안녕하세요
많은 분들에게 나날이 더 많은 도움을 드리고 싶은 나알이입니다.
최근 수도권 가격이 오르면서
선호도의 정답지를 보여주는 장이 이어지고 있지만
이미 오른 가격이 비싸다는 생각에 비교평가가 어려우실 거라 생각합니다.
지방에 거주하며 수도권 투자를 보면서
가장 어렵게 느꼈던 건 비교평가 였습니다.
그래서 오늘은 스스로 현장에서 부딪히며 정리한 기준을 나눠보려 합니다.
선택에 도움이 되면 좋겠습니다.
이런 순간, 비교평가가 어렵지 않나요?
- 복도식 구축인데 위치로 인해 상품성 좋은 단지 가격 따라갈 때
- 호재 있는 단지가 사람들이 선호하는 단지 가격을 뛰어넘을 때
“그래서 뭐가 더 가치 있는 선택일까?”
헷갈리는 순간들이 있었습니다.
비교평가가 헷갈릴 때 던지는 질문
저는 이 두 질문으로 정리합니다.
“이 동네 사람들이 이 곳을 선택하는 이유가 뭐지?” = 수요 확인
“두 후보 중 그 이유를 더 많이 가진 곳은 어디지?” = 지역 내 위상 확인
사람들이 돈을 더 내는 이유를
더 가진 단지를 찾는 것
고민을 해결하는 데 명확한 기준이 되어줄 겁니다.
이 기준은 지역 마다 다를 수 있습니다.
서울 안에서도 같은 급지이더라도 지역 마다 어떤 이유로 선택하는지
어떤 단지가 그런 이유를 많이 가지고 있는지 확인해야 합니다.
2023년 7월로 돌아가서 적용해봅시다.
서울의 4급지 서대문구에서
북아현 두산과 천연 뜨란채 매물을 보며 비교했습니다.
두 단지 모두 종로구 중구 도심 직장과 가까워
구축이어도 많은 직장인 부부들이 찾는 단지입니다.
하지만 임장 가보면 마음에 걸리는 요소가 하나씩 있는데요.
북아현 두산은 복도식 아파트이고
천연뜨란채는 단지가 경사 져 위치합니다.
수도권에서 비교평가 시
일자리 접근성(업무지구를 통과하는 지하철 노선)
강남과 물리적 접근성(위치)
거주 환경
순서대로 확인해 봅니다.
당시에는
“북아현 두산이 위치상 좋은 것 같은데 복도식이라 애매하다”고 생각했습니다.
교통 차이가 크지 않으니 더 저렴한 천연뜨란채를 우선순위로 두었습니다.
그 때가격 차이는 5천만원이었습니다.
누군가는 복도식 구축이 싫어서
누군가는 경사가 싫어서
선택이 갈렸을 겁니다.
2026년 2월, 현재의 결과는 어떻게 되었을까요?
두산은 최근 13.5억까지 도달했습니다.
연식이 빠질 수록 두산이 가진 땅의 힘이 더 발휘되는 걸 알 수 있습니다.
교통의 차이가 크지 않아도 위치의 차이가 장기적인 가치를 결정합니다.
답은 단지의 겉 모습이 아니라
“서대문구를 왜 선택할까?” 질문이 핵심이 되어 줍니다.
“서대문구를 사람들이 선택하는 이유가 뭐지?”
“서대문구 북아현동과 천연동을 사람들이 선택하는 이유가 뭐지?”
대장 단지를 보면 지역의 선호도가 보인다.
최근 서대문구 선호 단지들은 모두 전고점을 넘었지만
전고점 가격 대비 상승률은 차이가 있습니다.
사람들이 더 많은 돈을 주고 사는 랜드마크 단지의 상승률이 더 큽니다.
(전고점 가격 보다 현재 25% 상승)
✅ 서대문구 대장이자 북아현 동네의 대장 e편한세상신촌의 특징
- 도심 직장과 인접
- 2호선 역세권
- 마포 아현 뉴타운과 맞붙은 위치
- 북아현 뉴타운 환경 + 신축
결국 서대문구에서 이 요소가 하나씩 빠질 수록 선호도가 빠지게 됩니다.
- 도심과 멀어지는 거리
- 역세권이 아니거나 불편한 교통
- 상급지가 아닌 하급지와 맞붙은 위치
- 균질하지 않은 환경(나홀로 단지), 신축이 아닐 때
📌 비교평가 실전 정리
위치, 교통, 환경만으로 정리되지 않을 때 수요와 위상을 확인하세요.
“이 동네 사람들이 이 곳을 선택하는 이유가 뭐지?” = 수요
“두 후보 중 그 이유를 더 많이 가진 곳은 어디지?” = 위상
1️⃣ 지역 대장 먼저 보기
2️⃣ 대장을 사람들이 좋아하는 이유 정리
3️⃣ 후보 단지들이 그걸 몇 개 포함하는지 보기
현장에서 꼭 확인
현장에서 내 판단이 맞는지 확인해야 합니다.
- “여기 사는 분들 어디로 많이 출근하세요?”
- “어디로 많이 이사를 옮기시나요?”
- "A 단지 B 단지 비교했을 때 고민이 되는데 어떻게 생각하시나요?"
왜 이 단지를 사람들이 거주하고 선택하는지
매물을 보고 부동산을 방문하여 물어보세요.
결국 소유권을 가지는 것이 중요합니다.
소유권을 가지는 것이 중요합니다.
자본주의 사회에서 자산을 보유한 사람과 아닌 사람의 격차는
시간이 지날 수록 벌어집니다.
북아현 두산과 천연뜨란채 모두 결과적으로 돈을 번 선택이었습니다.
둘 다 사람들이 좋아하는 선호도가 높은 단지이기도 합니다.
더불어 강남 접근성 1시간 가량 걸리는 단지들은
장기 보유 시 통화량 증가 대비 잃는 선택이 되기 어렵다고 생각합니다.
다만 그 안에서도 내가 선호하는 요소보다
- 어떤 게 자산이 더 가치 있는지
- 대다수 사람들이 어떤 걸 원하는지
한 번 더 비교해보면서
편익을 따져보시면 좋겠습니다. 감사합니다:)
