이터로 직접 확인하는 과정이 필요함.
• 정말 공급이 문제다. 18년까지 정점을 찍엇던 공급은 25년 이후 급감하는 사태에 이르렀다. 특히 수도권은 더더욱 심각함. 서울에 아파트가 이렇게 많은데 무엇이 문제냐 하면 안 되는 것이 연 소득이 늘어나거나 자산이 풍족해지는 사람은 항상 새롭게 생겨나는게 그 사람들은 좋은 입지의 신축 아파트에 살고 싶은 마음이 크다. 예전 그 집에 만족 못한다는 것. 마찬가지고 중산층도 저소득층도 그렇게 위로 눈을 돌리는 시점에서 양질의 공급은 계속 이루어져야 한다.
• 아파트 입주물량, 현재 착공 물량, 빌라 착공 물량 마저도 모두 급감하고 있으며 절대적인 공급의 문제는 경제상황과 상관 없이 시장에 곧바로 영향을 미칠 수밖에 없음. 사람들의 소득과 상관 없이 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 매우 높아진다는 뜻.
• 보수적으로 물가상승률을 2.3%라고 볼 때 전세가격은 매년 5.22% 상승하고 있음. 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미.

➡️ 인구가 줄고 어디가 얼마 올랐네 하는 주변 소음보다는 끝까지 사람들이 살고 싶어하는 핵심입지를 하나라도 더 가진, 그 단지를 매수하는 것이 중요함.

➡️ 전세가가 물가상승률보다 높게 오르고 있는데 이는 곧 전세 상승하면서 매매가도 밀어올릴 확률이 높아진다는 뜻. 전세수요(실수요) 탄탄한 지역의 매수는 투자금을 줄일 뿐만 아니라 앞으로 매매가 상승에도 영향을 주겠다.

🥔 투자고려 단지의 핵심입지(장점) 하나씩 쌓아서 어느 곳이 뭐가 더 좋은지 가시적으로 확인해볼 것.

🥔 양질의 아파트 살고 싶은 마음을 반영해서 진짜 나중에 매수하고 싶은 단지인지 임보에 녹일 것. 그리고 나만의 기준 찾을 것(스크라이크존을 어떻게 만들 것인가!)





[PART5] 서울시 16개 대장 단지 상세리포트

• 서울의 경우 정부가 갑자기 개입하는 경우 시장 상황이 후퇴하는 것처럼 보이지만 실제적으로 일시정지에 불과하는 것. 본질가치는 변화하지 않기에 약간 시차를 두고 또 가격이 올라가는 것.
• 계속해서 서민들도 생활수준이 높아지고 있기 때문에 신축, 대규모단지의 아파트에 살고 싶어하면서 수요가 몰리고 있음.
• 핵가족과 1인가구 늘어나고 있고 주민소득은 꾸준히 늘어나고 있기 때문에 단순히 인구가 줄어서 아파트 가격이 떨어질 것이라는 것은 말이 안 됨.

➡️ 정부규제가 나오면 위기가 아니라 기회라고 생각해야 함. 더 빠르게 판단하고 움직여야 함.

➡️ 사람들은 계속해서 더 좋은 곳에 살고 싶어함. 연식이 좋거나 입지가 좋은 그러니까 가치가 좋은 단지부터 먼저 고려해야 하는 이유.

🥔좋은 가치 단지부터 차근차근 물건 만들기. 될 것 같은 단지 우선으로 가는 것이 아님.



[PART6] 2026 부동산가격 대예측

• 6.27 대책이 있음에도 서울 외곽 단지에는 해당이 없고 매입할 수 있는 아파트가 많다. 그리고 국제시장의 어려움과 공급절벽은 변함이 없다. 따라서 일시적으로는 영향이 있어 보일지는 몰라도 가격 상승은 피할 수 없다고 생각한다.
• 강남이 상승하면 그 다음 강북이 상승한다. 멀리보면 상승률도 비슷하게 간다. 강남 올랐다고 멍때리는 게 아니라 그 다음으로 가면 가치 있는 자산 잡을 수 있다는 뜻.
• 아파트 시장에 들어가는 문턱만 높일 것이 아니라 보유하는 동안에 체류비용을 높이는 방식에 대해 제언함. 고가주택 보유 시 보유세를 올리고 대출에도 가격 변동이 큰 단지인만큼 차별 금리를 부과하는 식으로.
• 유독 부동산에는 정부 개입이 심한편인데 주택가격이 급등할 때 LTV를 건드리게 되면 이미 자본이 충분한 사람은 여전히 주택 매입을 할 수 있게 되고 사회초년생은 충분한 연봉으로 돈을 벌고 있음에도 대출 한도가 줄어들어 시장 참여를 못하게 된다.
• 지속적으로 바뀌는 취득세, 종부세, 양도세로 부동산은 어렵다는 인식. 계산하기 힘들고 복잡하다는 생각에 합리적인 결정을 방해함. 정권이 바뀔 때마다 뭐가 또 바뀌겠지 하는 생각에 매수를 미루게 되는 악순환이 반복됨.
• 계속 이랬다가 저랬다가 하는 정책 상황에 신뢰성이 저하되고 이번에 꼭 사지 않으면 망한다 또는 좀 기다려봐야겠다로 나뉘어 또 합리적인 의사결정 방해하게 됨.
• 저소득층 뿐만 아니라 중산층과 서민을 위한 적정 주택 공급이 필요함. 집값을 잡는 것이 아니라 장기적으로 주택소유를 할 수 있게 돕는 방식으로 정책 풀어나간다면 안정적인 자산을 취득하고 축적하면서 시장에 참여하게 할 수 있음.

➡️ 세금이 복잡해지고 어려워질수록 포기하는 사람들이 생김. 계속해서 세금 관련해서도 업데이트 해야하고 다주택자로 가는 길에서 매도 전략을 세우고 그 다음 매수 전략을 고민하는 시간이 반드시 필요함.

154p. “일본은 인구가 줄고 있으니 도쿄 부동산 가격도 하락할 것이다”라는 주장은 사실과 전혀 부합하지 않으며, “잃어버린 20년으로 도쿄 부동산 시장이 이미 몰락했다”라는 주장도 근거 없는 가짜뉴스에 불과하다는 것이다.
팩트는 명확하다. 도쿄 아파트 시장은 2013년을 기점으로 저점을 지나 반등했으며, 특히 2020년 이후 상승세는 매우 가파르다.

Q. 그동안 스스로 주저하게 만들었던 부동산 관련 고정관념(앵커링 효과)가 있었는지 궁금합니다. 월부에서 공부하면서 또는 투자과정을 통해 내 생각과 사실이 달랐던 경험을 나눠보면 좋을 것 같습니다.