[서울투자기초반 30기 15조_미라미라클] 2강 후기_단지 1개는 상징. 단지 3개는 시장을 만든다.

1. 단지 1개는 상징. 단지 3개는 시장을 만든다. 

A 지역을 강의로 다룬다고 하였을때 상당히 긴장. 기대가 되었습니다

충분한 공부 하지 못한 상태에서 1호기를 만든 지역이기 때문입니다. 

상승. 보합이 혼재되어 있었고, 투자 단지 들이 날아가고 있던 시장이 시작 될 무렵. 서둘러서 했던 1호기로 ‘실패할 수 없는 투자', 당시 상황에서는 ‘내가 할수 있는 최선의 선택' 이라고 믿음(?)/ 자기 합리화(?) 였지만 ‘잘한 선택’에 대한 자신은 없었습니다. (매코로 올렸던 단지들은 찝찝한 통과로, 튜터님이 추가로 A급지의 신축. 대장급을 더 봤으면 좋겠다'라는 말씀으로 추가 매코 없이 바로 진행했습니다)

당시 투자의 확신을 가지고 했던 이유로는 아래와 같았습니다. 

• 강남 접근성 (단지부터 20분 이내)
• 같은 급지의 대장급 대비 싸다고 판단

• A급지에서 흔치 않은 평지, 역세권 

   

그러나 아래의 이유로 개운한 투자는 아니였습니다. 

• 학군. 학원가가 열악함
• 주위에 연식이 오래됨
• 더 세심하게 다른 단지들과 비교하지를 못하여 가치에 판단이 미흡함

이번 강의를 통해 지역에 대한 강점과 약점을 정확히 파악하고, A지역의 가치를 바꾸는 3개의 단지를 통해 변화되는 A지역이 기대가 되었습니다. 

• 압도적인 교통. 위치 / 서울에서 가장 많이 이용 하는 2호선 / 업무지구 접근 용이 (강남. 여의도. 구디가디. 시청)
• 오래된 연식이 많은 약점이 개선되고 있음 → 신축이 들어서고  뉴타운으로 주거 환경 개선 될 것임
• 땅의 가치 대비 다른 지역과 비교 하였을때 아직 가격에서 저평가 되어 있음. 

그동안 A지역은 부진한 신축 공급과 오래된 연식의 단지들로 전체적으로 가격이 낮게 형성이 되어 있었으나 

A지역을 이끄는 신축들이 지역의 가치를 바꾸면서 시장. 가격을 새롭게 형성하고 있다고 하였습니다. 

1개의 대표 단지는 지역의 상징성에 불과 하지만, 대표 단지 3개는 시장을 만든다는 말씀에 콕 박혔습니다!

2. 호가 상승 시기. 현재 가격을 해석하는 방법

 - 가격을 판단하고 비교 방법!!

• 비슷한 레벨의 지역, 단지를 두고 가격을 비교하라!

• 변화된 가격을 인정하고 가치로 가격을 판단하라!

  → '과거 얼마 였는데, 얼마로 올랐나'로 비싸다 싸다를 판단. 단정하는 것이 아니다! 

• 같은 가치를 가지고 있는 지역/입지/급지의 대표 단지를 같은 선상에 두고 가격을 판단하는 것이 적합하다. 

   

- 가격을 판단하였을 때, A급지의 가격은?

      → 서울/수도권 내에 같은 급지의 대장급 단지를 나열 하였을때 A급지의 대장급은 결코 비싸지 않다! 

3. 규제 속에서도 투자 공부하기!

   A. 공급 물량 확인!

      → 투자 이후 안정적인 전세가 설정 및 시기를 조절 하기 위해서는 공급 물량을 확인해야 한다. 

   B. 저축의 중요성!

• 대출을 일으켜 실거주(투자)를 하였을 경우, 저축의 형태는 현금에서 자산으로 바뀌는 것이다!
• 실거주에서 자산 재배치로 전세를 냈을 경우, 이후 대출을 받아 전세금 상환 후 대출금액에 남는 다면 저축금액과 합쳐서 재투자 또는 나의 보금자리 보증금으로 넣을 수 있다

  C.  10.15 ‘토허제 규제 구역’으로 달라진 매매 계약 하는 방법!

    - 매수 결정 후 (약정) 허가 신청/ 승인 : 신청서 접수 - 심사 - 허가증 교부 (15일 소요)

    - 본계약 : 허가 승인 후 1주일 이내

   - 중도금

    - 잔금 : 잔금 (4개월 이내 입주)

4. 강의 후기

양파링님 강의 후 2024년 3월 작성하였던 비전보드를 다시 열어 보게 되었습니다. 

나의 자산 목표 금액도 잊고 있었고, 그리고 그 목표 자산이 왜 필요한지, 무엇을 위해 지금 공부하는지도 잊고 있었습니다. 

당시 너바나님 강의 중 과녁판을 보여 주시면서 ‘우리 모두 열심히 살고 있지만, 정확히 무엇을 위해 살고 있는지 과녁이 없이 ’열심히만' 살고 있다'라고 하셨던 강의 말씀이 다시 떠올랐습니다. 

‘이 정도 열심히(?) 했으면 족하다’라는 안일했던 마음. 독감임투의 중요성을 다시 한번 되새기기 되었습니다.