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그 당시 현장에서 할 수 있었던 3가지, 광역시 1호기 경험담 [하몰이]

26.02.18 (수정됨)

 

 

 

✨25년 1월 부산광역시에 투자했습니다.

 

정신없다는 핑계로, 아쉬웠던 투자라는 생각으로 미루고 미루다

월부학교라는 좋은 환경에서 “복기”의 중요성을 느끼고 이제서야 경험담으로 작성해보려고 합니다.

 

0호기를 가진채, 지방광역시 대장에서 1호기를 만들었고

그 과정에서 느낀 부분을 정리해보려고 합니다.

 

25년 1월 물건을 만들며 현장에서 할 수 있었던 3가지

  1. 매물임장 꼼꼼히 하기 (가계약을 쏠 준비된자)
  2. 네고는 결국 사람과 하는 것
  3. 1억짜리 행동

 

3가지에 대해서 최대한 현장감(?)있게 작성해보겠습니다.

응원해주셨던 지투실전 동료분들에게,

그리고 이번 겨울학기 투경담에서 

많은 복기포인트와 경험을 나눠주신 나리즈분들께도 감사합니다.

 

※  매매/전세가격은 실제와 다르게 작성했습니다.


 

그 당시 너무나 듣고싶었던 지방투자실전반을 통해서 

한 번도 가보지 안했던, 여행으로만 가봤던 부산을 배정받았는데요.

 

“무슨 부산이야..” 라고 생각했지만 임장과 임보를 쓰다보니 투자로 매력적이었습니다.

→ 부산을 보내주셔서 너무 감사합니다ㅜㅜ

당장은 투자금이 조금 들지라도 수도권외곽과 비교해야했고 장단점을 알고 투자한다면

괜찮은 물건이겠다 싶었습니다.

 

조원분들과 임장과 임보를 통해 1등뽑기를 하고 최종단지를 설정해

해당 단지와 주변단지의 매물을 털기 시작했습니다.

제가 투자한 단지를 하몰단지(이하 “몰단지”)로 칭해보겠습니다 ㅎㅎ

 

몰단지의 그당시 호가는 5.0/3.7억으로 투자금 1.3억이었습니다.

다만, 매물임장을 할때는 비선호동이라는 점이 아쉬웠고

매물을 모두털며 로얄동을 비슷한 투자금으로 해야겠다는 생각을 했습니다.

 


무슨 의미냐면, 매물을 터는과정에서 목표매수가-적정가 사이의 간극을 채우게 되는데요,

목표매수가를 5억으로 잡았으나,

몰단지 201동 중층 남향은 5.1억이어도 싼 것 같은데?

몰단지 201동 중층 동향은 남향보다 빠지지만 시에가 4대나 있네?

몰단지 205동 중층은 선호가 빠지는 동이니 4.9억까진 깎아봐야겠다.

이러한 식으로 동층향별 적정매수가가 생겼던 것 같습니다.


 

→ 복기 point

네고가 가능한 시장이라면 호가에 벽을 세우지말고

매물을 털며 조건까지 고려해 좋은 물건의 가격을 먼저 만들어본다.

 

결국 네고과정을 통해서 5.3억으로 나와있던 몰단지 RR물건을 5.1억으로 매수했습니다.

하지만, 매수과정에서 아쉬웠던 점이 있었습니다.

철저히 저의 실수로 인해 매물이 거둬진 일이 있었습니다.

 

 

① 매물임장 꼼꼼히 하기 (가계약을 쏠 준비된자)

 

매물임장 어떻게 하고 계신가요?

저는 이번 투자를 계기로 매물임장을 정말 꼼꼼히 하는 사람이 되었습니다.

(다들 잘하고 계실수도 있는 부분입니다.)

 

몰단지 투자 이전 : 선호를 파악하기 위한 과정이구나

몰단지 투자 이후 : 가계약을 쏠 수 있는 상태여야 하는구나

 

투자를 하기 전에는 매물임장이 부사님들과 소통을 통해 

지역과 단지의 선호도를 파악하는 것이라고 생각했습니다.

완전히 틀린말은 아니지만, 이 착오로 인해 저는 몇 천만원의 수익을 얻을 수 있던

1호기 투자를 하지 못했을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

 

25년 1월말 OTP까지 챙겨 부산으로 내려가 RR물건 네고까지 했고

기존에 등기부등본에 권리상 하자가 없었기에 투자할 준비가 되어있었습니다.

다만, 해당 물건을 2번이나 보았음에도 수리상태에 대한 확신이 없었습니다.

 


하몰이 : “사장님, 이거 마지막으로 한 번만 더 보고 가계약 쏠게요, 기억이 잘 안나서요”

부사님 : 그래요

 

(가는 길 도중에..)

 

부사님 : 집주인 아들분이 너무 싸다고 물건을 거두셨어..

하몰이 : 네?


 

이 때 저는 후회감이 많이 들었습니다. 

선호도는 분단임과 임장보고서를 통해 충분히 파악했음에도

심지어 투자하기로 마음먹은날 매물을 볼때도 꼼꼼히 보지 않았던 것입니다.

신축이니까 깨끗하네, 청소만하면 목표전세가로 뺄수있겠구나! 라는 막연한 생각만 갖고요.

 

당일만이라도 제대로 보았다면 네고가 된 시점에 바로 가계약을 쏠 수 있었을 것입니다.

그렇지 못했기에 1월말이 아닌 2월초, 2주라는 기간동안 조급하게 기다릴 수 밖에 없었고

어쩌면.. 네고한 가격 5.1억보다 높게 혹은 투자X 라는 결과를 가져왔을 수도 있겠다 싶었습니다.

 

이 과정을 통해 매임의 진짜의미를 알 수 있었고, 

1분1초로 가격이 오가고 의사결정이 되는만큼, 

주말이라는 한정된 시간동안 매임하는만큼,

매순간 내 물건이라는 생각으로 해봅시다!

 

아쉬운 마음이 너무 컸지만, 부사님과 정리하고 혼자 밥을먹으며 혹시 모를 기회에

가계약시 정리할 특약을 정리하고 있었다. (할 수 있는 것 하기)

 

→ 복기 point

잘한점) 

거둬졌지만 공실이라 집을 꼼꼼히봤고, 

혹시 모를 기회에 특약까지 꼼꼼히 정리해두고 시뮬레이션

대체물건을 찾기위해 바로옆 지역까지 임장임보를 쓰며 넓혀간것

 

아쉬운점)

선호도는 분단임/전임 + 임보를 통해 충분히 파악한다.

매물임장은 실전투자를 하기 위한 내 물건을 찾는 과정이다. 

특히 돈이 많이 드는 화장실,싱크대는 작은 흠 하나라도 발견한다는 마음으로 본다.

 

 

② 네고는 결국 사람과 하는 것

 

앞서 로얄동매물을 2천 네고해 비선호동 가격과 맞췄다고 말씀드렸었는데요,

사실 처음해보는 네고라 어떻게 해야할지 잘 몰랐던 것 같습니다.

 

막연히,

“그냥 부사님과 대화하면 깎이는건가?”

“얼마를 깎아달라 해야하지?”

등의 고민을 해보며 말도안되는 네고가격을 던져봤던 것 같기도 하네요 ㅎㅎ

 

사실 위에 적은것과는 달리, 네고과정이 그리 쉽지는 않았습니다.

공급이 해소되면서 집주인분들이 가격을 올리려는 심리가 시작했던 시기이기도 하고

심지어 저층/비선호동도 아닌 로얄동층, 시스템에어컨 4대물건이라 

최초에는 절대 네고가 안된다는 말씀을 하셨습니다.

 

하지만, 1년반이라는 시간동안 독강임투를 하면서 투자가 너무 하고싶었고,

간절한 마음이 컸던 것 같습니다.

 

하몰이 : “사장님, 혹시 집주인분 근처에 계세요?”

부사님 : “자영업하시느라 잘 못오시는데 이따 근처온다고는 하셨어요”

 

저는 기다리기로 마음먹었습니다.

그렇기 2~3시간정도 카페에서 정리하며 기다렸고

떨리는 마음으로 집주인분을 뵀던 것 같습니다.

 

(공실물건임) 같이 집을보면서 해당 집에 누가살았었고 어디로 이사가시는지 등 라포를 쌓았고

거주할때는 어땠는지 이 단지의 장점이 무엇인지 실거주적 관점에서도 여쭤봤습니다.
그리고 이때만큼은 물건이 너무 마음에 드는 티를 팍팍 내었습니다.

 

집주인 : “아들뻘 되는 젊은 사람이 먼 길까지 와서 뭣하러 투자해”

하몰이 : “투자가 너무 하고싶어서요 할머니, 근데 돈이 좀 아쉬워서요”

 

이러한 대화를 오가면서 집주인 아들분과 고민해보겠다고 하며

결국 2주뒤에는 2천을 낮춘 가격에 가계약을 쏠수 있었습니다.

 

이 때 배웠던 것 같습니다.

전화로, 부사님을 통해서 네고를 해볼수도 있겠지만,

가능하다면.. 그리고 기회가 있다면 간절함을 표현해보는 것도 좋겠구나

결국 사람대사람이 거래를 하는 것이기에 그렇게 느낀 것 같습니다.

 

다만, 이또한 시장자체가 네고가 되는 시장이었다는 점

그리고 아직 몰단지까지 매수세가 붙지 않았다는 점들이

수반되어야 하고 무리하지 않는 선에서 시도해보는 것이

복기 포인트였던 것 같습니다.

 

→ 복기 point

잘한점) 

전화로,부사님을 통해가 아닌,

가능한 상황이었기에 대면으로 대화해본것

투자금을 줄이기 위해 노력한것

간절함을 표현해본것

 

아쉬운점)

해당 시장에 대한 인지가 안되었던 것 (학교 투경담에서 배움)

무리하게 네고만 요청했던것 

 

 

③ 1억짜리 행동들

 

 

매물이 거둬졌던 1.25일 사진인데요, 

거의 다 가까워진 1호기라 생각했지만 허탈함이 찾아왔고 눈앞이 깜깜했던것 같습니다..

임장지의 점심을 또 “모리(몰이)”에서 먹고 .. 옆에 백억커피에 앉아서 커피를 마시며

처음에 든 생각은 이거였던 것 같습니다.

 

“뭐라도 잡고싶다”

“잡힐듯 안잡히는구나”

“또 다음달로 넘어가야하나”

 

온갖 생각이 들었지만, 항상 강의에서 멘토님께서 해주신 말들..

 

할 수 있는것을 한다

원래 어려운 것이다

무엇을 놓쳤는지 확인해보자

 

그래서 저는 집에 가지않고 부산 현장의 카페에가서 아래의 행동들을 했었습니다.

 

  1. 혹시나 바로 연락올수 있다는 마음에 → 매매특약정리 (월부 나눔글 전체 읽기)
  2. 정말 내가 할 수 있는 최고의 물건일지 다시 검토 → 임장보고서 다시 읽기
  3. 플랜B,C 단지 전임 및 매임 (워크인)

 

심적으로 힘들기는 했지만 마냥 기다리지는 않았습니다.

오히려 기다리기만 했다면 더 힘들었을 것 같다는 생각도 들었던 것 같습니다.

 

물론, 당일에 협상이 완료되지는 않았고 위에서 말한대로 2주간의 기간이 걸렸지만

이 날 미리 특약을 준비하는 과정에서 선배들의 나눔글로 많이 배웠고,

내가 쓴 임장보고서를 토대로 나만의 “후회없는” 근거를 만들었던 것 같습니다.

 

즉, 물건은 거둬졌지만 스스로 확신을 갖는 하루였습니다.

 

→ 복기 point

잘한점) 

현장에서 포기하지 않고,

특약정리/임장보고서복기한 것

플랜B,C물건을 찾기 위해 노력한것

(결국 몰단지가 제일 좋았음..)

 

아쉬운점)

멘탈의 이슈인지 ㅎㅎ

동료나 튜터님을 적극 활용하지 못했던것

→ 동료의 소중함을 몰랐다. 이제는 안다!

 

 

많은 것을 배웠었는데 이제야 복기를 작성한 나

 

월부환경에 있지않았다면 이렇게까지 복기를 해보지 못했을 것 같습니다.

 

투자를 하기전, 저는 제가 하고있는 행동들에 대해 의심이 많았습니다.

같은 행위를 반복하는 것이 맞을까? 

임장보고서 100장이상씩을 쓰는게 어떤의미일까?

꼭 매물을 봐야하는걸까?

 

정말로 의심이 많았던 순간이 있었습니다.

 

하지만, 실전투자를 하는 과정에서 이 의심들이 확신으로 바뀌어 갔습니다.

매물을 보지않았다면 몰단지에 찾지 못했을 것입니다.

임장보고서를 쓰지않았다면 현장에서 무너졌을 수도 있을 것입니다.

23년4월에 시작해 25년1월까지 독강임투를 반복하지 않았다면 지금까지 

아니 어쩌면, 앞으로 남은 인생에 부동산 투자를 하지 못했을 것입니다.

 

이러한 과정이 있었기에 현재 몰단지는 매매와 전세상승이 생각보다 많이 , 빨리오는 운이 찾아왔습니다.

또 투자로 인한 수익이 아니라 이 과정또한 N억짜리 자산이라는 깨달음을 얻었습니다.

 

투자를 앞두고 계신 동료분들이 계시다면,

지금 하고 있는 행위 하나하나(독강임투)에 저처럼 의심하지 마시고

월부 최대 장점이자 자산인 훌륭한 동료분들과 함께

꾸준히 해나가셨으면 좋겠습니다.

 

부족한 1호기 경험담 봐주셔서 감사합니다!


댓글


원더
26.02.18 03:49

축하드립니다. 좋은 후기 감사드립니다.

따봉하는 월부기
혀니혀닝
26.02.18 04:19

몰이님~ 오랫동안 살아남은(?) 동료로 지낼 수 있어서 좋고, 결실까지 맺으니 누구보다 축하드려요🎉🎉 고생많으셨고 경험 나눠줘서 감사해요~ 앞으로도 응원할게요🤍

삶은일기
26.02.18 08:56

몰님 꼼꼼한 복기 감사합니다. 얼마나 고민했을지 눈에 선하네요🥹 투경사 발표때도 멋졌지만 글로 읽어도 최고👍 다음 투자와 경험담도 기대합니닷! ㅎㅎ

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