[국빱이] 2월 독서후기 #3. 부동산 투자 황금 로드맵

책 읽은 날짜 : 26.02.09~02.15

부동산 투자 황금 로드맵

김원철2025다산북스

1. 책 요약

[수익을 창출하는 시스템 - 리치라이프 ]

저자는 부동산으로 많은 부를 이뤘다.

그리고 좋은 집을 사서 자산을 불리는 것의 최종 목적을 [리치라이프]라고 명했다.

저자가 말하는 [리치라이프]는 단순이 좋은 집에서 사는 게 아니라,

지속적으로 수익을 창출할 수 있는 시스템이 구축되어있느냐를 말하는 것이다.

그리고 현실적으로 지금의 규제 정책에서 가장 추천하는 방법으로는

"일시적 1가구 2주택"과 "분양권"등의 방식을 추천해주었다.

이 중에서 나에게 맞는 방식은 "일시적 1가구 2주택"이다.

범법이 아니라면 합벅적인 선에서 내 자산을 불릴 수 있는 방법을 고민해봐야한다.

고로 나는 내년에 투자를 해야겠다.

2. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요.

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

[1장. 황금 숫자, 4년 100%]

[부동산 시장을 이해하면 4년에 100% 수익률이 가능하다]

(28)

내가 얼마를 봉하고 있느냐의 문제가 아니라

'계속 수익을 창출할 수 있는 시스템이 있느냐 없느냐'의 문제다.

즉, 계속 수익을 창출할 수 있는 시스템까지 마련되어야 리치 라이프의 완성이라고 할 수 있다.

(38)

강세장의 초입에서는 저평가된 물건을 찾기 쉽다.

성공 확률도 높고 리스크도 적다.

저평가를 찾기만 하면 투자 수익으로 연결될 확률이 높은 시기다.

그런데 강세장에서는 시장이 계속 강세로 가는 상황이기 때문에 저평가가 빠르게 해소될 가능성이 높다.

(38)

반면 약세장에서는 대부분 움직임이 없거나 아니면 완만하게 상승한다.

이런떄에는 미래 가치가 너무나 분명한 물건도 미래 가치를 반영하지 못한 채 시장에서 거래되는 경우가 많다.

(46)

4년이라는 기간은 실수를 줄이기 위한 목적도 있다.

포트폴리오를 자주 바꾸면 오히려 실수가 커진다.

(50)

투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다.

투자는 항상 시장이 만들어주는 결과을 받아들이는 것이다.

시장이 결과물을 안 만들어주면 좋은 결과물을 만들어줄 때까지 기다려야 한다.

▶ 부동산은 단기간 샀다 팔았다 하는 자산이 아니다.

그리고 단타로 움직이는 것은 수익과 수익률 측면에서도 매우 안 좋다.

저자는 부동산 보유 기간을 최소 "4년"이라고 잡았고 목표 수익률을 100%로 삼았다.

[4년 100%의 목표를 변경해야 하는 경우]

(53)

물론 고평가라고 판단해서 매도했는데 계속 가격이 올라가면 배가 아플 수는 있다.

대신 새로운 저평가 대상의 물건을 찾았다는 사실에 만족해야 한다.

▶ 나의 기준에 맞춰 매도를 한 다면, 4년 100%에서 변경을 해도 괜찮다.

[2장. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법]

(70)

이제 본격적으로 20억 원을 만드는 과정을 알아보자.

조건은 다음과 같다. 첫째, 매년 2500만 원씩 12년간 모을 수 있어야 한다.

둘째, 좋은 부동산을 고를 수 있는 능력을 갖춰 투자를 시작해야 한다.

셋째, 부동산의 사이클을 이용할 줄 알아야 한다.

▶ 1. 저축 2. 사이클에 탑승 3. 사이클 이해

[부동산 사이클을 알아야 수익이 보인다]

(74)

부동산 사이클은 어느 정도 일정한 주기를 가지고 움직인다.

사이클은 갑자기 없어지거나 할 수 없다.

하나의 '원리'이기 때문에 존재할 수밖에 없다.

그런데 사이클이 늘 일정한 폭으로 움직이진 않는다.

그렇다면 지금 바로 이 시점에 부동산 사이클은 어떻게 움직이고 있을까?

(74)

결론부터 말하면 부동산 사이클은 놀랍게도 점점 짧아지고 있다.

ㄴ ex) 도곡레슬

(83)

하락장은 가장 짧은 기간이다.

아무리 길어도 1년이다.

그러니 투자금애이 전액 손실되었다고 해도 그냥 버티면 된다.

버티다 보면 부동산은 놀랍게도 다시 회복된다.

▶ 부동산의 사이클은 점점 짧아지고 있다.

나중에 하락장이 오더라도 1년을 넘기기도 어렵다.

[부동산 사이클을 정확히 알아보는 법]

(91)

강세장의 시작을 알아보려면 그 전에 약세장이 얼마나 진행되었는지 파악하는 것이 중요하다.

약세장 기간을 충분히 거치지 않았는데 강세장이 오는 경우는 없다.

(94)

하락장이 오는 건 결국 강세장에서 거품이 만들어졌기 때문이다.

거품을 알아보는 가장 중요한 지표는 결국 사람들의 행동이다.

이떄는 아무 커피숍이나 들어가도 한두 팀은 꼭 부동산 이야기를 하고 있다.

(99)

일반적으로 하락의 폭은 30%수준에서 멈춘다.

그리고 일반적으로 하락 기간은 최대 2년 정도이고, 보통은 1년 이내에 마무리 된다.

▶ 하락장은 1년이내 -30%이상 떨어지기는 어렵다.

[부동산 사이클링 기법 실천하기]

(110)

지금 1가구 1주택 비과세, 12억 원까지 비과세,

일시적 1가구 2주택 비과세 제도가 있는 상황에서는

이를 적극적으로 활용해야 한다.

▶일시적 1가구 2주택은 지금 취하기 좋은 전략이다

[그럼에도 불구하고 더오르는 의문들]

(132)

정확히 언제 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모른다.

그럼에도 결국 '강세장-하락장-약세장'은 방복된다.

이건 인간의 본성이 변하지 않는 한 불변의 법칙이다.

그렇기 때문에 우리는 적당한 수준으로 결과를 예측할 수 있다.

(144)

결국 이런 구조로 인해 부동 시장에 강세장은 다시 올수밖에 없고,

약세장부터 부동산 시장을 꾸준히 지켜보고 있는

깨어 있는 소수가 아니라면 그 수혜를 온전히 누릴 수 없다.

(147)

상당히 많은 사람들이 부동산 공부를 하는 이유는 결국 내 집을 마련하기 위해서라고 생각하고 있을 것이다.

나는 우선 이 생각부터 버리라고 말하고 싶다.

내 집을 마련하기보다는 평생 경제적으로 여유있는 상태로 사는 편이 훨씬 더 좋기 때문입니다.

이것이 진정한 리치 라이프다.

(150)

내 손에 현금이 있고, 성공한 경험에 도취되고,

게다가 '내가 살 집이다'라는 생각이 들면 자제력은 완전히 날아가 버릴 수 있다.

그러나 이때도 철저하게 자제력을 발휘해야 한다.

(172)

투자 점수 시스템을 활용하기 위한 대전제 두 가지가 있다.

대전제 1. 아파트만 봐라

대전제 2. 대단지 물건만 봐라 (700세대 이상)

ㄴ 대중이 좋아하는 것을 골라야 하기 때문

▶ 세대수에 대한 이야기는 너무 공감된다. 나도 700세대 이상을 기준으로 삼아야겠다.

[3장. 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법]

[새롭게 바뀐 전세 레버리지 기법]

[부동산 부자가 되어도 여유롭게 살기 힘든 이유]

[완벽한 수익을 만들어내는 궁극의 로드맵]

[수익형 전세 레버리지 기법 실천하기]

스텝 1. 자금의 절반으로 내 집 마련을 하고, 나머지로 투자용 자산을 매입한다.

스텝 2.4년을 보낸 후 입주권을 매입한다.

스텝 3.4년 후 새 아파트를 소유하면서 동시에 입주권을 매입한다

[수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유]

첫째, 세금에서 매우 율하다.

둘쨰, 매물을 구하기가 상대적으로 쉽다.

셋째, 관리가 쉽다.

넷째, 늘 적적량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다.

[4장. 성공율 90%! 돈 되는 부동산 고르기]

[언제나 통하는 '원리'인지 먼저 파악하라]

[약세장에서 입주권을 매수한 사례]

[강세장에서 입주권을 매수한 사례]

[실패확률 10%? 실패처럼 보여도 실패가 아니다]

[강세장에서 거품을 구별하는 법]

3. 다음달 내가 실제로 할 수 있을, 딱 1가지

1월 - #1. 일의 격 ▶ BM: 두괄식으로 의사소통하기

1월 - #2. 부자는 왜 더 부자가 되는가 ▶ BM : 그럴 여유가 없다는 생각을 하지 말기

1월 - #3. 다시, 나는 희망의 증거가 되고 싶다. ▶ BM : 목표를 더 시각화 하기 (~3월)

2월 - #4. 돈의 방정식 ▶ BM : 목실감에 "목표"를 확언해놓기 (~2월)

2월 - #5. 찰리 멍거 바이블 ▶ BM : 26년에 다른 투자하지 않기 (~26년)

2월 - #6. 부동산 투자 황금 로드맵 ▶ BM : 27년 투자를 어딘가 적어두기 (~27년)