이번 실전반 2강에서는 진담 튜터님의 진심을 담은 강의를 해주셨다.
바로!!!
사실… 이번 강의 듣고 정말 … 와… 했고…
정성과 내공이 느껴지는 강의였다.
바로!!
임장, 임보 그리고.. 비교평가까지!!!!!!!!!
와… 사실 나는
임장도.. 어렵고..
임보도 어렵고..
비교평가? 어휴…
이런 현실이었는데..
모든 것을 다뤄주셔서 많이 배우고 느끼는 시간을 갖게 되어 너~~~~~무 좋았다.
1.임장&임보
분위기 임장 → 단지 임장 → 매물 임장
# 분위기 임장
-목적 : 투자 범위 설정
-지금 시장에서는 후순위의 기준을 먼저 잡아야 한다.
-봐야 할 것보다 덜어야 할 것에 집중해본다.
-사람, 상권, 도보를 보고 pass or fail 파악해본다.
-아이냐 노인이냐 보다.. 사람들의 차림새가 단정한 지가 더 중요!
-상권은 편하게 돈 쓰는 상권이냐..
-도보는 편하게 유모차 끌 수 있으면 된다.
-메가커피, 백다방, 컴포즈 이런 3개가 있으면 유해한 게 잘 없는 좋은 상권이다.
-좋은 상권이란? 거창한 게 뭐 있어야 하는 게 아니라.. 집 앞에 편하게 나가서 빵 사 먹고 커피 사 먹는.. 이런 걸 상상이 되면 오케이!!!
=> 분위기 임장은 상권 거창하게 좋은 곳! 유해 시설 찾아내고 이랬던 거 같은데.. 사실 그 정도로 가볍게 생각해도 좋은 상권이었다니.. 생각이 바뀌게 되는 좋은 기회인 거 같다. 이 강의를 듣고 임장지에 임장하면서 계속 생각해보게 된 것 같다. 아! 여기 단지 앞에 빵 가게 있네? 오! 카페도 있네? 편하게 집 앞에 나와서 사 먹을 수 있네? 그래서 생각이 바뀌게 되어 너무 뜻깊은 시간이었다.
# 단지 임장
-목적 : 투자 우선순위를 이해한다.
-단지 1등부터 100등까지 나누는 게 아니라 5개 그룹으로 선호도 나누는 정도는 알아야 한다.
-임장 보고서에서 가장 중요한 것! → 단지의 우선순위를 근거를 갖고 남겨 놓는 것
-단지 내부 : 단지 상태(주차/관리/동간 간격)
-단지 외부 : 역까지 접근성, 상권 인접성, 초등학교 접근성
-단지 분석 시에 단지 생각, 시세 생각 나눠서 관심 있는 단지 3개 만이라도 꼭 적어본다는 마음으로 해보기!
=> 단지 내부와 외부에서 봐야할 것을 잘 체크해두었다가 체크리스트처럼 파악하고 체크해봐야겠다.
물론 이런 것들을 파악하긴 하지만.. 그래도 더 의식적으로 체크해봐야겠다.
# 매물 임장
-매물 임장을 통해서 앞동/뒷동 가치 차이와 10억을 돌파했는데 주변 대비 분위기 확인 필요
-매물 임장할 때, 부사님께 다른 단지 비교하는 질문을 해봐야한다.
-여기서 이사 나가면 어디로 보통 가시나요?를 통해서 수요를 확인해본다.
=> 매물 임장을 통해 부사님과 단지를 비교하면서 비교평가로 이어지는 임장, 임보를 해봐야겠다.
2.비교평가
# 지역 내 비교평가
-가격이 비슷하면 입지/상품을 적어보고 우위인 것을 골라보기
-수도권은 하나의 권역이며, 위치를 봐야 한다.
-단지 선호도가 압도적이어야 땅의 가치를 넘어설 수 있다.
# 지역 간 비교평가
-비슷한 가격이라면?
a. 땅의 가치가 더 높거나 : 강남 접근성 / 한강 접근성
b. 단지 선호도가 더 높거나 : 교통 / 환경(택지) / 연식, 세대수
** 지역이 중요한 게 아니라 그 생활권에서 우선순위인 단지가 전세 먼저 빠진다.
★같은 급지이면 단지 선호도를 비교해보고
3급지 이상 차이나면 땅의 가치를 보고
2급지 이내이면 땅과 단지 선호도 둘다 보고
1급지 이내이면 단지 선호도로 비교할 것!!!
-4급지 이하에서는 교통의 역할이 절대적인 역할
-지역 간 비교 시 3대 업무지구 접근성을 정교하게 (직접 검색 후) 찾아서 정리할 것
-더 좋은 59 vs. 덜 좋은 84 => 84 먼저 봐라!
-계단식 방2 vs. 복도식 방3 => 방3 먼저 봐라!
★ 땅의 가치가 같은 때는 평형 큰거!!(84까지)랑 방 갯수가 더 많은 것을 택하기!!
=> 지역 내 비교평가는 보통 같은 급지 내에서 가격을 고정하든 입지/상품을 고정하든 해보면서
쉽게? 그나마 수월하게 비교평가를 할 수 있었지만, 지역 간 비교평가는 다른 급지에서 비교하기란 쉽지 않았다. 하지만 뭔가 깔끔하게 정리 잘해주셔서 머리 속에 쏙쏙 들어왔다.
이번 강의에서는 나의 편견을 깨버리고!!!!!!!!!!!!!
좀 더 임장, 임보에 대해서 제대로 접근할 수 있는 방법에 대해서 설명해주셨다.
조금 더 딥하게 하는 방법을 알려주신 게 아니라
이 정도여도 가능하다의 범위를 설정해주신 부분들이 너무 정리가 잘 되었다.
강의에서 튜터님의 내공이 확 느껴지는 시간이었고
나는 언제쯤 이런 내공이 느껴지는 사람이 될까도 생각해보는 시간이었다.
단지 임장을 완료한 시점에서 다음 매임 때 적용해볼 것들을
잘 신경쓰면서 임장해봐야겠다.
진담 튜터님!!!!!!!!!!!! 진짜 2강 너무 심각하게 너무 좋았습니다…… 너무 귀한 강의 감사합니다.. 정말 잊지 못할 강의여서 너무 소중하고 완전 감사드립니다!!!!!!!!!!
가르침 주신 내용 잘 숙지해서 더 성장한 제 자신이 되도록 노력하겠습니다!!!!!!!!!!!!!!!!!!
좋은 강의 만들어주셔서 감사합니다^^ 고생하셨습니다~~!!!!!!!!!!!
