수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[26.5월 규제반영!] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
원하는 것을, 원할 때,
원하는 사람과, 원하는 만큼!
그 날을 향해 나아가는
내 뜻대로 입니다.
최근 학교 2월 필독서로 부동산트렌드 2026을 읽게 되었고,
오늘 인턴 튜터님께서 ‘거래량’에 대해서 강조를 해주셨는데요.
그래서 이에 대해 곰곰이 생각을 해보는 과정에서 궁금증들이 생겨
곧 바로 서울 아파트 거래량과 지수 변화 데이터를 찾아보게 되었고
이를 알아가는 과정에서 발견한 것들을 나눔글로 남겨보고자 하였습니다.
(서울시 아파트 거래량 + KB 매매지수 기초, 데이터 분석 AI 활용)
거래량과 매매지수의 관계
서울 월별 거래량과 매매지수를 장기로 겹쳐 보면,
시장의 큰 전환은 가격이 아니라
거래량에서 먼저 나타난다는 점을 확인할 수 있습니다.
- 2014년 전후 : 거래량이 먼저 회복 -> 가격 상승
- 2020년-2021년 : 거래량이 크게 터짐 -> 가격 급상승
- 2022년 : 거래량 붕괴 -> 가격 조정
- 2024년-2025년 : 거래량이 회복 -> 가격도 방향을 선회
가격은 늘 거래량 뒤에 반응했습니다.
거래량은 사람들이 생각만 하는 단계가 아니라,
실제로 움직이기 시작해야 늘어나는 지표다 보니,
우리가 체감하는 분위기가 달라지기 전부터
시장의 변화가 먼저 보이는 경우가 많았습니다.
<서울 아파트 거래량>
<서울 아파트 매매지수>
거래량이 터진 뒤 가격은 언제 반응을 했나 (시차)
거래량을 0~12개월 앞당겨 가격과 비교해 보면,
동시 구간에서는 오히려 흐름이 어긋나 보입니다.
거래량은 바닥에서 먼저 반등하지만,
그 시점의 가격은 아직 낮거나 횡보하는 경우가 많기 때문인데요.
이러한 패턴은 과거 구간에서도 반복적으로 확인되며,
거래량이 먼저 살아난 뒤 몇 분기가 지나서야
가격이 본격적으로 움직이는 모습이 확인됩니다.
거래량이 먼저 반응하고 대략 약 2~3분기 뒤
가격이 뒤따르는 것을 확인할 수 있었습니다.
이는 거래량이 늘어난다고 해서
즉시 가격이 오른다는 의미가 아니라,
몇 분기 뒤 나타날 상승을 준비하는
어떤, 선행 신호로 해석할 수 있는 근거가 되는 것 같습니다.
의미 있는 수준의 거래량은 어떤 모습이었나.
과거 상승 국면을 살펴보면,
가격이 가속되기 전에 공통적으로 나타난 거래량 패턴이 있습니다.
- 바닥 대비 거래량이 대략 +50% 이상 회복
- 거래량 증가가 최소 3개월 이상 연속
- 전년 동월 대비 역시 (+) 전환되면서 시장 참여가 확산
이러한 조건이 충족된 이후,
약 2~3분기(6~12개월)의 시차를 두고
가격이 본격적으로 상승하는 흐름이 발견되었습니다.
강남 vs. 강북
강남과 강북을 비교해 보면,
시장이 상승하거나 하락하는 방향 자체는 같지만,
순서와 속도에는 분명한 차이가 있었습니다.
반복적으로 나타나는 구조는 아래와 같았는데요.
1) 강남이 먼저 반등하며 선행하고
2) 강남–강북 간 격차가 확대된 뒤
3) 거래와 관심이 후행 지역으로 확산되고
4) 강북이 뒤늦게 반응하는 흐름
이러한 경향은 가격뿐 아니라
거래량에서도 동일하게 확인됩니다.
직전 상승장(2020년 전후)을 보면,
1) 2019년 말~2020년 상반기 강남3구 거래량 증가
2) 그 기간 동안 강북은 상대적으로 관망세를 유지
3) 약 4~8개월 뒤 강남이 충분히 오른 이후 준상급지가 먼저 반응
4) 이 시점부터 강북 거래량이 전년 대비 +30~50% 이상 증가
여기서 중요한 사실은,
부동산트렌드 2026에서도 언급이 되었고
우리 반 수잔님이 데이터로 직접 검증한 내용이기도 한데요.
[수잔30] 아파트는 진짜 '비율적'으로 오를까?
https://weolbu.com/s/LESHkDWSYo
[수잔30] 상승장 후반부로 갈수록 하급지가 더 많이 오른다구요?
https://weolbu.com/s/LEgBieZ6ta
강남과 강북은 속도 차이는 있어도
장기적으로 보면 비례적으로 움직이며
누적 상승률은 크게 다르지 않다는 사실입니다.
<강남vs.강북 매매지수>
현재 서울은 어디까지 흐름이 왔을까요?
구별 거래량의 중요성
튜터님께서 구별 거래량이 의미가 있다고 하셨는데요.
어떤 의미일까 곰곰이 생각을 해보았습니다.
서울 평균 거래량만으로도 시장이 상승 국면인지 아닌지
어느 정도 감을 (또는 체감을) 잡을 수 있는 것 같습니다.
하지만 그 흐름이 어디까지 진행되었는지,
그리고 현재 수요가 어느 지역에 머물러 있는지를
판단하기에는 한계가 있다고 생각되는데요.
반면 구별 거래량은
수요가 실제로 어떻게 이동하고 있는지,
평균이 아니라 각 구의 흐름을 통해
상승의 순서를 읽을 수 있게 해준다고 생각하였습니다.
튜터님께서 예시로 들어준 것처럼
사람들은 성동구를 놓쳤다고 해서
동대문으로 곧바로 이동하지는 않는데요.
먼저 선도 지역에서 거래가 몰리고 가격이 움직여
‘이제는 사도 되는 구간’이라는 신호가 형성되어야,
그 다음 인접 생활권으로 관심이 확산됩니다.
그래서 후행 지역의 거래량 증가는
상승의 출발이라기보다, 이미 진행 중인 흐름이
이제 그 지역까지 도달했음을 보여주는게 아닌가 합니다.
이때의 거래량 증가는 “곧 급등하겠다”는 의미라기보다,
“이제 사람들이 이 지역을 보기 시작했구나”라는 신호.
다시 말해, 관망하던 수요가 움직인다는 뜻이고,
투자자 입장에서는 해당 지역을
본격적으로 검토할 수 있는 시점이 아닐까 생각됩니다.
결국 구별 거래량을 본다는 것은
단순히 거래 건수를 확인하는 것이 아니라,
시장의 확신이 어디까지 왔는지 알 수 있는 작업이 아닐까.
그래서 구별 거래량은, 내가 보고 있는 지역이
‘아직 준비 단계인지’, 아니면 ‘이제 검토해볼 구간인지’를
가늠할 수 있는 하나의 단초가 될 수 있지 않을까 생각해봅니다.
이런 흐름을 놓고 보면,
거래량 — 특히 구별 거래량은
지금 시장이 어디까지 왔는지를 판단하는 데
꽤 중요한 기준이 될 수 있겠다는 생각이 듭니다.
감사합니다~
